Phân khúc nào sẽ là “điểm sáng” trên thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm?

Phân khúc văn phòng sẽ trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản

Theo Nhịp sống kinh tế, sau thời gian dài ảnh chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, thị trường văn phòng đang hồi phục nhanh chóng với nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung hạn chế.

Báo cáo thị trường quý 1/2022 của Savills cho thấy, thị trường cho thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh giữ mức ổn định với công suất thuê trung bình đạt 90% và giá thuê ở mức 716.000 đồng/m2/tháng. Trong khi văn phòng Hạng A và B giảm 1% công suất thì văn phòng Hạng C tăng 1% so với quý trước, đạt 91%.

Phân khúc văn phòng cho thuê có độ tăng trưởng tích cực trở lại với lượng tiêu thụ đạt 16.500m2, cao hơn lượng tiêu thụ 1.500m2 trong quý 4/2021. Mức tăng trưởng tích cực này được cho đến từ sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế TP. Hồ Chí Minh sau đại dịch.

Tại thị trường văn phòng Hà Nội, vừa qua công suất tăng 2% theo quý, một phần nhờ sự cải thiện đến từ Hạng A. Dự kiến đến cuối năm 2022, sau dự án sẽ gia nhập thị trường.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội phụ thuộc chủ yếu vào nguồn cung trong tương lai của thị trường. Đặc biệt, khách thuê doanh nghiệp đang chú ý đến chất lượng văn phòng như văn phòng xanh và xem xét tới quá trình chuyển đổi mô hình làm việc từ truyền thống sang mô hình làm việc kết hợp.

Bà Minh cho hay, khách thuê sẽ có những lựa chọn về văn phòng hạng A mới chất lượng cao bắt đầu từ cuối năm nay, chủ yếu đến từ khu vực Ba Đình, Hoàn Kiếm và Tây Hồ. Những dự án mới sẽ cạnh tranh mạnh với các tòa nhà hiện hữu về chất lượng, dịch vụ cũng như giá cả. Nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn so với thị trường văn phòng các nước khác như Singapore hay Bangkok, Thái Lan. Tuy nhiên, với các lợi thế về giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế tốt và ngày càng xuất hiện nhiều tòa nhà chất lượng cao, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Theo vị đại diện Savills, có hai yếu tố chính mang đến cơ hội cho thị trường văn phòng cũng như ảnh hưởng tới quyết định thuê mặt bằng của khách thuê doanh nghiệp. Thứ nhất, yếu tố văn phòng xanh. Văn phòng nằm trong các tòa nhà với chứng chỉ xanh sẽ ngày càng có nhiều lợi thế cạnh tranh, khi khách thuê đang dần tìm đến những văn phòng chất lượng ở những vị trí đắc địa, đồng thời có những thay đổi đáng kể trong không gian làm việc. Thay thế cho những không gian làm việc truyền thống sẽ là không gian làm việc góp phần bảo vệ môi trường cũng như tăng năng suất làm việc, thu hút và giữ chân nhân tài.

Thứ hai, sau đại dịch, một điểm đáng lưu ý của thị trường văn phòng hạng A là xu hướng xuất hiện nhiều hơn mô hình làm việc kết hợp (hybrid working) và mô hình làm việc linh hoạt (agile working). Có thể thấy, các giao dịch lớn trên thị trường chủ yếu nằm ở nhóm khách hàng phân phối, CNTT & Truyền thông, sản xuất, tài chính, bất động sản, tư vấn, chăm sóc sức khỏe. Phần lớn các công ty thuộc nhóm này đều đang có xu hướng áp dụng mô hình làm việc kết hợp và linh động. Với mô hình co-working, các công ty khác nhau (khách thuê) sẽ cùng chia sẻ một mặt bằng, sử dụng chung các tiện ích như bảo vệ, lễ tân, dịch vụ vệ sinh. Mặc dù mô hình này được nhắc đến nhiều nhưng vẫn tồn tại những hạn chế nhất định, chỉ phù hợp với nhóm các công ty khởi nghiệp, công ty làm việc theo dự án, hoặc những công ty tìm văn phòng ngắn hạn.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng dự báo hoạt động thị trường văn phòng năm 2022 sẽ vô cùng nổi bật, thậm chí trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản. Trong đó, lượng giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp công nghệ, bảo hiểm, tài chính và bất động sản. 

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ phải đối mặt với những điều gì?

Nhiều đánh giá được đưa ra về việc bất động sản còn gặp nhiều thách thức trong 6 tháng cuối năm 2022. Theo VNDirect Research nhận định, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành như lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở, còn chủ đầu tư gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Còn TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế thì chỉ ra, theo quy luật giá cả thì nhiều người đổ tiền đầu tư vào ngành nào thì giá trị sản phẩm của ngành đó sẽ tăng. Nhưng nếu cung tăng cao trong khi cầu không có thì buộc giá hàng hóa phải giảm. Đặt trong bối cảnh hiện tại, ông Hiển cho rằng thị trường bất động sản đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực của người đang mua bất động sản.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills thì nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường bất động sản sẽ đối mặt trong 6 tháng cuối năm, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và thanh khoản chậm. Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là do quỹ đất hiện không phát triển được dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Ngoài ra, vị chuyên này nhấn mạnh, giá bán thị trường sơ cấp trong thời gian tới sẽ rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường sơ cấp lại chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Do đó, sau khi giữ bất động sản trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Và đây cũng là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.