Ông Phạm Lâm - CEO DKRA: Không phải các nhà đầu tư mất niềm tin mà họ phải dành niềm tin đó cho đúng nơi mà họ nhìn thấy được sự minh bạch

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, khó khăn chính là từ không thể phủ nhận khi mô tả về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022. Vào thời điểm đó, thị trường đã đột ngột rơi vào trạng thái nguội lạnh mà có rất nhiều người không ngờ đến. 

Trong hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Mạnh Hà cũng đã đưa ra cái nhìn tổng quan về giai đoạn này.

Cụ thể, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết cuối năm 2021 đầu năm 2022, dòng tiền dễ bơm được vào thị trường nhưng chưa thể kiểm soát được tốt. Dòng tiền hướng vào hoạt động đầu cơ cộng với sự phục hồi tốt của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa cũng đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc. 

Và điều này cũng đã dẫn đến việc thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng ví dụ như sân bay, khu công nghiệp và cầu đường,.. đã kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch bất động sản. 

Mặc dù vậy thì từ cuối quý 2/2022, thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Và hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý chung ở trên thị trường, giao dịch bị trì hoãn và nhiều dự án bất động sản đang triển khai cũng đang phải nhấn nút tạm dừng. 

Cũng theo ông Hà, tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và ngày càng về sau thì sức khỏe thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp ngày càng suy giảm. 

Có nhiều doanh nghiệp hoạt động ở trong lĩnh vực bất động sản đã phải đóng cửa và tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động ở trong lĩnh vực này cũng đã phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự. Hay thậm chí có doanh nghiệp đã phải giảm đến 60 - 70% lượng nhân sự cũng như cắt giảm lương, nhiều công ty còn phải buộc cho nhân viên nghỉ Tết sớm. 

Theo đại diện của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động khó khăn thì những nhân sự ở trong ngành, đáng chú ý là tuyến đầu như đội ngũ môi giới là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Cũng theo đó, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay ghi nhận chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm. 

Bên cạnh đó, cũng bởi tắc nguồn cung, tắc nguồn vốn tín dụng và tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ phía khách hàng nên có nhiều doanh nghiệp bất động sản đói vốn và phải tạm dừng triển khai các dự án, thanh toán hoa hồng dành cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc là bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu. 

CEO DKRA Group - ông Phạm Lâm cho biết, gần như tất cả các doanh nghiệp hoạt động ở trong lĩnh vực môi giới bất động sản hiện nay đang gặp khó khăn. Cũng có rất nhiều doanh nghiệp đã phải dừng hoạt động cũng như phải chống chọi trong bối cảnh khó khăn như hiện nay. 

Cũng theo vị này thì có nhiều khó khăn mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt. Điển hình như nguồn cung khan hiếm, sức cầu thị trường giảm và áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn hay gánh nặng chi phí vận hành cũng như công nợ chủ đầu tư. 

Ông Phạm Lâm cũng đưa ra nhận định rằng, trong thời gian tới, những doanh nghiệp có sức đề kháng tốt và có uy tín, có phương án kinh doanh minh bạch thì cũng sẽ vẫn nhận được sự tin tưởng của các trái chủ. Đối với nhóm còn lại thì khác và không có năng lực trả nợ sẽ phải đối mặt với thách thức rất là lớn. 

Ông Lâm nói thêm rằng, để có thể đánh giá một doanh nghiệp hiện tại không thể chỉ đánh giá về quy mô vốn mà phải là sự minh bạch, năng lực mà cụ thể đó là chỉ số rủi ro ở mức thấp. Chứ không phải cứ là doanh nghiệp to là sẽ tốt. Trước đây có nhiều người quan tâm đến doanh nghiệp chỉ ở cái tên nhưng bây giờ bài toán cũng đã khác. Ông Lâm nhấn mạnh: “Hiện nay có nhiều doanh nghiệp rất lớn về mặt thương hiệu lại là những doanh nghiệp đang đối mặt với rủi ro lớn”. 

Khi bàn về một số doanh nghiệp địa ốc cũng đã tiến hành tái cấu trúc nợ như bằng cách xin gia hạn trái phiếu và hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu,... ông Lâm nhận định đây là những giải pháp tình thế. Mà một khi đã là giải pháp tình thế thì đây không thực sự là một giải pháp tối ưu. Điều này cũng tương tự như việc ngân hàng đi siết nợ người đi vay và giải pháp này không hề khả thi. Mặc dù vậy thì theo vị này, nếu như so sánh với những phương án vỡ nợ thì phương án xoay xở như trên vẫn sẽ tốt hơn. 

Ông Lâm nhấn mạnh, chuyện đổ vỡ ở một số doanh nghiệp địa ốc cũng có thể sẽ xảy ra khi mà thị trường bất động sản cũng phải có những ví dụ điển hình để có thể trở thành bài học cho các doanh nghiệp khác. Và niềm tin của các nhà đầu tư cũng sẽ có sự chọn lọc hơn. Không phải các nhà đầu tư mất niềm tin mà họ còn phải dành niềm tin đó đúng nơi mà họ nhìn thấy được sự minh bạch. Các nhà đầu tư vẫn còn đó, niềm tin vẫn còn đó và việc mà họ đặt vào ai đó còn phụ thuộc vào việc mà các doanh nghiệp có chứng thực cũng được năng lực của mình hay là không?