Góc chuyên gia: Chênh lệch giá giữa Hà Nội và TP.HCM là điểm bất thường của thị trường BĐS hiện nay

Tổng giao dịch bất động sản căn hộ và đất nền giảm còn một nửa

Nhìn nhận về thị trường bất động sản trong thời gian qua, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung đã có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu là những sản phẩm cao cấp và có giá trị lớn.

Cụ thể, tổng nguồn cung căn hộ mới trong giai đoạn từ năm 2018 cho đến 9 tháng đầu năm nay là khoảng gần 300.000 sản phẩm. Trong năm 2017-2018, thị trường đã có sự bùng nổ ở phân khúc bất động sản cao cấp cùng với bất động sản nghỉ dưỡng. Trong năm 2018, tổng nguồn cung căn hộ mới là gần 180.000 sản phẩm. Đến giữa năm 2019, tổng nguồn cung căn hộ mới là 110.000 sản phẩm; nguyên nhân bởi rất nhiều dự án không thể triển khai theo đúng tiến độ sau khi chính quyền triển khai rà soát pháp lý. Điều này đã khiến nguồn cung ra thị trường bị giảm sút nghiêm trọng.

Năm 2020, đại dịch Covid-19 bùng phát trên toàn cầu đã tác động mạnh đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Nguồn cung vì thế mà ngày càng khan hiếm, giảm xuống chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm, so với năm 2018 chỉ còn 50%. Dịch bệnh diễn biến phức tạp cũng khiến hàng loạt những công tác như triển khai, mở bán và ra mắt dự án… đã phải dừng hoặc là lùi vô thời hạn. Số lượng giao dịch cũng vì thế mà sụt giảm mạnh.

Đến cuối năm 2020, nhiều ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, đồng thời nhà nước cũng triển khai hàng loạt các gói kích cầu nhằm thu hút các nhà đầu tư. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản trong năm 2021 đã chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh; nhiều dự án buộc phải ngừng thi công, nhiều dự án vướng mắc về cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục sụt giảm, xuống chỉ còn hơn 50.000 sản phẩm.

Trong 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung bất động sản là 41.886 sản phẩm, so với năm 2018 chỉ còn bằng 24%. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 cũng chỉ đạt 33,5%, so với giai đoạn nửa đầu năm đã giảm mạnh mẽ. So với cùng kỳ năm trước, lượng giao dịch cũng đã giảm hơn 50%; đồng thời tỷ lệ hấp thụ trung bình cũng chỉ đạt 43%. Riêng trong quý 3, tỷ lệ hấp thụ đã giảm mạnh so với nửa đầu năm và chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch cũng giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, nguồn cung từ các dự án bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán, có rất ít dự án mới được cấp phép. Trong khoảng thời gian này, dù tổng lượng giao dịch trên thị trường tăng lên; thế nhưng từ quý 3 trở đi, xu hướng này đã bắt đầu chững lại. Theo đó, tổng lượng giao dịch của bất động sản căn hộ cũng như đất nền so với cùng kỳ năm 2021 đã giảm xuống chỉ còn một nửa.

Điều đáng nói, không hề có tín hiệu nào báo trước về nhu cầu nhà ở sẽ giảm xuống. Một trong số những lý do quan trọng nhất đối với việc giảm số lượng giao dịch là do nguồn cung bị thiếu hụt.  

Chênh lệch giá giữa Hà Nội và TP.HCM là điểm bất thường của thị trường BĐS hiện nay

TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, từ trước đến nay nhu cầu sử dụng chung cư khá lớn; bởi đây là một trong những sản phẩm sở hữu mức giá phù hợp với mức chi trả của nhiều người dân. Trước đây, những chung cư chỉ có giá dao động trong khoảng từ 2-3 tỷ đồng, hiện đã tăng lên 4-5 tỷ đồng, tuy nhiên người dân vẫn có khả năng để mua. 

Với những dự án có giá cao hơn nữa, thanh khoản vẫn ở mức tốt bởi tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang ngày càng tăng cao. Giá đất nền trong khoảng thời gian qua lại tăng cao, có khu vực lên đến cả chục tỷ đồng và không còn đúng với giá trị thực. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, điểm chung của hai thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội đó là, nguồn cung của những chung cư mới còn khan hiếm, không có những dự án được phê duyệt ra hàng năm để đáp ứng nhu cầu trên.

Tại 2 khu vực này, hầu hết các sản phẩm mở bán đều thuộc những dự án cũ mở bán thêm; thế nhưng chủ yếu tập trung tại phân khúc trung cấp và cao cấp. Trên thị trường bất động sản cũng đã không còn sự xuất hiện của phân khúc bình dân mở bán mới. Vì thế, ông Đính cho rằng: “Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là điều tất yếu, mặt bằng giá chung cư sẽ còn tiếp tục neo ở mức rất cao”.

Tại Hà Nội và TP.HCM, có những dự án ghi nhận mức tăng trên dưới 1 tỷ đồng cho mỗi căn. Thời điểm hiện tại, giá chung cư tại TP.HCM đang tăng vọt lên gấp 2 lần so với tại Hà Nội. Đối với các dự án đang xây dựng hoặc mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ ở mức cao hơn vì các chủ đầu tư đang phải chịu áp lực nặng nề từ chi phí đầu vào. Đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều.

Theo các chuyên gia, những dự án nhà ở thương mại giá rẻ và phù hợp với nhu cầu của người dân cũng như một số dự án căn hộ trung và cao cấp ở khu vực nội đô - nơi có hạ tầng đồng bộ cùng quỹ đất ngày càng cạn kiệt đang không ngừng tăng giá trong thời gian qua. Theo như dự báo, những dự án này sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới; nguyên nhân bởi dù nhu cầu lớn nhưng nguồn cung không đủ. Nhu cầu đó được coi là điều tất yếu được tạo nên từ quá trình đô thị hóa. 

Cũng trong thời gian tới, các chuyên gia dự báo rằng giá chung cư ở khu vực ngoại thành sẽ còn tăng cao hơn so với khu vực trung tâm, bởi giá đất ngoại thành tăng lên rất nhanh. Một khi giá đất vượt quá khả năng chi trả, người dân sẽ có xu hướng chuyển sang mua chung cư.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, trong những năm qua, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản đã bộc lộ ra những điểm bất thường. Cụ thể, tại TP. HCM và Hà Nội - 2 khu vực đầu tàu kinh tế của cả nước, sức mạnh và sức nặng gần như là ngang nhau nhau, thế nhưng giá chung cư tại TP. HCM lại đang có xu hướng tiếp tục tăng, thậm chí cao hơn Hà Nội rất nhiều. Theo ông Thanh, điều có thể sẽ tiềm ẩn những rủi ro cho thị trường khi giá chung cư ở TP. HCM liên tục tăng giá đột biến.