“Nới room” tín dụng có giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại?

Thị trường BĐS chờ “nới room” tín dụng

Tại một toạ đàm về vốn cho bất động sản mới đây, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia đã bày tỏ lo ngại nếu Việt Nam siết tín dụng quá lâu sẽ có nguy cơ giống Trung Quốc. Ông lấy dẫn chứng bài học từ thị trường bất động sản Trung Quốc, sau thời gian siết chặt tín dụng nay đã phải “giải cứu”, “bơm tiền” để phục hồi.

Ông Lực cho biết, dòng vốn vào Bất động sản bị nghẽn sẽ làm thị trường hạ nhiệt và thực tế thị trường đang hiện đang trầm lắng. Điều này cũng làm tăng sự mất cân bằng cung - cầu Bất động sản khi cung không thể tăng, lực cầu không giảm…. dự án có thể bị dở dang do thiếu vốn, thanh khoản thị trường Bất động sản giảm, nợ xấu tăng, chứng khoán giảm và kéo theo giảm đà phục hồi kinh tế.

Theo ông Lực, hiện nay dư địa cho vay Bất động sản vẫn còn, đặc biệt là phân khúc nhà ở và những phân khúc thiếu nguồn cung khác. Do đó, thị trường chỉ nên tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được các rủi ro, nhưng vẫn phải để thị trường phát triển.

Về việc “nới room” tín dụng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng mới đây cho biết, việc thực hiện điều chỉnh hạn mức tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022 sẽ được thực hiện chậm nhất trong những ngày cuối tháng 8. Trong 8 tháng qua, tăng trưởng tín dụng ở mức 9,3%, như vậy dư địa còn lại là 4,7 điểm %, tương đương khoảng 450.000 tỷ đồng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Theo đánh giá, việc hệ thống ngân hàng được “nới room” phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản theo hai góc độ: Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để đảo nợ trái phiếu đến hạn - vốn đang gây áp lực lớn; Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào những tháng cuối năm 2022 khi dòng vốn tín dụng “tan băng”, nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà ở thực tiếp cận được vốn vay, doanh nghiệp cũng giải phóng được lượng hàng tồn kho.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, khả năng dòng vốn được khơi thông trong ngắn hạn là rất mong manh, nếu không muốn nói là không thể. Nguyên nhân dễ thấy nhất là do ngân hàng đã đổ quá nhiều vốn cho lĩnh vực bất động sản trong những năm qua.

Chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân, ông Trần Minh nhận định, room tín dụng có nới nhưng thực chất tổng nguồn cung không đổi. Nguồn tiền sẽ được luân chuyển từ lĩnh vực nhiều rủi ro sang ít rủi ro. Mà lĩnh vực bất động sản lại đang bị đánh giá rất thiếu tích cực. Vì vậy, kỳ vọng dòng tiền “dễ dãi” quay trở lại thị tường nhà đất trong thời gian ngắn là bất khả thi.

Thị trường sẽ ấm lên nếu được “nới room”, nhưng không nên quá lệ thuộc

Trong bối cảnh tín dụng từ ngân hàng khó có thể khơi thông trong ngắn hạn, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản cần chủ động đa dạng nguồn vốn, chủ động xây dựng và cải thiện về hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn, hướng đến chiến lược vốn tối ưu thay vì đợi khi có nhu cầu mới huy động.

Cùng với đó, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh việc đa dạng nguồn vốn vay cả trong nước và nước ngoài, tạo điều kiện cho người mua bất động sản bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ phía ngân hàng…

Ngoài ra, cần đẩy mạnh áp dụng xếp hạng tín nhiệm, việc này sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân, mà còn giúp các ngân hàng trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay nguồn vốn tín dụng phù hợp.

Đặc biệt, không nên quá lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Theo TS. Cấn Văn Lực, có 6 kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Bao gồm: Ngốn vốn tín dụng từ ngân hàng, thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) của các doanh nghiệp bất động sản, thứ ba là vốn FDI, thứ tư là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài như vay, bán cổ phần, phát hành trái phiếu hay nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn mồi, vốn từ chương trình phục hồi,…

Vì vậy, nếu chỉ trông chờ vào việc “nới room” sẽ đẩy các doanh nghiệp vào thế bị động, và các kênh dẫn vốn khách không thể phát huy hét tác dụng vốn có.

Trong một báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), các chuyên gia KBSV dự báo đến cuối tháng 8 hoặc đầu tháng 9 tới đây, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện “nới room” tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022.

Động thái này, theo đánh giá của KBSV phần nào sẽ tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản theo hai hướng.

Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay và trả các khoản nợ trái phiếu đến hạn. Thống kê cho thấy, năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp bất động sản có dự án mới và có tài sản đảm bảo chất lượng tốt.

Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khơi thông, doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, nguồn cầu bất động sản chỉ đang chững lại một chút do việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được khơi thông, thị trường sẽ bật dậy mạnh mẽ.

Ông Tuyển cho rằng, những khó khăn trên thị trường dù chưa qua hẳn, nhưng đã "nhìn thấy tương lai tươi sáng. Nguồn cung vẫn tốt, chỉ chững lại một chút do việc hạn chế tín dụng. Khi nguồn vốn tín dụng được khơi thông thì cầu sẽ lại tăng nhanh chóng.

Thời gian chỉ phụ thuộc vào room tín dụng, Chủ tịch BHS Group dự đoán muộn nhất là tháng 10/2022 tín dụng sẽ được khơi thông. “Vì vậy, đây là thời điểm tốt nhất để các sàn giao dịch, chủ đầu tư, nhà đầu tư bất động sản tập trung vào công tác chuẩn bị để đón đầu sự hồi phục của thị trường", ông Tuyển nhấn mạnh.