Siết quỹ tín dụng hay điều chỉnh dòng vốn?

Có cần thiết phải siết tín dụng?

Theo ông Vương Duy Dũng - Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho biết: “Thời gian vừa qua, giá bất động sản có xu hướng biến động rất mạnh. Song, bất động sản có nhiều phân khúc, nhiều loại hình khác nhau. Có phân khúc cao cấp, dành cho nhà đầu cơ, cũng có phân khúc phục vụ chủ yếu đối tượng người tiêu dùng”.

Trong đó, phân khúc phục vụ nhu cầu cho người dân, người thu nhập thấp, trung bình và công nhân là loại hình những bất động sản hướng tới mục đích tiêu dùng… Các chuyên gia đánh giá, đầu tư vào các loại hình này tương đối an toàn, ngoài ra còn đáp ứng được mục tiêu an sinh xã hội. Bởi thế, cần khuyến khích để hỗ trợ phát triển hơn nữa các loại hình này.

Còn những phân khúc có tính đầu cơ, giá bán cao, thì phải có sự kiểm soát, xem xét thận trọng. Không chỉ kiểm soát tín dụng mà phải cả về việc kiểm soát quản lý đầu tư kinh doanh. Vậy, “việc kiểm soát vốn tín dụng phải tùy theo tình hình thực tế các phân khúc, tùy vào dự án, không đánh đồng tất cả mọi dự án”, ông Dũng nói.

Thực tế, thời gian qua Ngân hàng Nhà nước chưa có bất cứ văn bản nào chỉ đạo về việc siết tín dụng bất động sản. Dòng tiền tín dụng vẫn được đầu tư cho bất động sản, song tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản chưa cao bằng tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung đặt 14%, trong khi bất động sản chỉ chiếm 12%. Nhưng, tình hình này lại phù hợp với những định hướng mà Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra ở thời điểm trước đó.

Bất động sản được đánh giá ngành có nhiều liên quan với các lĩnh vực phụ trợ khác, vì vậy đầu tư vào lĩnh vực bất động sản luôn nhận được rất nhiều sự quan tâm. Hiện nay, các ngân hàng cần xem xét, khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cần có phương án lựa chọn dự án đầu tư tiềm năng, chỉ cho vay khi ngân hàng có đầy đủ tính pháp lý. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các Ngân hàng thương mại đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, cần xem xét, chọn lọc đối tượng phù hợp, đầu tư có hiệu quả, đảm bảo tính an toàn cho hệ thống, có chính sách phù hợp, đầu tư vào sản xuất. Bên cạnh đó, đầu tư bất động sản, chứng khoán, trái phiếu đều là những lĩnh vực có tính rủi ro, chính vì thế các ngân hàng phải cũng nên cân nhắc mức đầu tư phù hợp.

Thị trường đã "nóng" đến mức cần phải siết hay chưa? Đây là giai đoạn giá bất động sản biến động mạnh, quá cao so với thu nhập của người dân. Vì vậy, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Trước đây, nếu giá bất động sản ở mức 100 triệu đồng/m2, ngân hàng cho vay 50% giá trị tài sản đảm bảo tương đương với 50 triệu đồng. Thế nhưng, thời điểm hiện nay có thể lên đến 300 triệu đồng/m2 nếu ngân hàng cho 150 triệu đồng mà trong trường hợp không phải là giá trị thật, khi có biến động, giá bất động sản giảm xuống thì rủi ro sẽ không thể lường được.

Chính vì vậy, theo ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, nguyên Vụ trưởng Vụ Tín dụng, không nên mổ xẻ vấn đề có hay không việc siết tín dụng bất động sản. Thay vào đó, các tổ chức tín dụng phải xem xét những dự án nào hiệu quả, đủ điều kiện đáp ứng được các nhu cầu của người tiêu dùng nhằm đảm bảo an toàn hệ thống, cũng như đảm bảo việc có thể thu hồi được gốc và lãi.

Siết tín dụng là có mục đích

Nhìn nhận vấn đề dựa trên yếu tố vĩ mô của nền kinh tế, mặt bằng giá của thị trường chứng khoán, bất động sản trong hai năm 2020, 2021có dấu hiệu tăng nhanh bất thường, trong khi nền kinh tế chỉ tăng đạt mức 2,91% vào năm 2020 và năm 2021 là 2,58%.

