Ông Nguyễn Mạnh Hà: Nguồn vốn là lực kéo cho thị trường bất động sản năm 2023

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực VNRea cho biết, trong 9 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, thách thức.

Một là, theo thống kê, sản lượng cung của toàn thị trường địa ốc cũng chỉ đạt khoảng 41.200 sản phẩm, chưa bằng 80% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng nếu đưa ra so với thời điểm năm các 2018, năm 2019 thì còn thấp hơn rất nhiều lần, chỉ bằng tầm từ 20% đến 30%.

Hai là, lưu lượng giao dịch trên thị trường cũng giảm rất sâu; các sản phẩm bất động sản nhà ở đạt khoảng tầm 50% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng nguồn cung lại rất hạn chế, hoạt động giao dịch trên toàn thị trường không tăng. Nguyên nhân được cho là vì giá sản phẩm bất động sản nhà ở đang neo ở một ngưỡng rất cao. Hiện tại, giá chung cư bình quân ở 2 thành phố lớn nhất cả nước là TP.Hà Nội và TP.HCM rơi vào khoảng từ 50 triệu đến 60 triệu đồng/m2. Các sản phẩm nhà ở giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường gần như đã tuyệt chủng.

Ba là, với tình hình kinh tế thế giới như hiện nay, đang phải đối mặt với khá nhiều khó khăn, khi lạm phát toàn cầu tăng cao cũng phần nào gây ra các ảnh hưởng lớn đến thị trường Việt Nam. Trong quý III năm 2022, lãi suất ngân hàng tăng khá cao, mặc dù room tín dụng phần nào đó đã được cởi bỏ, nhưng với lĩnh vực bất động sản vẫn còn bị hạn chế, nên đã dẫn đến việc khó tiếp cận dòng vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản. Những tháng cuối năm nay sẽ trở nên khó khăn hơn nhiều, khả năng thanh toán cũng sẽ bị hạn chế. Trong khi đó, đây là thời điểm mà các doanh nghiệp thường bung hàng, đưa sản các phẩm ra thị trường.

Bình luận về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, trong những tháng cuối năm 2022 cũng là thời cơ và cũng thách thức đan xen lẫn nhau. Trong đó, thời cơ là vì nhu cầu về bất động sản vẫn khá lớn, đặc biệt là bất động sản về nhà ở. Hiện tại, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam mới chỉ đạt khoảng 40%, mỗi năm con số này tăng lên tầm 1%, tương đương khoảng 1 triệu người cần có nhu cầu về nhà ở.

Theo ông Hà, thời điểm cuối năm luôn được xem là lúc những doanh nghiệp tăng doanh số bán hàng lên, người mua nhà cũng thường chờ dịp này để giao dịch, vì sau khi nhận lương nhận thưởng cuối năm, công việc có thêm các thu nhập dư thừa tích góp để xuống tiền mua bất động sản.

Phó Chủ tịch Thường trực VNRea cũng cho rằng, hiện Chính phủ cũng đã có các giải pháp nhằm hỗ trợ để thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, bền vững hơn, như việc rút ngắn trình tự các thủ tục đầu tư; xây dựng hoàn thiện các cơ chế chính sách thông qua việc sửa đổi những luật cơ bản, nền tảng đối với thị trường địa ốc như: Dự án Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi... Vậy nên, các vướng mắc về pháp lý của những dự án phát triển nhà ở trong giai đoạn tới đây cũng sẽ được tháo gỡ tốt hơn.

Vị chuyên gia này nhận định, các chương trình phát triển nhà ở của nhiều địa phương trên cả nước đã bắt đầu được triển khai, trong đó phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được chú trọng phát triển để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân lao động.Vì vậy, trong thời gian tới dự báo sẽ có rất nhiều sản phẩm đa dạng hơn được tung ra thị trường bất động sản, qua đó giúp thị trường cần bằng hơn.

Theo ông Hà, thị trường địa ốc đang đứng trước những thách thức to lớn do các hệ thống ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất huy động để phục vụ mục tiêu kiểm soát lạm phát, đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay sẽ  tăng cao. Bên cạnh đó, việc kiểm soát chặt tín dụng đã khiến cho dòng tín dụng của bất động sản - luôn được ví như dòng máu để nuôi sống thị trường lại bị thắt chặt, cho dù nguồn cầu của thị trường là rất lớn. Chưa kể những trái phiếu bất động sản đang sắp tới thời điểm đáo hạn, sẽ làm gia tăng áp lực đối với thị trường vốn hiện nay.

