Doanh nghiệp "đói" vốn, cẩn trọng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Nhiều nhà đầu tư “xuống tiền”

Hiện nay, không khó để tìm thấy những quảng cáo bán nhà ở hình thành trong tương lai của các dự án ở các thành phố lớn như Hà Nội hay Hồ Chí Minh. Trong vai là người có nhu cầu mua nhà, PV đã tiếp cận và tìm hiểu dự án chung cư Greentower của chủ đầu tư G thuộc phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm thông qua các quảng cáo trên mạng Internet.

Theo giới thiệu của chị Yến, người tự xưng là nhân viên bán hàng của chủ đầu tư G, dự án Greentower gồm 2 tòa, CT1 và CT2 với tổng khoảng 450 căn hộ,  thuộc quỹ nhà ở xã hội. Dự án dự kiến được khởi công từ tháng 3-4/2023 và dự kiến bàn giao quý III-IV/2024. Tòa CT1 được thiết kế cao 12 tầng, 2 tầng đế là shophouse, căn hộ từ tầng 3-12, mỗi sàn gồm 38 căn hộ và có 7 thang máy. Trên tầng thượng thiết kế sân chơi, cây xanh, khu dưỡng sinh, khu vui chơi trẻ em, nướng BBQ.

Hai tòa nhà ở xã hội thuộc quần thể dự án gồm liền kề, shophouse và tòa chung cư thương mại. Tòa CT2 cao 6 tầng, tầng 1 là được sử dụng để xe và cho thuê thương mại, từ tầng 2-6 là phần căn hộ. Mỗi sàn chỉ có 8 căn . Các căn hộ có diện tích từ 64-77m2 được thiết kế từ 2-3 phòng ngủ, phòng khách và nhà vệ sinh.

Cũng theo chia sẻ của chị Yến, số lượng căn hộ của dự án không nhiều và hiện đã nhận cọc hơn 40 căn của khách hàng. Ngoài ra, một số lượng căn hộ không nhỏ được các sàn môi giới đăng ký phân phối. Hiện nay, chủ đầu tư đang phân phối  các căn hộ với giá từ 19-21 triệu đồng/m2 tùy từng căn, tầng và số tiền thanh toán trước. Các mức thanh toán trước gồm 30-50-70% giá trị căn hộ, thanh toán trước càng nhiều thì tỷ lệ chiết khấu càng cao.

Do điều kiện mua được nhà ở xã hội hiện nay rất khó khăn. Vì vậy, ở thời điểm hiện tại, nếu khách hàng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (có hộ khẩu Hà Nội, thu nhập không phải nộp thuế và có đóng bảo hiểm xã hội) và đồng ý thanh toán một phần giá trị căn hộ (từ 30-70%) cho chủ đầu tư sẽ chắc chắn mua được căn hộ đã chọn mua vì mua trực tiếp của chủ đầu tư. Ngược lại, nếu đợi đến thời điểm chính thức mở bán, chắc chắn không còn cơ hội vì lượng căn hộ không nhiều trong khi nhu cầu mua rất lớn.

Thủ tục đặt mua căn hộ thuộc dự án được chị Yến giới thiệu như sau:

Bước 1: khách hàng sẽ điền vào mẫu đơn “Bản đăng ký nguyện vọng mua căn hộ” và đặt cọc 50 triệu đồng để giữ chỗ trước khi ký hợp đồng vay vốn với chủ đầu tư. Trong trường hợp khác, khách hàng có thể đặt cọc trước 10 triệu đồng để khóa căn đã chọn trong vòng 24h. Sau 24h, nếu không đặt cọc đủ 50 triệu đồng, khách hàng sẽ bị mất 10 triệu đồng kia.

Bước 2: khách hàng ký hợp đồng vay vốn với chủ đầu tư và nộp khoản tiền tương ứng với các mức 30-50 hoặc 70% giá trị căn hộ (bao gồm cả 50 triệu tiền đặt cọc ở trên). Khi thanh toán, chủ đầu tư sẽ suất phiếu thu tương ứng với số tiền góp vốn mà khách hàng đã nộp.

Bước 3: đến thời điểm được phép mở bán theo quy định của pháp luật (thi công xong phần móng), hợp đồng góp vốn cùng số tiền đã nộp của khách hàng sẽ được chuyển sang hợp đồng mua bán căn hộ.

Khi PV tỏ ra e ngại đối với vấn đề dự án chưa khởi công và có thể không bàn giao đúng tiến độ cam kết. Chị Yến giải thích rõ: “Mặc dù dự án chưa được thi công nhưng tiến độ bàn giao đã được Công ty cam kết rõ trong hợp đồng mua bán. Nếu bên chủ đầu tư bàn giao chậm sẽ có điều khoản trả lại toàn bộ số tiền khách hàng đã nộp và 10% tiền phạt vi phạm hợp đồng nhằm bảo vệ người mua. Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội thì chịu sự giám sát chặt chẽ cuả sở xây dựng từ thiết kế, đối tượng mua, đến tiến độ thi công”.

