Phân khúc bất động sản nào đang là “điểm sáng” tại thị trường Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh?

Nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng tăng gần 3 lần

Theo VnEconomy, nhận định của DKRA Group cho biết, thị trường nhà ở tại Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý 3/2023, ngoại trừ phân khúc căn hộ đón nhận một số tín hiệu tích cực hơn so với quý 2/2023 và cùng kỳ năm 2022, hầu hết các phân khúc bất động sản còn lại sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu chung trên toàn thị trường.

Cụ thể, phân khúc căn hộ ghi nhận 5 dự án tại Đà Nẵng được mở bán trong quý, cung cấp ra thị trường khoảng 406 căn, gấp 2,8 lần so với quý trước và gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới, lần lượt chiếm 52,5% và 47,5% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Các dự án tập trung chủ yếu tại quận Ngũ Hành Sơn và quận Liên Chiểu thuộc Đà Nẵng.

Sức cầu chung trên toàn thị trường ghi nhận sự phục hồi tích cực với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 57%, tương đương 232 căn, cao gấp 3,6 lần so với quý 2/2023 và gấp 5,4 lần so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 19% (khoảng 10 nền), chỉ bằng 2% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 10,8 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá sơ cấp không ghi nhận nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ ngân hàng… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản thứ cấp ở mức trung bình - thấp, với mức giảm trung bình 8% - 10% chủ yếu ở các dự án đã triển khai lâu năm nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Trong khi đó, phân khúc nhà phố/biệt thự không ghi nhận nguồn cung mới trong quý. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng trước ảnh hưởng chung của thị trường. Sức cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp bằng khoảng 19% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý cũng như được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.

Về mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước, nhưng giảm 3% - 6% so với giai đoạn đầu năm. Lượng giao dịch phần lớn tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, hoàn thiện pháp lý với giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.

TP. Hồ Chí Minh: Nguồn cung căn hộ quý 3/2023 gần bằng nửa đầu năm

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, với thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mới chào bán trong quý 3/2023 là 3.600 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm 2023 và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh trong quý 3/2023 đạt 60,6 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 2.500 USD/m2), tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước.

Với sản phẩm nhà xây sẵn thấp tầng, giá sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh ổn định ở mức 255 triệu đồng/m2 đất, do nguồn cung mới vẫn còn hạn chế. Tương tự, giao dịch và nhu cầu trên thị trường thứ cấp vẫn duy trì ở mức thấp do không ghi nhận sự thay đổi đáng kể về giá bán bình quân trong 9 tháng đầu năm 2023 và nhà đầu tư vẫn ở chế độ chờ đợi và xem xét, trong bối cảnh vẫn còn nhiều áp lực về tài chính.

Tuy nhiên, phân khúc bất động sản thấp tầng dự kiến sẽ cải thiện về nguồn cung mới từ quý 4/2023 sang đến năm 2024, chủ yếu từ các khu đô thị ở phía Đông và phía Nam TP. Hồ Chí Minh như Khu dân cư An Hưng (Nhà Bè) và The Global City giai đoạn tiếp theo (TP. Thủ Đức).

Bên cạnh đó, các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản trong quý 3/2023 đã trở nên sôi động hơn, cho thấy sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh ngày càng tăng. Các thương vụ lớn gần đây có thể kể đến như Gamuda Land mua lại dự án từ Công ty Cổ phần Địa ốc Tâm Lực tại TP. Thủ Đức, hay Tập đoàn Saigonres tiếp quản dự án của Công ty TNHH Đức Nhi tại quận Tân Phú.

Bên cạnh các thương vụ M&A, nổi bật trong quý 3 còn có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và đến từ nước ngoài, đơn cử như việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore), hay khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.

