Siết dòng tín dụng vào đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Khó đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng

Chuyên gia kinh tế Võ Hồng Nhân (cố vấn cao cấp Ngân hàng Nhà nước) cho biết, tại dự thảo sửa đổi Thông tư số 39 năm 2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định có quy định cấm các tổ chức tín dụng cho vay tiền để góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc góp vốn hình thành vốn điều lệ để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà ở thời điểm ấy chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Lý giải về điều này, vị chuyên gia nói rằng - việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng đối với các hợp đồng này rất khó. Bởi lẽ hầu hết các dự án bất động sản hình thành trong tương lai nhưng chưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy phép xây dựng thì khó xác định được khoản lợi tức sau này cũng như những cam kết trả vốn của khách hàng. Bài học nhãn tiền của Ngân hàng nhà nước là đã xảy ra những rủi ro xuất phát từ việc chủ đầu tư không hoàn thiện được pháp lý dẫn đến huỷ hợp đồng đặt cọc của khách hàng.

Ông Nhân dẫn chứng báo cáo mới nhất về kết quả rà soát, kiểm tra việc rao bán nhà ở tại một số tỉnh thành cho thấy, hoạt động mua bán, môi giới kinh doanh bất động sản và rao bán nhà ở hình thành trong tương lai ở một số địa phương diễn biến phức tạp, làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh. Thậm chí có việc chủ đầu tư, đơn vị môi giới liên kết với ngân hàng cho vay vốn để bán nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cho khách hàng chưa đúng quy định của pháp luật.

“Từ công tác chuyên môn của lực lượng thanh tra ngân hàng cho thấy nhiều tổ chức tín dụng cho khách hàng vay tiền với mục đích đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai dẫn đến những hệ luỵ cũng như biến động trên thị trường bất động sản. Do vậy, phía Ngân hàng nhà nước cho rằng cần quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, hồ sơ, quy trình cũng như phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ đối với các hợp đồng vay vốn bất động sản”, chuyên gia kinh tế Võ Hồng Nhân nhấn mạnh về nội dung chính của Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN. 

Hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư… nhiều rủi ro

Giải thích thêm về các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Luật gia Nguyễn Hoàng Long (Hội Luật gia Việt Nam) cho biết: Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Còn kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chính là việc các tổ chức, cá nhân đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng cho các công trình trên để có quyền sở hữu, chuyển nhượng, mua bán, cho thuê nhằm mục đích thu lợi nhuận.

Về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và các thiết kế bản vẽ thi công đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Với dự án chung cư, theo quy định hiện hành chủ đầu tư phải xây xong phần móng thì mới được ký hợp đồng mua bán với khách hàng…

“Hiểu nôm na đây là hình thức huy động tiền bằng cách góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng. Thường thì khách hàng sẽ bỏ ra một khoản tiền gọi là đặt cọc để đảm bảo giữ chỗ khi dự án mua bán chính thức với giá tốt. Còn chủ đầu tư thì có vốn để phục vụ phát triển dự án, triển khai đúng tiến độ”, Luật gia Nguyễn Hoàng Long phân tích.

Luật gia Nguyễn Hoàng Long cũng dẫn giải Điều 55, Điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về việc chủ đầu tư dự án phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng nếu muốn bán nhà ở hình thành cho tương lai. Chứng thư này nhằm mục đích bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi có rủi ro xảy ra và có hiệu lực đến khi bàn giao nhà ở cho bên mua. Nếu chủ đầu tư không có nhà bàn giao và cũng không có khả năng đền tiền thì ngân hàng sẽ thay chủ đầu tư trả tiền cho người mua. Đây chính là lý do dự thảo sửa đổi Thông tư số 39/2016 có những quy định mới nhằm siết chặt các giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai đối với cả chủ đầu tư dự án và khách hàng.

“Thông thường ở Việt Nam, có đến hơn 70% các dự án kinh doanh bất động sản cần vay vốn đầu tư từ ngân hàng và 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản. Các con số thống kê cũng cho thấy tổng dư nợ bất động sản của nước ta rất lớn, chiếm gần 10% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, tương đương khoảng 343.000 tỷ đồng. Do vậy nếu không có những quy định khắt khe về dòng tiền đầu tư cho thị trường bất động sản sẽ phát sinh nhiều rủi ro, kéo theo bất cập trong việc phát triển kinh tế, an sinh xã hội”, Luật gia Nguyễn Hoàng Long nhấn mạnh.

Chia sẻ thêm về tình trạng vay cho vay vốn đầu tư bất động sản ồ ạt của một số tổ chức tín dụng, ngân hàng, đặc biệt là việc thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng, nếu không có cách siết chặt thì đến một thời điểm nào đó mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và vượt ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát.

Đặc biệt, có hiện tượng một số doanh nghiệp bất động sản đem sổ đỏ của dự án đi thế chấp vay tiền lần thứ nhất và thế chấp những căn hộ đã bán cho khách hàng để vay tiền lần thứ 2. Trong khi pháp luật hiện hành chỉ cho phép dự án được thế chấp để vay vốn một lần. Giới chuyên gia nhận định đây là hình thức làm ăn không đàng hoàng, làm ảnh hưởng xấy đến thị trường cũng như tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng khi dự án không thực hiện được, người mua sẽ mất trắng…