Rao bán "cắt lỗ" rầm rộ, làm thế nào để biết người bán đang "ngộp"?

Săn hàng "ngộp", nhà đầu tư rơi vào cảnh "trắng tay"

Thanh khoản thị trường bất động sản thời gian gần đây ghi nhận sự sụt giảm do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ. Theo đó, thị trường bất động sản gần đây ngập tràn các thông tin rao bán cắt lỗ, thanh lý... Trong khi đó, một số nhà đầu tư có tiền mặt, giai đoạn này họ sẵn sàng xuống tiền để săn hàng "ngộp". Tuy nhiên, dù có tiền nhưng cũng không dễ mua được bất động sản với giá hời ngay.

Sau 4 tháng đi săn hàng "ngộp" không đạt kết quả như kỳ vọng, anh Nguyễn Hà, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, nhà đất rao bán "cắt lỗ" rất nhiều trên thị trường, nhưng để tìm mua được sản phẩm với giá tốt thì là điều không dễ dàng. Bởi những bất động sản có vị trí tốt rất khó thương lượng với chủ đất. Không chỉ vậy, một số chủ nhà rao bán để tham khảo nhu cầu thị trường chứ không thực sự có ý định bán.

Anh Hà cho biết, thời điểm này mua bất động sản bằng tiền thật, không vay mượn như giai đoạn sôi động nên cần mức giá tốt. Một số lô đất có vị trí không thuận tiện, chủ đất cũng đã giảm so với thời điểm trước, nhưng thực sự anh vẫn thấy cao hơn so với thị trường trong bối cảnh hiện nay. Bên cạnh đó, những mảnh đất có vị trí tốt, chủ đất rao bán cắt lỗ nhưng thực chất khi tìm hiểu thì họ chỉ đang giảm lãi.

Anh Tiến Anh, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, sau 2 tháng đi săn hàng "ngộp", anh cũng rơi vào cảnh "trắng tay" khi mức giá hiện tại vẫn đang rất cao. Nhà đầu tư này cho rằng, việc ép giá để mua cũng không khả thu, bởi đa phần các nhà đầu tư đều giảm từ 20-30% so với thời điểm đỉnh và không muốn giảm thêm.

Theo anh Tiến Anh, thực tế những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính đều muốn giảm giá để bán nhưng giá vẫn ở mức rất cao. Giá đất trong những năm qua đã tăng gấp 2-3 lần, nhưng hiện tại mới chỉ giảm khoảng 20-30%. Có những chủ đất giảm sâu hơn, nhưng cũng không dễ tìm mua. "Có thể phải chờ thêm một thời nữa để nhà đầu tư ngấm đòn, khi đó mới có thể săn được với mức giá tốt”, anh Tiến Anh nói.

Làm thế nào để nhận biết người bán đang "ngộp"?

Có thể thấy, nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt hiện nay vẫn đang đứng ngoài chờ cơ hội để xuống tiền săn hàng "ngộp". Tuy nhiên, để thành công, nhà đầu tư cần có kinh nghiệm cũng như xác định được tâm lý người bán ở thời điểm hiện nay.

Với nhiều năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa đã chỉ ra một cách để nắm bắt tâm ký của chủ đất, giúp tiết kiệm thời gian tìm kiếm sản phẩm đầu tư.

Cụ thể, ông Quang cho biết, khi đã xác định được sản phẩm muốn mua hãy dành ra 2 tuần để quan sát. Ngoài việc khảo sát mặt bằng giá ở khu vực hoặc chú ý đến mức giảm giá của sản phẩm. Nếu thấy mức điều chỉnh giá từ 3-7% trong thời gian này thì khả năng cao người bán đang "ngộp" và có nhu cầu thoát hàng nhanh.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà tập trung chủ yếu vào các loại bất động sản sát trung tâm nhằm hạn chế tối đa rủi ro. Đồng thời, pháp lý của sản phẩm cũng là một yếu tố mà nhà đầu tư nên tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định.

Đối với phân khúc đất nền, ông Quang cho rằng, nếu đất nền và nhà liền thổ đáp ứng các điều kiện trên mà có mức giá tốt thì nên lựa chọn. Theo đó, nhà đầu tư nên chọn các sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để có thể dễ dàng thương lượng và mua vào với mức giá tốt.

Ngoài ra, chuyên gia bất động sản cũng chia sẻ, thời gian qua ông cũng dùng 20-30% tiền mặt để mua những bất động sản có mức giá rẻ, vị trí tốt. Những bất động sản này được ông gọi chung là "bất động sản dinh dưỡng" với các tiêu chí ngon - bổ - rẻ.

Thị trường bất động sản năm 2022 được các chuyên gia đánh giá là một năm nhiều biến động và bất ổn. Đầu năm, thị trường sốt nóng nhiều nơi, nhưng bước sang quý 2, thị trường tiếp nhận những thông tin tiêu cực, ngay lập tức rơi vào trạng thái trầm lắng.

Thị trường đến nay đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền, thiếu nguồn cung nhà ở đi kèm với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho công nhân, trong khi thừa nhà ở cao nhất, giá nhà liên tục tăng vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lại được nhà ở.

Tuy nhiên, trong nguy có cơ, với những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt thì hiện tại là thời điểm vàng để giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất, đi M&A dự án với giá trị và vị trí tốt.

Còn với những nhà đầu tư có "tiền tươi thóc thật" thì hiện tại cũng là thời của người mua. Họ có quyền lựa chọn, đàm phán về giá. Tuy nhiên, thời điểm này nhà đầu tư cần xác định câu chuyện đầu tư dài hạn bởi nếu đầu tư ngắn hạn thì gần như không thể vì khó có thanh khoản trong ngắn hạn.

Chia sẻ quan điểm có nên đầu tư thời điểm này, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản BHS cho rằng, các nhà đầu tư có nhiều gu khác nhau. Có người muốn đầu tư ngắn hạn, có người muốn đầu tư dài hạn nhưng lại có những người thích vào những sản phẩm đầu tư "lướt sóng", trong khi có người thì muốn mua để ở. Với những gu khác nhau thì trong bất kỳ tình huống nào, thị trường đều có những cơ hội khác nhau.