Nợ trái phiếu doanh nghiệp Việt đáng lo ngại trước bài học "vỡ trận" của bất động sản Trung Quốc

Theo VnEconomy, Trung Quốc đang diễn ra cuộc khủng hoảng nợ bất động sản bắt đầu từ cuối tháng 6, khởi xướng từ một dự án địa ốc bị đình trệ của tập đoàn Evergrande tại Cảnh Đức Trấn. Sau đó bắt đầu lan rộng ra hơn 301 dự án khác ở khoảng 91 thành phố.

Người vay tiền mua nhà của Trung Quốc có xu hướng dừng việc thanh toán các khoản vay mua nhà. Cao trào nhất của hiện tượng này là trở thành cuộc khủng hoảng địa ốc tại đây và đe dọa sẽ phá vỡ những nỗ lực cải thiện thị trường hậu Covid - 19 trong bối cảnh kinh tế suy giảm.

Xét trên kịch bản xấu nhất, theo ước tính của tổ chức đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings, có khoảng 2,4 nghìn tỷ Nhân dân tệ (tức khoảng 356 tỷ USD, chiếm 6,4 tổng dư nợ cho vay mua nhà tại hệ thống ngân hàng của quốc gia tỷ dân này sẽ có nguy cơ mất trắng. 

Ngân hàng Deutsche Bank cũng đưa ra cảnh báo về việc có ít nhất 7% dư nợ cho vay mua nhà ở tại Trung Quốc đang có rất nhiều rủi ro.

Câu hỏi đáng chú ý nhất lúc này là rủi ro tín dụng bất động sản tại Việt Nam liệu có xảy ra theo đúng kịch bản của Trung Quốc hay không? FiinGroup đưa ra dữ liệu, cho thấy cho sự tương đồng về quy mô tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của cả hai quốc gia tính tới thời điểm cuối năm 2021.

Tính tới cuối năm 2021, Trung Quốc ghi nhận tổng dư nợ tín dụng bất động sản của họ chiếm 27 tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó có tới 20,23% vay mua nhà và 6,34% còn lại vay kinh doanh bất động sản. 

Tương tự tại Việt Nam, tính tới cuối năm 2021, dư nợ tín dụng bất động sản là trên 19%. Bao gồm 12,64% là cho vay mua nhà và 6,90% kinh doanh bất động sản.

Nhìn nhận về vấn đề này, công ty chứng khoán VnDirect cho rằng, cuộc khủng hoảng nợ bất động sản của Trung Quốc đã khiến những mối lo ngại bật dậy trên thị trường bất động sản khu vực châu Á. Không ít nhà phát triển bất động sản tư nhân của quốc gia này đang phải đối diện với thách thức kép. 

Bên cạnh đó là những khó khăn về tái cơ cấu nợ và doanh số bán trước cũng giảm mạnh. Chưa kể, người mua nhà dần mất đi niềm tin vào các chủ đầu tư, kể cả doanh nghiệp lớn, dẫn tới rất nhiều trường hợp vỡ nợ.

Tuy nhiên, VNDirect cho rằng sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động trong nửa đầu năm 2022 được kỳ vọng sẽ hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của những công ty bất động sản được niêm yết tại Việt Nam trong ít nhất là 1 năm tới dù cũng phải gặp rất nhiều thách thức.

Ngoài ra, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam có nhiều cơ hội để cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý II/2022 với tỷ lệ D/E bình quân là 0,3 - 0,4x; Tỷ lệ tiền và tương đương tiền ghi nhận khá cao khoảng 15 - 20% tổng tài sản.

Thực tế, chính sách tiền tệ của Việt Nam vẫn được kiểm soát rất tốt, Ngân hàng Nhà nước cũng tăng cường việc giám sát, kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong những năm nay. Nghị định 153 được kỳ vọng sẽ sớm sửa đổi và ban hành để giúp các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu trở lại, bởi đây là kênh huy động vốn cực kỳ quan trọng của các doanh nghiệp tại việt Nam.

Phân tích thêm về dòng tiền trong doanh nghiệp bất động sản, chứng khoán KBSV đánh giá, dự kiến từ cuối tháng 8 đến đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước sẽ có động thái nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng thương mại nhằm hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% vào năm 2022.

Theo đánh giá của KBSV, việc này đã phần nào tác động tích cực tới dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản trên 2 góc độ là:

Thứ nhất, những doanh nghiệp có nguồn tiền mới vay đảo nợ trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên, phương án này chỉ được áp dụng với những doanh nghiệp bất động sản có dự án mới và có tài sản đạt tiêu chí chất lượng.

Thứ hai là thị trường bất động sản đang được kỳ vọng ấm dần lên trong những tháng cuối năm nhờ vào việc khơi thông dòng vốn, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền trả nợ.

Chung quy lại, KBSV cho rằng, giai đoạn từ cuối năm 2022 tới năm 2024 sẽ rất khó khăn cho dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản sở hữu trái phiếu đáo hạn. Nhất là với những doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ với lượng tài sản khiêm tốn sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn trong quá trình tìm kiếm nguồn vốn xoay vòng khi: khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng; Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu đang bị siết chặt; Sức hấp thụ của thị trường bất động sản trong năm 2023 - 2024 không cao vì ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế. 

Trong khi nhóm các doanh nghiệp bất động sản lớn sẽ ít bị ảnh hưởng và ít áp lực hơn nhờ vào nguồn vốn lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng. Hơn nữa họ cũng đủ điều kiện phát hành trái phiếu mới và có khả năng để vay trái phiếu quốc tế.

Nhưng nhóm doanh nghiệp này vẫn cần tích lũy liên tục và triển khai các dự án mới bất chấp những lúc thị trường tăng trưởng nhanh hay ở mức định giá cao để có khả năng huy động nguồn vay nợ nhằm tiếp thêm dòng tiền thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Việc này sẽ gây ra việc mất cân đối dòng tiền và giảm bớt hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai.