M&A bất động sản: Khối ngoại chỉ đợi thị trường chạm đáy để vào thâu tóm

Nhà đầu tư nước ngoài "đi săn"

Theo Nhịp sống thị trường, đánh giá về thị trường bất động sản năm 2022, TS. Nguyễn Chí Hiếu gói gọn bằng câu "lên nhanh, xuống nhanh". Phân tích thêm, ông cho rằng nếu như nửa đầu năm 2022, thị trường vẫn có tín hiệu lạc quan thì ngay sau đó, những khó khăn về vốn, thanh khoản khiến cho thị trường nhanh chóng trầm lắng.

Nhất là những vụ tai tiếng trên thị trường trái phiếu hay sự giảm giá của cổ phiếu đã tác động mạnh lên tâm lý của các chủ thể tham gia thị trường. Nếu trong giai đoạn 2011 - 2013, những khó khăn của thị trường này bắt nguồn từ nợ xấu thì hiện tại, niềm tin bị phá hủy vì ảnh hưởng từ thị trường tài chính tác động lên thị trường địa ốc. 

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh, ở giai đoạn này bất động sản sẽ không đóng băng mà chỉ rơi vào trầm lắng và ít giao dịch.

Nhưng vấn đề mà vị chuyên gia đặt ra là trong bối cảnh kênh đầu tư với giá trị vốn hóa lớn này là sự chờ đợi của các nhà đầu tư nước ngoài khi bất động sản chạm đáy, để tiến vào thâu tóm. Hơn nữa, đây cũng là tâm lý chung của người mua cá nhân chờ đợi thị trường bất động sản chạm đáy sẽ nhảy vào.

Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc - Ông Vũ Cương Quyết nhận định: "Những nhà đầu tư nước ngoài chỉ chờ đợi doanh nghiệp Việt Nam chạm tới bờ vực phá sản hoặc giá bất động sản giảm rồi vào mua". 

Đánh giá về thị trường này, theo ông Quyết, thị trường có nhiều khó khăn nhưng bản chất là không đóng băng. Vị chuyên gia cũng chỉ rõ, thị trường chỉ đang có "khủng hoảng tâm lý" vì lo lắng thái quá về sự khó khăn.

Ông Quyết cho rằng, thị trường bất động sản vốn vận hành theo quy luật, tức có sự tăng trưởng và khó khăn. Sự khó khăn hiện nay sẽ nhanh chóng đi qua. Những vì tâm lý lo lắng thái quá về các khó khăn nên khiến thị trường bất động sản chậm thanh khoản.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính trước đó từng lo ngại về việc khi doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là lúc mà các nhà đầu tư nước ngoài nắm bắt thời cơ, "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án BĐS với giá rẻ. Kéo theo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu sự kiểm soát của nước ngoài.

Hàng loạt các thương vụ thâu tóm lớn

Trong một báo cáo của Cushman & Wakefield mới đây đã đưa ra số liệu về các thương vụ M&A bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 gia tăng. Ước tính khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đạt hơn 1,5 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm. Đây cũng là mức giá trị cao nhất trong suốt 5 năm qua, tập trung chủ yếu vào phân khúc công nghiệp, văn phòng, nhà ở, khách sạn tại những thành phố trọng điểm như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai. 

Đa số những thương vụ này đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn vì đại dịch Covid - 19, cũng như đạt được thỏa thuận trong năm 2022. Đơn vị này cho rằng, các giao dịch đã chốt tới từ các nhà đầu tư vốn đã am hiểu biến động rủi ro và nhu cầu trên thị trường, hướng tới việc kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng thêm danh mục đầu tư trong khu vực.

Nhận xét về "đặc điểm" của các thương vụ M&A, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho biết, cách thức của các nhà đầu tư ngoại là mua vào một dự án đã hoạt động, sau từ 6 - 7 năm thì lại chuyển nhượng. 

Nếu biên độ lợi nhuận hấp dẫn hơn chi phí tài chính cộng với rủi ro lạm phát thì Việt Nam vẫn sẽ là điểm nóng để đầu tư. Khi làm việc với các nhà đầu tư trong suốt thời gian qua, đơn vị nghiên cứu thị trường nhìn nhận, họ tập trung vào các dự án có dòng tiền nhanh thông qua thương vụ M&A những dự án văn phòng, trung tâm thương, khu công nghiệp, căn hộ dịch vụ. 

Theo dự đoán của giới nghiên cứu thị trường, với các biến động hiện tại ở Việt Nam, số lượng thương vụ doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm các dự án Việt chắc chắn sẽ tăng mạnh vào năm 2023.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield - Bà Trang Bùi cho rằng đây là thời điểm thị trường chậm lại do ảnh hưởng từ khủng hoảng trên nền kinh tế toàn cầu, những nhà đầu tư hiện nay tạm thời chờ đợi và chủ yếu nghe ngóng.

Ngoài ra, đa số dự án vướng mắc pháp lý nên họ không có đa dạng sản phẩm để mua. Tuy nhiên, thời gian tới, cụ rheer là năm 2023 khi các chính sách thể hiện rõ ràng hơn, M&A BĐS sẽ ngày càng sôi động, khối ngoại sẽ dẫn dắt thị trường.

"Các nhà đầu tư nội quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, chủ yếu là vay vốn và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng quá sức sẽ rơi vào khó khăn. Như vậy, đó sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư vẫn luôn kiên nhẫn, chờ đợi thị trường, có chiến lược rõ ràng khi tham gia dự án" - Bà Trang Bùi nhấn mạnh. 

Không ít ý kiến chuyên gia cho rằng, ở thời điểm này, các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh về chiến lược M&A theo hướng linh hoạt hơn để thích ứng với môi trường kinh doanh mới. Hiện nay, M&A không chỉ là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà đã là giải pháp nâng cao nội lực, tăng thêm sự cạnh tranh cho các doanh nghiệp. 

Bên cạnh đó, mục tiêu của những thương vụ M&A cũng dần được chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” sang “đầu tư, hợp tác” để tạo được những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.