Nhận diện 6 dấu ấn bất động sản trong năm 2022: Đất nền leo thang rồi tụt dốc không phanh, chung cư "bỗng nhiên" tăng giá đột biến

Đất nền leo thang rồi tụt dốc không phanh

Mặc dù từng là loại hình đầu tư khuấy đảo thị trường bất động sản trong cơn sốt đất đầu năm 2022, vậy nhưng nửa cuối năm thì phân khúc này bỗng quay đầu đóng băng thanh khoản. Làn sóng cắt lỗ đất nền manh nha và dần diễn ra một cách mạnh mẽ vào thời điểm quý 3 và quý 4/2022, đặc biệt là giai đoạn cận Tết. 

Theo số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường vừa công bố vào hồi quý 3/2202 cho thấy, giá bán đất nền ở một số tỉnh miền Bắc giảm như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bắc Giang ghi nhận giảm 5%. Còn  ở Hà Nội thì đất nền ở các huyện ngoại thành - đây chính là nơi có nhiều cơn sốt đất cục bộ cũng quay đầu giảm giá từ 10 - 20%, cá biệt là có những khu vực các nhà đầu tư chịu cắt lỗ đến 30% nhưng vẫn không có người mua. 

Chung cư "bỗng nhiên" tăng giá đột biến

Ngược lại với diễn biến của đất nền thì năm 2022 là năm ghi nhận giá chung cư tăng đột biến, nhất là đối với loại hình căn hộ đã bàn giao. Theo thống kê của Bộ Xây dựng thì giá chung cư sơ cấp tăng từ 5 - 7% trong năm 2022. Cụ thể, ở Hà Nội, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp ghi nhận tăng 18% còn chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua. Ở Thành phố Hồ Chí Minh lại có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, cao cấp tăng 5%. 

Đặc biệt, căn hộ chung cư đã qua sử dụng ở khu vực nội thành Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh cũng đã được đẩy tăng trung bình từ 15 - 20%. Thậm chí là chỉ trong quý 3, nhiều dự án chung cư ví dụ như Sudico Mỹ Đình, Iris Garden, Vinhomes Green Bay (Hà Nội),...  cũng đã ghi nhận giá chung cư tăng trung bình từ 200 0- 1 tỷ đồng. Mức giá căn hộ chung cư ở TP. Hồ Chí Minh cũng đã được đẩy lên ngưỡng trăm triệu đồng/m2 đối với căn hộ cao cấp. 

Lý do của sự gia tăng đột biến của chung cư xuất phát từ nguồn cung dự án khan hiếm, trong khi đó nhu cầu về nhà ở của người dân cao. Mặc dù vậy thì mức giá căn hộ chung cư mới mở bán cũng đã neo ở ngưỡng cao cũng có tác động đến xu hướng tìm kiếm căn hộ đã qua sử dụng. Còn đối với căn hộ chung cư mới, bởi vì áp lực về chi phí đầu vào khiến cho các chủ đầu tư buộc phải bán giá cao. 

Điểm sáng của bất động sản công nghiệp

Có thể thấy, trong bức tranh đậm gam màu xám của thị trường bất động sản thì năm 2022 lại là một năm ghi dấu ấn diễn biến tăng trưởng bình ổn của phân khúc bất động sản công nghiệp. Theo số liệu mới nhất từ Bộ xây dựng thì tỷ lệ lấp bất động sản công nghiệp của cả nước ở mức 90%, giá thuê ghi nhận tăng 5% theo quý. Còn một số loại hình mới như bất động sản khu công nghiệp may đo bao gồm nhà xưởng, nhà  kho còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 95% từ đó nâng vị thế cạnh tranh trực tiếp với các nước ở trong khu vực. 

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, bất động sản công nghiệp chính là phân khúc có hoạt động sôi nổi nhất ở trên thị trường, đáng chú ý là ở các khu vực Bắc Bộ và Nam Bộ hay là một số vùng kinh tế tiêu biểu ví dụ như Hà Nội, Vĩnh Phúc, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Giám đốc Savills Hà Nội - ông Matthew Powell phân tích: “Sức hút của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là rất lớn, với kỳ vọng vào nửa cuối năm 2023 thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ của vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam”.

Tiến hành "phá băng" nhà ở xã hội

Theo ghi nhận, nhà ở xã hội chính là phân khúc được kỳ vọng nhất trong năm 2022 và dự báo sẽ là động lực giúp cho thị trường địa ốc năm 2023 đi theo quỹ đạo mới đầy lạc quan khi mà hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Sun Group, VinGroup, Nova Group, BRG, Bitexco, Him Lam,.. cũng đều cam kết sẽ tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể là Tập đoàn Vingroup đã lên kế hoạch hoàn thiện 500.000 căn hộ nhà ở xã hội trong thời gian 5 năm. Còn Masterise Group cũng công bố sẽ triển khai việc phát triển khoảng 25.000 căn nhà ở xã hội. Cũng theo đó, Tập đoàn Novaland cũng đã chia sẻ kế hoạch đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành phía Nam. Hay như Hòa Bình Group cũng đã đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh thành trên cả nước. 

Chính sách tác động đến thị trường

Có thể thấy, năm 2022 là năm cũng ghi nhận chuyển biến đầy tích cực trong động thái của cơ quan quản lý khi mà đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc chính sách như sửa đổi Luật Đất đai 2013. Và một trong những vấn đề sửa đổi được dư luận quan tâm đó chính là nội dung bỏ quy định về khung giá đất và quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị của thị trường nhằm mục đích đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực và khách quan.

Và 2022 cũng là một năm chứng kiến nhiều đề xuất mới tác động mạnh đến tâm lý của các nhà đầu tư. Điển hình như quy định thời hạn sở hữu chung cư ở trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất được Bộ Xây dựng đề xuất. Ngoài ra thì phía Bộ Tài chính cũng có kế hoạch đề xuất vấn đề liên quan đến việc đánh thuế bất động sản và dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét vào năm 2023.

Cơn khát vốn lan rộng trên thị trường

Bất động sản chính là nhóm ngành gần như dẫn đầu về việc phát hành trái phiếu ở trong giai đoạn 2019 - 2021. Tuy nhiên, bước sang năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã bắt đầu rơi vào thế khó chồng khó khi mà kênh đầu tư này gặp trở ngại. Những quy định siết chặt việc phát hành trái phiếu cộng với khoảng thời gian đáo hạn tới cũng đã đẩy doanh nghiệp địa ốc vào cơn khát vốn. 

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính nhận định: "Các doanh nghiệp bất động sản, các chủ đầu tư đang trong tình trạng thiếu vốn, đói vốn và khó tiếp cận với các kênh huy động vốn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, thu tiền sớm của khách hàng".

Trong khi đó thì giá cổ phiếu giảm, dòng tiền từ chứng khoán cũng đã không còn đủ lực để tiếp sức cho thị trường bất động sản. Chưa dừng lại ở đó, kể từ thời điểm tháng 4 thì room tín dụng cho vay bất động sản cũng đã bắt đầu trở nên  khó khăn hơn. Có nhiều ngân hàng có động thái siết chặt vốn bất động sản. Không chỉ doanh nghiệp mà ngay cả những người mua nhà cũng khó có thể tiếp cận với nguồn vốn vay bởi vì nhiều ngân hàng thông báo đã hết room tín dụng.