Thị trường kẹt thanh khoản, doanh nghiệp bất động sản nhà ở tăng trưởng lợi nhuận từ đâu?

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, nếu như thị trường bất động sản kẹt thanh khoản cục bộ trong 6 tháng đầu năm 2022 thì bước sang quý 3 thị trường đã chính thức bước vào giai đoạn đóng băng. Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản đã giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc và lượng giao dịch trên thực tế là không đáng kể. Lý do là người mua không dám mua và người bán thì do dự, không muốn giảm giá nhiều đúng như lời chia sẻ của Chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển.

Trong quý 3/2022, hoạt động bán hàng của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chậm lại khi mà tỷ lệ chào bán thành công sẽ thấp hơn các đợt chào bán trước đó. Và gần đây nhất chính là thị trường trở nên rầm rộ sau thông tin một doanh nghiệp đưa ra một mức chiết khấu 50% giá trị bất động sản cho một dự án tại Đồng Nai. Chính sách này cũng được cho rằng là sẽ kích cầu trong bối cảnh thị trường đuối thanh khoản. 

Cũng trong bối cảnh khó khăn chung thì lợi nhuận của 32 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng ghi nhận mức tăng trưởng trong quý 3 phần lớn không được đóng góp từ hoạt động kinh doanh chính và so với mức nền thấp ở cùng kỳ - đây là giai đoạn dịch bệnh COVID-19 diễn ra. 

Trong báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã chứng khoán: PDR) cũng cho thấy, mức lãi ròng trong quý 3 của doanh nghiệp ghi nhận tăng 18% lên mức 711 tỷ đồng, được đóng góp chính từ nguồn thu gần 1.250 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 46% cổ phần tại Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL (đây là chủ đầu tư dự án Astral City, Bình Dương). Trong quý, doanh thu thuần của doanh nghiệp cũng giảm còn 11 tỷ đồng so với con số 1,267 tỷ đồng doanh thu ghi nhận cùng kỳ của năm trước. 

Vào cuối tháng 1/2022, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng đã tiến hành mở bán đợt 1 dự án The Classia bao gồm 100 căn biệt thự - nhà phố với kết quả bán hàng ghi nhận 96%. Tuy nhiên, lợi nhuận tăng trưởng trong quý của doanh nghiệp cũng được đóng góp chủ yếu từ tiền bồi thường chấm dứt hợp đồng 123 tỷ đồng. Còn lãi ròng của doanh nghiệp cũng tăng 11% lên mức 352 tỷ đồng. 

Còn hoạt động bán hàng của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Mã chứng khoán: DXG) đã giảm nhẹ trong kỳ kế toán của quý 3. Cũng nhờ nguồn thu hơn 190 tỷ đồng từ việc thanh lý đầu tư nên lãi ròng trong quý của Đất Xanh đã gấp 3 lần so với cùng kỳ với hơn 153 tỷ đồng. 

Đối với Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã chứng khoán: DIG) cũng ghi nhận lỗ ròng gần 1 tỷ đồng trong quý 3/2022. Và lần thua lỗ gần nhất của doanh nghiệp là gần 15 tỷ đồng vào quý 1/2017. 

Trong thư gửi đến cổ đông vào ngày 31/10, DIC Corp đã cho biết doanh nghiệp không thể triển khai việc bán hàng theo kế hoạch đã dẫn đến doanh thu giảm. Một số dự án có sản phẩm đã hoàn thành khâu đầu tư hạ tầng cũng như hoàn thành được nghĩa vụ tài chính về đất đai (bao gồm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cùng các loại phí có liên quan) nhưng việc xin phép chuyển nhượng gặp khó khăn bởi các nguyên nhân khách quan như công tác thanh - kiểm tra và công tác điều chỉnh quy hoạch phân khu. 

Còn một số doanh nghiệp khác như Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (Mã chứng khoán: HDG) cũng đã ghi nhận doanh thu bất động sản ở mức thấp. Và thay vào đó là mảng năng lượng (gồm thủy điện, điện mặt trời, điện gió) cũng đóng góp chính vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Cũng trong quý, Hà Đô đã ghi nhận được doanh thu thuần tăng lên hơn 10% lên mức hơn 251 tỷ đồng. 

Tổng Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, Mã chứng khoán: SGR) ghi nhận lãi ròng là 190 tỷ đồng so với con số lỗ 7,5 tỷ đồng ở cùng kỳ năm 2021. Kết quả này cũng có thể được đóng góp từ khoản đầu tư đã được chuyển nhượng vào năm 2020 nhưng đến hiện tại mới đủ điều kiện để ghi nhận. 

Còn Công ty Cổ phần Vinhomes (Mã chứng khoán: VHM) đang là doanh nghiệp bất động sản niêm yết duy nhất có mức lợi nhuận nghìn tỷ đồng trong quý 3/2022. Doanh nghiệp này cũng đã tiến hành bàn giao 1.300 căn nhà thấp tầng ở dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire vào cuối tháng 9/2022, sau thời gian 5 tháng khởi công.

Ngoài ra thì doanh thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và chuyển nhượng bất động sản đã đóng góp 30.719 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 35% và được ghi nhận vào doanh thu tài chính của Vinhomes. 

Kết quả, doanh nghiệp đã ghi nhận 17.805 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 14.494 tỷ đồng lãi ròng trong quý 3/2022, so với cùng kỳ giảm 14% về doanh thu nhưng tăng 30% về lợi nhuận.

Theo các số liệu công bố cho thấy, trong nhiều kỳ kế toán gần đây dù cho kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp tăng trưởng nhưng dòng tiền kinh doanh lại liên tục âm, chủ yếu tăng mạnh các khoản phải thu và phải trả, tồn kho. Một số  doanh nghiệp cũng đã phải tăng nợ vay để có thể cân đối dòng tiền. 

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp vẫn tiếp tục nỗ lực trong các hoạt động bán hàng cho mùa cao điểm trong quý 4. Theo đánh giá của một chuyên gia bất động sản thì sau diễn biến lãi suất tăng, tín dụng hẹp cửa và tâm lý tiêu dùng yếu thì thanh khoản thị trường cuối năm là điều rất khó có thể phán đoán. Người mua nhà nếu như không có sự hỗ trợ tài chính sẽ rất khó và thị trường khi đó sẽ mắc kẹt trong việc khơi thông thanh khoản.