PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Thị trường bất động sản sẽ phục hồi, tăng trưởng trở lại vào năm tới

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản trong nước đang rơi vào tình trạng thanh khoản sụt giảm cục bộ. Các chuyên gia cũng đã nhận định về xu hướng trong thời gian tới và cho rằng, sang năm 2023, việc áp dụng room tín dụng mới sẽ khiến thị trường bất động sản khởi sắc và sôi động hơn hiện nay rất nhiều.

Đón nhận nhiều yếu tố không tích cực

Dễ dàng thấy được rằng, thị trường bất động sản trong thời gian qua liên tục nóng lên và thanh khoản tăng vọt. Diễn biến sôi nổi của thị trường kể từ nửa đầu năm nay trở về trước chủ yếu là nhờ dòng tiền dồi dào đổ vào bất động sản. Chính vì thế, tình trạng thổi giá cũng như tăng ảo cũng diễn ra liên miên và không thể kiểm soát nổi. Thế nhưng đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản lại đón nhận nhiều yếu tố không mấy tích cực, điển hình như lãi suất có xu hướng ngày càng tăng cao, chính sách tiền tệ thắt chặt khiến dòng tiền suy yếu. Theo đó, giá bán trên thị trường bất động sản liên tục lao dốc nhưng thanh khoản cũng không khá khẩm hơn là bao.

Báo cáo quý 3 năm nay của những đơn vị phân tích thị trường cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản trong quý này tiếp tục giảm mạnh. Cụ thể, mức độ quan tâm đến bất động sản tại Hà Nội đã lùi nhẹ 1%, trong khi tại Hải Phòng giảm đến 19%, tại Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14% so với quý liền trước. Chỉ có TP.HCM “lội ngược dòng” ghi nhận mức tăng 6% so với quý 2 năm nay.

Đáng chú ý, mức độ quan tâm đến đất nền tại khu vực Hà Nội cũng đã giảm 18% so với quý liền trước. Thực trạng này khiến cho giá rao bán đất nền tại một số quận, huyện trên địa bàn đã giảm xuống đáng kể. Cụ thể, mức độ quan tâm đến đất nền tại huyện Quốc Oai đã giảm mạnh mẽ nhất lên đến 39%; theo ngay phía sau là huyện Sóc Sơn giảm 30%; huyện Gia Lâm giảm 28%; Thanh Trì cũng đã giảm 24%; Long Biên giảm 21%; Hà Đông 18% trong khi Hoài Đức và Đông Anh cũng ghi nhận mức giảm lần lượt là 17% và 8%.

Thị trường miền Nam cũng không khá khẩm hơn là bao. Theo như báo cáo quý 3/2022 của DKRA Việt Nam về thị trường TP. HCM cùng với các vùng lân cận cho thấy, thanh khoản đất nền đang diễn biến ngày càng xấu đi. Sức cầu của thị trường cũng có xu hướng giảm trong khi tỷ lệ tiêu thụ là 52% - mức thấp nhất kể từ đầu năm cho đến nay. So với đầu quý trước, dù giá thứ cấp đã ghi nhận mức tăng nhẹ trong khoảng từ 2 đến 4% thế nhưng thanh khoản thị trường vẫn ở mức rất thấp.

Liên quan đến tình trạng này, Bộ Xây dựng đánh giá, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ cùng với đất nền trong quý 3 năm nay đã có xu hướng giảm nhẹ trong khoảng 2-3% so với quý liền trước. Trên phạm vi cả nước, lượng giao dịch đất nền cũng đã có sự sụt giảm mạnh, chỉ ghi nhận 115.129 giao dịch thành công. Trong khi đó, tổng lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 54% quý 2/2022. Theo đó,, tại miền Bắc có tổng cộng 21.806 giao dịch; tại miền Trung là 18.789 giao dịch còn tại miền Nam là 74.534 giao dịch.

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi, tăng trưởng trở lại vào năm tới?

Chia sẻ về tình hình thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, xu thế chung của thị trường là trầm lắng, đặc biệt những bất động sản ở xa trung tâm hoặc những sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ càng khó khăn hơn. Chính vì thế, dù các nhà đầu tư có chấp nhận cắt lỗ đi chăng nữa, thanh khoản vẫn ở mức kém.

Đồng thời, ông Trần Khánh Quang cũng cho biết, một khi hết thời gian ân hạn nhiều nhà đầu tư sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính và phải “gồng gánh” lãi suất từ 12 - 14%/năm trong khi các chi phí vốn đang đè nặng lên các nhà đầu tư. Vì thế, ông dự báo rằng, thị trường bất động sản cuối năm nay và đầu năm sau vẫn còn nhiều khó khăn và trầm lắng. Bên cạnh đó, các giao dịch bất động sản vẫn sẽ chững lại, xu hướng giảm giá mạnh mẽ nhất sẽ thuộc về những khu vực ở xa trung tâm. Thị trường này cũng vẫn bị tác động bởi hàng loạt yếu tố như: Tín dụng và trái phiếu bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng cao… Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần nhanh chóng tái cơ cấu các khoản đầu tư.

Ông Quang còn cảnh báo, với những khu vực mang tính đầu cơ và từng diễn ra sốt nóng, giao dịch cũng đang chậm lại và giá cả cũng bắt đầu có xu hướng lao dốc. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không nên vội vàng nhảy vào ôm hàng hay gom hàng. Nếu như có nhu cầu, các nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân nhằm đảm bảo được tính thanh khoản tốt trước những biến động của thị trường.  

Tuy nhiên, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh lại có góc nhìn hoàn toàn khác. Ông nhận định, các nhà đầu tư từng phải chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng; thế nhưng đến thời điểm hiện tại, việc nới room tín dụng gần như không giải quyết được vấn đề vốn của thị trường. Ông kỳ vọng vào dấu hiệu cùng với sự phục hồi tăng trưởng trở lại của thị trường này, do tâm lý của người dân vẫn coi bất động sản là một kênh đầu tư và tích trữ an toàn. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh dự báo, thị trường trong cuối năm nay và sang năm sau có thể sẽ phục hồi và dần tăng trưởng trở lại nhờ quá trình sàng lọc. Theo đó, những nhà đầu tư yếu kém, có vốn mỏng và thiếu chuyên nghiệp sẽ bị đẩy khỏi cuộc chơi. 

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định vào năm tới, khi áp dụng room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn nhiều so với thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, năm 2023 chắc sẽ không còn chuyện “sốt đất” xảy ra như hồi đầu năm nay nữa. Dòng tiền room tín dụng mới dù không nhiều nhưng có thể giúp thị trường này có thêm giao dịch từ những người mua nhà thực cùng với những nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết: “Còn các doanh nghiệp chủ yếu nguồn vốn phát triển sẽ từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Do đó, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng, câu chuyện nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung bất động sản vẫn khan hiếm. Do đó, room tín dụng năm 2023 chưa chắc đã giải quyết được vấn đề gốc rễ”.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao do nguồn cung khan hiếm và có thể vượt xa khả năng của người mua. Chính vì thế, giao dịch dù có thể tăng lên nhưng sẽ khó bùng nổ như trước đây. “Hiện tại vẫn đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này thường ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng mới có thể biết được thị trường tiếp tục đi theo hướng nào”, ông Đính bổ sung.