Cần động thái tháo gỡ mạnh mẽ để thị trường vượt khó khăn

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho hay, sang năm 2023, hy vọng thị trường tài chính sẽ phần nào đó phục hồi trở lại, để những nguồn vốn tiếp tục được rót vào thị trường địa ốc, giúp những doanh nghiệp này vượt qua những khó khăn, thị trường cũng sẽ thoát khỏi sự trầm lắng cùng với đó là hướng tới việc phát triển bền vững.

Ông Hà khẳng định, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ dần làm quen, thích nghi tốt với một số quy định mới trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thêm những nguồn cung tiền tệ và sẽ tạo đà phát triển trở lại.

Ông Hà còn cho biết, thị trường địa ốc gặp khó khăn cũng sẽ gây ra một số hệ lụy tới những thị trường khác như: thị trường tài chính, và làm gia tăng nợ xấu, đối với các lĩnh vực sản xuất khác từ đó cũng sẽ bị đình trệ, nhất là ngành vật liệu xây dựng sẽ không thể tiêu thụ được nếu như thị trường bất động sản không có các dự án mới. Đồng thời, sẽ gây ảnh hưởng đến công ăn việc làm hàng triệu người lao động trong ngành xây dựng.

“Vì vậy, Chính phủ cần phải khơi thông những khó khăn, cũng như các vướng mắc nhằm thúc đẩy thị trường địa ốc bằng cách tháo gỡ những vướng mắc, các rào cản trong thủ tục đầu tư, phát triển dự án để làm gia tăng nguồn cung mới trên thị trường. Từ đó, cần phải có những giải pháp để huy động nguồn vốn từ trong nhân dân, hay vốn từ trái phiếu, từ các quỹ đầu tư quay trở lại với thị trường này”, ông Hà nhấm mạnh.

Ông Nguyễn Mạnh Hà khẳng định thêm, giá bất động sản sẽ không thể tăng được nữa vì hiện tại đang ở mức quá cao. Theo đó, giá chung cư đang rơi vào khoảng từ 50 triệu đến tầm 60 triệu đồng/m2, đất nền khu vực xa trung tâm cũng dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2. Như vậy, người dân sẽ rất khó có khả năng để mua bất động sản do không đủ nguồn tiền. Vậy nên, thị trường bất động sản cần phải tăng nguồn cung để giá có thể giảm xuống sâu hơn.

Theo Phó Chủ tịch Thường trực VNRea, trong giai đoạn tới đây, Chính phủ cũng đã có chủ trương sẽ tăng nguồn cung đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, vậy nên giá bất động sản cũng sẽ buộc phải giảm xuống, kể cả những phân khúc nhà ở cao cấp.

Bước sang năm 2023, vị lãnh đạo của VNRea dự báo, phân khúc bất động sản bất động sản công nghiệp cùng với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư từ nước ngoài nhiều hơn.

“Ngoài ra, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một loại hình đang có sự phát triển mạnh mẽ nhờ sự tăng trưởng vượt bậc cũng như bền vững từ các dòng sản phẩm đa dạng như: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), hoặc nhà phố thương mại (shophouse)…”, ông Nguyễn Mạnh Hà nói.

Phó Chủ tịch VNRea nhận định, xu hướng sở hữu bất động sản du lịch đang được xem như là “ngôi nhà thứ hai” và ngày càng được ưa chuộng trên thế giới cũng đã bắt đầu có một số tín hiệu tích cực tại thị trường Việt Nam. Phân khúc bất động sản này cũng sẽ tích hợp được nhiều lợi ích từ góc độ nghỉ dưỡng, hay hưu trí của cá nhân, gia đình cũng như cả về góc độ kinh tế, vì nếu sử dụng khai thác cho thuê trong lúc sản phẩm nhàn rỗi, cũng giúp chủ sở hữu tích lũy được phần nào, gia tăng thêm các giá trị tài sản cùng với nâng tầm giá trị bất động sản.