Thời gian qua, ghi nhận giá cổ phiếu tăng từ 690 lên 1.300, chỉ tính trong năm 2021, lượng tài khoản mở mới lên tới 2 triệu tài khoản, trong số đó, phần lớn là tài khoản cá nhân. Thị trường chứng khoán tăng kéo theo thị trường bất động sản cũng tăng.

Theo PSG.TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế nhận định về thị trường:  “Ngay từ năm 2020, chúng tôi đã nhìn thấy vấn đề bất thường trước sự tăng giá của 2 lĩnh vực, chứng khoán và bất động sản. Giới chuyên gia cũng đã có đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước xem xét, kiểm soát 2 thị trường mang nhiều tiềm ẩn rủi ro này. Để từ đó, hạn chế việc hình thành bong bóng bất động sản, bong bóng chứng khoán, gây tác động xấu tới thị trường, cũng như gây ảnh hưởng sự phát triển chung của nền kinh tế”.

Liên quan đến việc rà soát, chấn chỉnh lại các hoạt động cung cấp vốn cho thị trường bất động sản, chứng khoán, ông Thịnh hoàn toàn ủng hộ, bởi đây là một trong những động thái giúp lành mạnh hóa thị trường.

Với thị trường bất động sản, việc siết tín dụng là có mục đích. Đã có lộ trình cho việc giảm sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tập cho vay trung, dài hạn. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng có lộ trình chỉnh sửa văn bản nhằm hạn chế rủi ro tài sản, bao gồm cả rủi ro về bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước có văn bản chỉ đạo các Ngân hàng thương mại bắt buộc trở về mức độ yêu cầu, nguồn vốn cho vay bất động sản chỉ có thể chiếm 8% trên tổng dư nợ vay. Do đó, nhiều Ngân hàng thương mại đã phải đã rà soát lại tổng hạn mức cho vay. Đặc biệt, có một số ngân hàng đã ra tuyên bố không giải ngân, thậm chí có ngân hàng còn thẩm định đơn xin cho vay, sau đó lại dừng không cho vay.

Trong trường hợp, ngân hàng cho vay bất động sản nhiều, tỷ lệ cho vay đã đạt 8%, thông thường, đấy là các ngân hàng doanh nghiệp. Vậy nên, khi ngân hàng dừng các hoạt động cho vay, đòng nghĩa với việc xuất hiện khái niệm ngân hàng siết tín dụng, nhưng thực chất đấy là biện pháp chấn chỉnh quỹ tín dụng.

Ngân hàng nhà nước cũng có mức độ cho vay an toàn đối với Ngân hàng thương mại liên quan đến các lĩnh vực rủi ro. Việc chấn chỉnh hoạt động cho vay bất động sản là điều cần phải làm và đây không phải lần đầu tiên. Năm 2018, mức tăng trưởng cho vay bất động sản chiếm 26,8%, năm 2020 giảm còn 12,89%, đến năm 2021 rơi xuống mức 12%. Trong khi cho vay tăng trưởng nền kinh tế quốc dân đạt 14%.

Cũng theo ông Thịnh: “Việc chấn chỉnh trong lĩnh vực bất động sản nhằm phòng ngừa rủi ro là việc này là cần thiết. Tuy nhiên, chấn chính cũng phải tùy phân khúc, tuỳ từng thời điểm, từng thể loại, từng ngân hàng”.

Theo báo cáo của Cục quản lý Xây dựng nhà ở thuộc Bộ Xây dựng, phân khúc nhà, giá ở bình dân, trung cấp, có mức tiêu thụ cao với 80 - 90%. Một trong những số ít phân khúc tạo được lòng tin cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư, khi họ sẽ ít phải quan tâm đến lượng hàng được tiêu thụ.

Phân khúc đất nền cũng đạt mức tiêu thụ hơn 90%, không khó để ngân hàng hoàn toàn giải ngân tín dụng.Còn các phân khúc nhà ở cao cấp, mức tiêu thụ chỉ đạt 30 - 50% khả năng dư thừa và xảy ra khủng hoảng phân khúc lớn, khả năng đòi nợ khó nên cần siết phân khúc này.