Quá nhiều rủi ro đối với khách hàng

Thông thường, để triển khai một dự án bất động sản, các chủ đầu tư có thể sử dụng bốn nguồn vốn chính gồm: vốn chủ sở hữu, vốn huy động từ đối tác, vốn vay các tổ chức tín dụng và vốn từ các khoản trả trước của khách hàng. Tuy nhiên, không phải đầu tư nào cũng có đủ lượng vốn tự có để thực hiện dự án, họ thường phải huy động nguồn vốn từ các kênh khác.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, việc huy động vốn từ các đối tác là không hề dễ dàng. Bên cạnh đó, nguồn vốn vay các tổ chức tín dụng cũng đang bị siết chặt bởi các chính sách điều hành của Ngân hàng Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Vì vậy, nhiều dự án đã không thể triển khai do thiếu vốn dù đã được hoàn thành các thủ tục pháp lý. Thậm chí, một số dự án dù đã hoàn thành tới 70% khối lượng nhưng đã phải tạm dừng do không còn vốn để tiếp hoàn thiện. Do đó, họ buộc phải chọn giải pháp bán “lúa non” các sản phẩm bất động sản của mình để có tiền hoàn thành dự án.

Huy động vốn từ việc bán bất động sản hình thành trong tương lai là phương thức rất phổ biến hiện nay. Nhờ dòng tiền trả trước của khách hàng, các chủ đầu tư có thể triển khai thi công dự án dễ dàng hơn, với chi phí thấp hơn. Đồng thời, nhờ thanh toán trước một phần giá trị bất động sản, khách hàng có thể mua được các bất động sản ưng ý với giá rẻ hơn so với khi dự án được hoàn thành bằng “quyền mua” sản phẩm của chủ đầu tư thông qua các hợp đồng vay vốn hoặc thỏa thuận hợp tác đầu tư.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam đã có những quy định rõ ràng đối với hành vi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể là các Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Nghị Định 99/2015/NĐ-CP đã quy định rõ các vấn đề liên quan đến mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Theo Luật sư Đỗ Văn Giáp, Giám đốc Công ty Luật Giáp Law & cộng sự: “Mặc dù điều kiện mở bán đối với các bất động sản hình thành trong tương lai đã được pháp luật Việt Nam quy định rõ. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư do khó khăn về tài chính đã bất chấp các quy định của pháp luật, vẫn thực hiện việc mở bán các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai ngay cả khi chưa đủ điều kiện. Cá biệt, có những dự án dù chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng vẫn tiến hành bán các sản phẩm của dự án để thu tiền. Điều này có thể gây ảnh hưởng xấu và hệ lụy khôn lường đối với người mua cũng như với thị trường bất động sản”.

Theo các chuyên gia, khi bán bất động sản hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư thường sử dụng các hình thức hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, … để hợp thức hóa vấn đề bán hàng của mình. Các điều khoản trong các hợp đồng này thường mang nghĩa chung chung. Trong trường hợp dự án không được bàn giao đúng tiến độ hoặc thậm chí bị “chết lâm sàng”, phía người mua luôn là bên bị thiệt.

Theo luật sư Đỗ Văn Giáp, các chủ đầu tư thường hợp thức hóa vấn đề mua bán các bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán bằng các loại hợp đồng vay vốn hay hợp đồng thỏa thuận, hợp tác đầu tư nhằm “né tránh” các quy định của pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, đẩy phần rủi ro cho phía khách hàng. Mặt khác, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, lỗi của phía chủ đầu tư sẽ không bị hình sự hóa mà chỉ là quan hệ dân sự.

“Dự án này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý rất lớn. Bởi với một dự án hoàn thiện, đủ điều kiện được xác nhận bởi Sở Xây dựng cấp phép mới có thể bàn giao và đi vào hoạt động. Tuy nhiên, những dự án mới bước đầu được cấp chủ trương đầu tư dự án, thì chúng ta không thể biết chủ đầu tư có triển khai được dự án trên thực tế hay không. Rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện được dự án, khách hàng có nguy cơ không kí được hợp đồng và mất trắng số tiền đã đặt cọc”, LS Giáp nói.

Cũng theo LS Giáp, với khách hàng, khi kí các hợp đồng giao kết như vậy khá phức tạp bởi họ không hiểu rằng, kí văn bản này bước tiếp theo là gì. Khi kí thời điểm này với giá này nhưng sau khi triển khai các điều khoản thương mại về giá, vị trí có thể thay đổi. Bởi các dự án triển khai ở những bước đầu tiên rất có thể thay đổi về quy mô, số căn hộ, hệ số sử dụng đất. Sau khi triển khai phát sinh các vấn đề thay đổi điều khoản thương mại, kí hợp đồng chính thức thì vẫn có thể thay đổi.

Vì vậy, theo các chuyên gia, khi mua các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Khách hàng cần tìm hiểu kỹ các vấn đề sau:
Một là, vấn đề pháp lý của dự án. Chỉ nên mua sản phẩm của các dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định của pháp luật.

Hai là, năng lực và uy tín của chủ đầu tư. Dù dự án đã có đủ hồ sơ pháp lý nhưng năng lực của chủ đầu tư yếu về tài chính, về quản lý, … vẫn dễ xảy ra tình trạng dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ.

Ba là, khách hàng cần nắm rõ các điều khoản trong các hợp đồng ký kết với chủ đầu tư. Trong trường hợp không có khả năng hiểu được các điều khoản đó, khách hàng nên ủy quyền cho bên thứ ba là các văn phòng luật sư để giúp mình làm việc với chủ đầu tư.