Nhà đầu tư ôm đất giá cao bằng tiền đi vay đang “sống dở chết dở”

Vay ngân hàng 30 tỷ đồng “ôm đất” và cái kết bất ngờ

Anh Hồ Nam Thanh – một nhà đầu tư tại khu vực tỉnh Đồng Nai cho biết, ở thời điểm thị trường sôi động nhất, anh đã cùng với một số nhà đầu tư khác đi gom tiền để quyết định chơi lớn, bằng việc ôm hàng ngàn m2 tại khu vực huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

Theo anh Thanh, số tiền các nhà đầu tư gom lại được khoảng gần 20 tỷ đồng, sau đó, làm thủ tục vay thế chấp ngân hàng 30 tỷ đồng để triển khai phát triển dự án phân lô bán nền tại khu vực Suối Cao, huyện Xuân Lộc, Đồng Nai.

Anh Thanh cho biết, trong quá trình thực hiện dự án, ban đầu mọi việc diễn ra khá thuận lợi, nhưng đến khi thị trường liên tục được đẩy giá lên rất cao. Tuy nhiên, sự biến động không ngừng trên thị trường bất động sản khiến mọi thứ trở diễn biến khó lường hơn, những chính sách kiểm soát thị trường của địa phương đã khiến dự án đang thực hiện bị đình trệ.

Anh Thanh chia sẻ, sau khi gom đất hoàn tất các thủ tục chuyển đổi thì tỉnh Đông Nai có văn bản không cho chia tách thửa nhỏ như lúc đầu. Vậy nên, dự án nay đã rơi vào tình trạng khó khăn do không thể tách thửa để bán, anh Thanh và các nhà đầu tư khác phải cơ cấu lại hoạt động nhưng không thể duy trì dự án.

Nhà đầu tư này cho biết thêm, thị trường bất động sản lại tiếp tục biến động vì một số vụ việc liên quan đến đất đai, trái phiếu doanh nghiệp cùng những chính sách kiểm soát lạm phát bằng việc tăng lãi suất huy động nên đã khiến rất nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ gặp vô vàn khó khăn thách thức, đặc biệt là giới đầu cơ bất động sản.

Anh Thanh cho rằng, với mức lãi suất tăng cao như hiện nay cùng khả năng thanh khoản rất thấp, nên không có cách nào xoay xở được. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tiếp tục đi vay huy động từ những người thân bạn bè nhằm giải quyết khoản nợ hàng tháng phải trả cho ngân hàng, thậm chí có thời điểm phải đi vay nặng lãi. “Tuy nhiên, không thể duy trì việc này lâu dài, nên chúng tôi quyết định rao bán toàn bộ mảnh đất này, nhưng đến nay chưa có bất kỳ ai hỏi mua”, anh nói.

Theo khảo sát, giá bán mỗi sào tại khu vực dự án do anh Thanh và các nhà đầu tư gom trước đây, người dân đang rao bán với mức giá chỉ hơn 300 triệu đồng/sào, trong khi, vào thời điểm tháng 8 năm 2021, anh Thanh và các nhà đầu tư đã mua vào với giá 1 tỷ đồng/sào từ các người dân địa phương.

“Giá bán hiện đã giảm khoảng 2/3, nếu bán cũng chưa đủ để trả khoản nợ vay từ ngân hàng, nhưng cũng sẽ giải quyết được tạm thời những khó khăn trước mắt. Hiện tại chúng tôi đang nợ chồng nợ, chưa tìm được phương án nào sáng cửa để giải quyết việc này”, anh Thanh chia sẻ.

Tương tự anh Thanh, chị Nguyễn Thị Yến – một giáo viên tiểu học ở Đồng Nai cho biết, trong giai đoạn sốt đất, ngoài việc gõ đầu trẻ, chị còn khá mát tay khi làm môi giới nhà đất, nên cũng đã thu về được một ít tiền, cộng thêm thế chấp sổ đỏ nhà đang ở để vay ngân hàng được 2,5 tỷ đồng. Chị đi gom đất của người dân nhằm mục đích lướt sóng nhưng do thị trường “lao dốc” không phanh nên hiện tại cả gia đình gặp rất nhiều khó khăn về tài chính.

Chị Yến cho biết, lương của 2 vợ chồng chị không đủ trả lãi ngân hàng và chi phí sinh hoạt cho cả gia đình hàng tháng. “Giá đất rớt xuống sâu, chấp nhận bán giá rẻ ở thời điểm này nhưng không có ai mua, sợ nhất là lãi suất tiếp tục tăng trong thời gian tới, chúng tôi chưa biết phải làm thế nào với các mảnh đất đang có”, chị Yến nói.

Cuộc chơi chỉ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp

Ông Phan Công Chánh - Chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho rằng, đầu tư bất động sản trong thời buổi sốt đất thì thực tế chỉ có khoảng 20% các nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Số còn lại khoảng 80% là những nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc thị trường đã chạm đỉnh.

Ông Chánh phân tích, với xu hướng lướt sóng khi thị trường nhà đất nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ sẽ chỉ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, rất thành thạo với thị trường và có một tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn những nhà đầu tư "chết vì sốt đất" thường là các nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường bất động sản, họ đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, nhưng lại nắm thông tin chậm, ít kiến thức và thiếu kinh nghiệm thị trường.

Trong khi đó, bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận, các hoạt động đầu cơ hay đầu tư nhanh chóng để có thể đã mang lại lợi nhuận cao nhất thực sự  là dành cho một số nhà đầu tư F0, nhưng đó chỉ là một số ít, không phải số đông của thị trường bất động sản hiện nay.

“Vậy nên, người mua bất động sản phải hết sức tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi quyết định mua, đặc biệt là với đất nền tỉnh lẻ được rao bán giá 600-800 triệu đồng/diện tích khá lớn, mặc dù rất hấp dẫn, nhưng chủ yếu đều là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, do đó việc chuyển đổi để làm sổ đỏ được là rất khó có khả thi. Người mua bất động sản cũng cần xem xét thật kỹ về các hành lang pháp lý, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không?”, bà nay băn khoăn.

Đồng thời, vị chuyên gia này cũng khuyến cáo rằng, trước khi quyết định xuống tiền mua bất động sản, người mua nên phải so sánh, phân tích và nghiên cứu mặt bằng giá với những khu vực tương tự hoặc giá của những năm trước đó. Bởi lẽ, nếu mức tăng của khu đất ấy trên thị trường là 50%, 100% thậm chí hơn chỉ trong vòng một thời gian ngắn, thì có thể đây là mức giá ảo, không đúng với giá trị thực của khu đất đó, nên phải xem xét lại.

Các chuyên gia cũng từng đã khuyến cáo nhà đầu tư cần phải nhìn nhận một dự án tăng giá như thế nào là bất bình thường, thông qua việc so sánh với mặt bằng chung của từng khu vực và thời gian khác nhau. Nếu dự án mới chỉ có đất, chưa có hạ tầng tiện ích gì, mà giá đã tăng ở mức cao thì chắc chắn đây là giá ảo, giá kỳ vọng trong tương lai chỉ khi đã được hoàn thành. Nên phải rất thận trọng trong những vấn đề này để đưa ra quyết định kịp thời.