“Kẻ đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng”, hai thái cực đối nghịch của thị trường bất động sản miền Nam - Bắc

Thị trường bất động sản phía Nam có sự phân hóa mạnh mẽ

Tại thị trường bất động sản miền Nam hiện có sự phân hóa rõ rệt cả về giá giao dịch lẫn khả năng thanh khoản. Một số dự án chỉ vừa ra mắt đã được đặt mua gần hết, thậm chí có những dự án phải giao dịch thứ cấp rất nhiều lần do chủ đầu tư ra hàng “nhỏ giọt”.

Trong khi đó, nhiều dự án khác tình hình bán hàng không được khả quan, dù nguồn cung tung ra thị trường nhỏ giọt. Tổng giám đốc một công ty địa ốc chuyên phát triển sản phẩm đất nền ở Đồng Nai chia sẻ, công ty ông có khoảng 100 lô đất, tuy nhiên việc tìm khách hàng gặp rất nhiều khó khăn.

Trước đây, mỗi ngày Công ty có thể giao dịch 10-20 lô đất nền, nhưng ở thời điểm hiện tại, cả tuần chỉ bán được một 2-3 nền. Nguyên nhân là giá đất nền đang ở mức rất cao so với trước đây. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước áp dụng chính sách siết tín dụng vào bất động sản khiến cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp đều thận trọng khi xuống tiền. Hơn nữa, việc thị trường chứng khoán “đỏ lửa” cũng đã khiến nhiều người lo sợ, có tâm lý muốn giữ tiền mặt hoặc mua vàng thay vì tham gia vào các kênh đầu tư đầy biến động.

Đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, sự phân hóa cũng đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Đơn cư, ở tỉnh Bình Thuận, dự án dự án Nova World Phan Thiết của Novaland đang “làm mưa làm gió” trên thị trường. Mỗi tuần, có đến hàng trăm sản phẩm của dự án này được giao dịch thành công. Trên thị trường thứ cấp, giá bán sản dự án hiện chênh lệch lên đến 500 triệu - 1 tỷ đồng so với giai đoạn đầu mở bán. Ở chiều ngược lại, những dự án nhỏ ở Bình Thuận thanh khoản rất èo uột, ít người quan tâm. 

Không khó để lý giải nguyên nhân dẫn đến hiện tượng nơi xảy ra sốt nóng, nơi ách tắc thanh khoản. Theo các chuyên gia bất động sản, các nhà đầu tư khi tham gia thị trường đang dần hướng đến hai yếu tố là sự an toàn ở thời điểm hiện tại và nhìn nhận được tiềm năng thật sự trong tương lai.

An toàn là sản phẩm phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, được quy hoạch và có tính pháp lý rõ ràng, có tiềm năng phát triển trong tương lai khi có tầm nhìn quy hoạch, có hạ tầng ngày một hoàn thiện và chiến lược phát triển vùng đã được công khai chính thức.

Đặc biệt, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút khách hàng. Các chủ đầu tư bắt buộc phải tạo ra những ưu thế nổi bật, tăng sức cạnh tranh để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Để làm được điều đó, chủ đầu tư ngoài kinh nghiệm mà còn phải sở hữu tiềm lực tài chính mạnh.

Thị trường bất động sản hiện tại tồn tại 2 loại tệp khách hàng. Tệp thứ nhất quan niệm rằng bất động sản là kênh đầu cơ nên thời điểm này sẽ thận trọng hơn, rút tiền mặt để giữ lại và chờ đợi thị trường diễn biến tích cực hơn. Tệp khách hàng thứ hai là những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dồi dào, có tiền sở hữu bất động sản, coi đây là kênh đầu tư dài hạn, không cần sử dụng đến đòn bẩy tài chính, không chịu áp lực về dòng tiền.

Trong giai đoạn thị trường biến động như hiện tại, các doanh nghiệp cần tính toán chuẩn bị nhiều phương án ứng phó khác nhau, sản phẩm cần được chuẩn bị kỹ càng, tránh tung ra sản phẩm ồ ạt mà cần phải chọn loại hình, thời điểm ra hàng phù hợp với khách hàng mục tiêu. 

Thị trường bất động sản phía Bắc : Hưng Yên là tâm điểm

Tại khu vực phía Bắc, thị trường bất động Hưng Yên đang là điểm nóng nhất thời điểm hiện tại khi một dự án lớn vừa ra mắt ở đây đang thu hút sự quan tâm lớn của dòng tiền. Trước khi dự án này ra mắt, đông đảo môi giới và nhà đầu tư đã bàn tán sôi nổi về dự án. Khi siêu dự án nói trên ra mắt vào cuối tháng 4/2022 đã tạo nên làn sóng “chốt hàng” rất lớn.

Một căn nhà phố liền kề của dự án có diện tích 48m2 được chào bán với giá từ 6,5 - 7,5 tỷ đồng/căn (tương đương mức giá 135 - 156 triệu đồng/m2, đã bao gồm tiền xây nhà). Cùng một loại hình sản phẩm, cùng diện tích nhưng mức giá chênh lệch lên đến 1 tỷ đồng là do yếu tố vị trí của căn nhà liền kề. Trước khi sản phẩm được chính thức ra mắt, mức giá dự kiến của căn liền kề là 5,5 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, giá thực tế khi mở bán chính thức đã được điều chỉnh tăng, không có khách hàng nào mua được sản phẩm với giá dự kiến ban đầu.

Toàn bộ dự án nói trên có 13.000 sản phẩm và ngay trong giai đoạn mở bán các phân khu đầu tiên đã thu hút sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư. Theo lời của môi giới, những người nắm giữ sản phẩm từ 6 tháng chắc chắn sẽ thu về lợi nhuận khả quan, nếu giữ tài sản khoảng 2-3 năm thì mức lợi nhuận thu về có thể gấp đôi, gấp ba.

Theo nhận định từ một đại diện đơn vị phân phối bất động sản ở Hưng Yên chia sẻ, việc tăng giá giai đoạn 1 của dự án nói trên từ trước đó là điều khó để kiểm chứng. Việc giá nhà liền kề, biệt thự tăng 2-3 lần chủ yếu là lời của môi giới, chứ chưa có giao dịch thực tế. Tuy nhiên, với tầm cỡ của nhà phát triển dự án này và mức độ khan hiếm hàng chất lượng ở thị trường Hà Nội, thì việc “một ngày chốt cả ngàn căn” là điều có thật.

Với việc xuất hiện một dự án có quy mô hàng trăm héc-ta ra hàng ở thị trường Hưng Yên cũng cho thấy sự dịch chuyển của dòng vốn sang thị trường các tỉnh lân cận. Điều này sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản các dự án tại Hà Nội tuy nhiên, các sản phẩm nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng nếu sở hữu đầy đủ pháp lý vẫn sẽ có sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

(Theo nguồn: Tin nhanh chứng khoán)