Những lời hồi đáp cho thị trường bất động sản năm 2023

Sáng ngày 8/2 vừa qua, Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã được tổ chức bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Đề nghị của các doanh nghiệp

Về phía các doanh nghiệp, đại diện của Vinhomes trở thành doanh nghiệp đầu tiên nêu ý kiến. Theo đề nghị của Vinhomes, Ngân hàng Nhà nước cùng với các ngân hàng thương mại cần làm rõ quy định cũng như tháo gỡ những vướng mắc về mục đích vay vốn, hình thức giải ngân trong những văn bản hướng dẫn. Cũng theo doanh nghiệp này, Ngân hàng Nhà nước còn cần phải xem xét những dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo giống như các khoản vay thông thường trong bối cảnh thị trường đang có nhiều khó khăn, biến động.

Tiếp theo, đề nghị của đại diện Novaland là Ngân hàng Nhà nước nên xem xét cho các tập đoàn bất động sản có thể tái cấu trúc nợ và giãn nợ trong khoảng 24-36 tháng. Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng thương mại nên xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ cho các doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ. 

Trong khi đó, đề xuất lên Ngân hàng Nhà nước, đại diện Hưng Thịnh Land cho rằng ngân hàng nên nới lỏng room cùng với cơ cấu lại nhóm nợ; ngành ngân hàng nên có chính sách hỗ trợ cho vay với những sản phẩm condotel. Đại diện của một doanh nghiệp bất động sản khác là Sun Group trong hội nghị này đã đề xuất Ngân hàng Nhà nước nên có những cơ chế chính sách riêng cho bất động sản ngành du lịch coi như ngành sản xuất kinh doanh. Tức là ngành này sẽ nằm trong lĩnh vực ưu tiên, không phải lĩnh vực hạn chế và kiểm soát chặt chẽ. Sun Group cũng mong muốn cơ quan quản lý có thể xem xét lại Nghị định 65, điều chỉnh điều kiện phát hành trái phiếu của doanh nghiệp cùng điều kiện của nhà đầu tư chuyên nghiệp trở nên linh hoạt hơn. 

Chia sẻ bên lề về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, bất động sản có mối quan hệ cộng sinh với các ngành kinh tế. Vì thế, tất cả cần cùng nhau tìm kiếm giải pháp. Giải pháp lớn nhất giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng là kích cầu tiêu dùng, có những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có cơ chế thích hợp về tín dụng cho người có nhu cầu thực và những người mua căn nhà đầu tiên với mức giá dưới 2 tỷ đồng.

Ông Châu cho rằng, doanh nghiệp không ngại mức lãi vay hiện nay, mà sợ không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng mới. Trong năm 2023, khó khăn tác động trực tiếp đến doanh nghiệp địa ốc không chỉ là tín dụng mà còn là hơn 100.000 tỷ trái phiếu đến hàng. Điều quan trọng là tìm ra cách giải quyết phù hợp, tránh đổ vỡ. Chủ tịch HoREA cho rằng, các doanh nghiệp cũng phải có trách nhiệm trong việc này bằng cách giảm giá thực, bán và chuyển nhượng dự án đúng quy trình. Hiện nay, thị trường khó khăn nhưng giá bán lại neo cao. Tất cả các bên cần phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thà bán lỗ còn hơn là mất tài sản.

Ông Châu nhận định: “Trong Hội nghị diễn ra vào sáng ngày 8/2, tôi thấy Ngân hàng Nhà nước đã thể hiện được trách nhiệm của mình; thấu hiểu, chia sẻ những khó khăn và vướng mắc của các doanh nghiệp địa ốc. Ngân hàng Nhà nước cũng thể hiện thái độ cầu thị, nói rõ sẽ nghiên cứu những đề xuất của doanh nghiệp”. 

Không siết chặt tín dụng bất động sản

Trong hội nghị, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú một lần nữa khẳng định, Ngân hàng Nhà nước cho đến nay vẫn chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo đối với việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Đó chỉ là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng với một số phân khúc rủi ro, bao gồm cả phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn… nhằm đảm bảo an toàn của cả hệ thống. Ngân hàng Nhà nước cho đến nay vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo. Với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của những người mua nhà đều sẽ được đảm bảo một cách công bằng như nhiều lĩnh vực khác. 

Phó thống đốc cũng khẳng định, Ngân hàng Nhà nước không hề có quy định room tín dụng trong thời điểm đầu năm, bởi tình trạng này thường sẽ rơi vào cuối năm. Lúc này, chưa thể khẳng định là không vay được là do room không có.  