Thị trường chưa hết khó khăn

Theo DKRA Group dự báo về thị trường nhà ở tại Đà Nẵng và vùng phụ cận, nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ trong quý 4/2023 có thể dao động ở mức 300 - 500 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Dự kiến, nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang sẽ tăng, phân bổ chủ yếu tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực của các chi phí đầu vào phát triển dự án, chi phí lãi vay… do thời gian triển khai dự án bị kéo dài.

Về nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 4/2023 có thể sẽ tăng nhẹ so với quý trước đó, dao động trong khoảng 180 - 220 nền, chủ yếu tập trung ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục đi ngang với những lần mở bán trước đó. Các chính sách ưu đãi, chiết khấu,... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Về thanh khoản thị trường thứ cấp giữ ở mức trung bình, mặt bằng giá chưa đạt được tín hiệu tích cực hơn so với quý 3/2023.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung trong quý 4/2023 có thể tăng nhẹ so với quý 3, dao động trong khoảng 50 - 80 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung khó đột biến trong ngắn hạn và tập trung hầu hết ở những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức ổn định. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, trong 3 tháng cuối năm, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh dự kiến vẫn chào đón hơn 3.000 căn hộ và 85 căn nhà liền thổ xây sẵn mở bán mới. Trong đó, một số dự án đã được triển khai đặt chỗ từ đầu năm 2023.

Mặc dù thị trường nhà ở trong năm 2023 vẫn còn khoảng cách lớn về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với các năm trước, nhưng nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua những tín hiệu tích cực của thị trường. Có thể thấy, người mua hiện nay đang dần dễ dàng tiếp cận hơn với các khoản vay mua nhà khi nhiều ngân hàng đã công bố lãi suất thấp hơn trong quý 3. Bên cạnh đó, M&A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư đang giúp các chủ đầu tư tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn.

“Tuy nhiên, thị trường vẫn còn khó khăn và dự kiến sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu năm 2024. Các giao dịch sẽ hồi phục trở lại khi các yếu tố về kinh tế vĩ mô, pháp lý và niềm tin của người mua nhà cùng được cải thiện”, bà Dương Thùy Dung cho hay.

Nhiều dự báo khác nhau về thời điểm thị trường bất động sản phục hồi

Liên quan đến câu chuyện nhiều dự báo, số liệu về thị trường bất động sản, ông Hoàng Hải - Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, ngoài các đơn vị nghiên cứu, hiện nay nhiều sàn giao dịch bất động sản và môi giới cũng đưa ra thông tin. Đối với Bộ Xây dựng, thông tin dựa trên cơ sở các địa phương gồm 58 tỉnh thành, cũng tham khảo các tổ chức, hiệp hội. Mặc dù thông tin của Bộ chậm nhưng chính thống cung cấp cho các cá nhân, tổ chức quan tâm.

Trước đó, nhiều chuyên gia đã đưa ra các mốc dự đoán khác nhau về thời điểm thị trường hồi phục. Hồi năm 2022, bước sang đầu năm 2023, nhiều dự báo cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có tín hiệu hồi phục trong quý III, quý IV/2023. Đến hiện tại, thị trường vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức, một số chuyên gia và tổ chức nghiên cứu đặt kỳ vọng, chuyển mốc thời điểm thị trường hồi phục vào thời điểm năm 2024, bước sang đầu năm 2025.

Trong chia sẻ mới đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định thị trường bất động sản phát triển mang tính chu kỳ. Thị trường đã bước vào một chu kỳ mới với các nội dung mới. Có thể nói, khả năng cũng như mức độ phục hồi của thị trường trong thời gian tới còn dựa vào những diễn biến của tổng hòa các yếu tố liên quan đến thị trường bất động sản.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại đang “ngấm thuốc”. “Để thị trường địa ốc "ngấm thuốc", chúng ta cần tổng hòa các yếu tố khác nhau, thế nên rất khó dự báo chính xác thời gian thị trường hồi phục. Đó là lý do có nhiều kịch bản khác nhau về thời điểm hồi phục”, bà Hằng nói.