Về phía ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng giám đốc Vietcombank cho biết, ngân hàng chưa từng để lĩnh vực nhà đất thiếu room tín dụng. Vị này cho biết: “Tính đến hết ngày 31/12, dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ chiếm hơn 20%, gồm có cả tín dụng cho vay với doanh nghiệp địa ốc cùng khách hàng cá nhân để mua bất động sản. Tín dụng bất động sản nói chung của Vietcombank trong năm 2022 đã tăng 17%, điều này cho thấy ngân hàng không bị hạn chế trong lĩnh vực trên. Dư nợ cho vay đối với cá nhân mua bất động sản cũng chiếm khoảng 90% và các doanh nghiệp là 10%”.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách điều hành VietinBank cũng nhấn mạnh, ngân hàng thương mại luôn mong muốn có thể hỗ trợ cho các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Ông Dũng chia sẻ, tổng dư nợ cho vay có liên quan tới bất động sản của ngân hàng chiếm tỷ lệ rất lớn, trên 70%. Bởi vậy, nếu thị trường bất động sản khó khăn, các ngân hàng cũng khó khăn theo. Ông còn ví von ngân hàng cùng với doanh nghiệp giống như những người cùng ngồi trên một chiếc xuồng. Ngân hàng luôn mong muốn có thể cùng với các doanh nghiệp bất động sản vượt được qua khó khăn bằng việc đưa ra hoặc đề xuất những cơ chế, chính sách phù hợp.

“Doanh nghiệp cần phải có kế hoạch, thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh”

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã có một vài lời nhắn nhủ khi lắng nghe đề xuất của các doanh nghiệp cùng với hiệp hội. Thứ nhất, các doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung; nếu vĩ mô bất ổn, các doanh nghiệp cũng rất khó khăn. Khi nền kinh tế vĩ mô cùng thị trường tài chính tiền tệ có rủi ro bất ổn, chắc chắn những cơ quan điều hành sẽ áp dụng những chính sách kinh tế để ổn định vĩ mô. Đôi khi, những chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Vì thế, các doanh nghiệp cần theo dõi diễn biến vĩ mô trong nước và thế giới cùng với các chính sách của Chính phủ để có thể chủ động trong việc đầu tư, sản xuất kinh doanh. 

Thứ hai, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng bày tỏ mong muốn, dù là doanh nghiệp lớn hay nhỏ thì trong hoạt động kinh doanh cần chú trọng đến việc quản trị dòng tiền của mình. Có những doanh nghiệp có rất nhiều dự án cùng với tài sản giá trị lớn, đến khi cần tiền ngay lại khó bởi bán một dự án không hề dễ dàng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau (người mua, thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính…). 

Thứ ba, các doanh nghiệp cần phải có giải pháp cơ cấu và quản trị lại, cân đối giữa các mục tiêu doanh thu, lợi nhuận cùng khả năng tiêu thụ sản phẩm, có được điều chỉnh phù hợp, bảo đảm được năng lực tài chính và cả khả năng trả nợ ngân hàng. Thứ tư, các doanh nghiệp cần nâng cao năng lực tài chính, đa dạng hóa khả năng huy động vốn và giảm phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Thứ năm, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước mong các doanh nghiệp có thể tích cực phát triển những dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Đồng thời, hệ thống ngân hàng cũng sẽ có những giải pháp khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Bộ Xây dựng: Các chủ đầu tư nên bán bớt dự án

Trong hội nghị này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã nêu ra quan điểm rằng: “Các doanh nghiệp đang vướng mắc ở việc tiếp cận tín dụng, trong khi các kênh huy động vốn khác cũng gặp khó”. Ông nhận định, những khó khăn của thị trường bất động sản bắt nguồn bởi nhiều nguyên nhân, bao gồm cả thể chế và pháp lý. Chính Phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo liên quan đến vấn đề này, Bộ Xây dựng hiện nay cũng đang chủ trì sửa đổi hai dự án luật, gồm có Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.

Bộ cũng sẽ có nhiều chính sách khắc phục những vấn đề này. Theo Đại diện Bộ Xây dựng, để thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, không chỉ cần sự hỗ trợ của ngân hàng mà bản thân các doanh nghiệp cũng phải có giải pháp phù hợp. Đầu tiên, các doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện cũng như tiêu chí có liên quan đến việc vay vốn tín dụng, thực hiện đúng theo quy trình của pháp luật. Tiếp theo, các doanh nghiệp nên tái cơ cấu sản phẩm, rà soát lại toàn bộ các dự án bất động sản cho phù hợp với nguồn lực và khả năng tài chính. Nguồn lực chỉ có một thì không nên thực hiện một lúc 5-7 dự án. Tới đây, đề nghị các doanh nghiệp phải rà soát, bán bớt dự án để có thể củng cố lại nguồn lực tài chính.  

Thông qua hội nghị lần này, Bộ Xây dựng cũng mong muốn Ngân hàng Nhà Nước trong thời gian tới chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạo điều kiện hỗ trợ, giúp các doanh nghiệp bất động sản vay vốn thuận lợi hơn, đặc biệt cho vay những dự án đang triển khai dang dở. Liên quan đến vấn đề này, ông Sinh đề nghị, nhà điều hành nên tìm cách tháo gỡ theo hướng tái cơ cấu các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động. Các ngân hàng trong thời gian tới nên ưu tiên tập trung cho những doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng như cải tạo chung cư cũ.