Nhà đầu tư bất động sản cần phải làm gì khi gặp sức ép tài chính lớn?

Thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản trong những năm qua luôn trong trạng thái phát triển nóng, doanh nghiệp và cả nhà đầu tư cá nhân đã sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính. Theo đó, thị trường đến nay bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, các doanh nghiệp và nhà đầu tư chật vật xoay xở tìm dòng tiền.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính và tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV nhận định thị trường bất động sản năm 2022 phát triển khá bất thường, có sự khác biệt so với các thị trường thế giới và khu vực.

TS. Cấn Văn Lực đưa ra 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này. Cụ thể, thị trường đã và đang điều chỉnh mạnh sau 3 năm tăng nóng, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều, đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn rất nặng nề.

Theo đó, vị chuyên gia cho biết, hiện nay có 6 vấn đề lớn tác động đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập và tỷ giá tác động rất mạnh, vấn đề pháp lý cùng những thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính như thuế phía. Cùng với đó còn có những vấn đề liên quan đến nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn đến từ các kênh vốn khác; vấn đề về các thông tin dữ liệu cũng như tính minh bạch của thị trường và cuối cùng là vấn đề liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Đưa ra phân tích kỹ hơn về nguồn vốn, ông Lực đánh giá nguồn tín dụng vào bất động sản trong năm nay không phải tắc mà vẫn tăng với mức tăng khoảng 15%. Tuy nhiên, có 2 áp lực. Thứ nhất, tín dụng quý I và quý II tăng quá nhanh dẫn tới việc quý III phải "phanh gấp". Thứ hai là năm nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp rất lớn trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển khiến mọi áp lực về vốn dồn lên hệ thống ngân hàng.

Dù vậy, nguồn vốn nước ngoài đổ vào bất động sản Việt Nam lại tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD đã ghi nhận cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó, hơn 2 tỷ USD đến từ M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.

Cũng theo ông Lực, trong vòng 5 năm qua, mỗi năm có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng vốn cung ứng cho thị trường bất động sản. Thông thường nguồn vốn ngân hàng chiếm khoảng 50%. Nhưng do các kênh vốn khác trong năm nay không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% còn lại là từ các kênh khác.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản hiện đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào tình trạng suy thoái và có một số Tập đoàn, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang rất khó khăn, đặc biệt là "rủi ro" bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí là mất thanh khoản, thiện hiện qua việc một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện nhiều biện pháp để có thể tồn tại.

Do "tắc" nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và cả nguồn vốn huy động đến từ khách hàng, nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" đã phải chấp nhận vay vốn ngoài xã hội với mức lãi suất rất cao và đầy "rủi ro", thậm chí phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán các sản phẩm bất động sản, nhà ở với mức chiết khấu sâu (lên tới 40% giá hợp đồng) qua đó tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng "rủi ro" là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Đổi trái phiếu lấy nhà

Về vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý lượng đáo hạn trong khoảng 2 năm tới, TS. Cấn Văn Lực cho biết đã tham gia tư vấn trực tiếp cho Bộ Tài chính và Chính phủ và cách làm đã tương đối ổn định đến thời điểm hiện tại. Cụ thể, có 10-15 biện pháp khác nhau được đưa ra, trong đó có cả tham khảo kinh nghiệm từ Trung Quốc.

Tuy nhiên, thực tế Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác với Trung Quốc. Do đó, khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, ông Lực cho rằng không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu thị trường mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn.

Vị chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp cần phải tái cấu trúc, khất nợ, chấp nhận bán cắt lỗ hay bán bớt tài sản để trả nợ. Tại Trung Quốc hiện nay có những dự án với mức chiết khấu lên tới 70%, còn các chủ đầu tư Việt Nam có thể chiết khấu từ 20-30% để giải tỏa hàng hóa cũng như nghĩa vụ tài chính.

Ông Lực đưa ra con số và khối lượng trái phiếu đến hạn trên toàn thị trường trong năm tới khoảng 600.000 tỷ đồng trong 2 năm, mỗi năm khoảng 300.000 tỷ đồng. Trong đó, riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn vào năm 2023 khoảng 130.000 tỷ và năm 2024 khoảng 120.000 tỷ.

Theo đó, ông Lực đề xuất chủ thể phát hành cần phải bàn với trái chủ về việc giãn, hoãn nợ. Bên cạnh đó, việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán cũng như thị trường chứng khoán sẽ là bước quan trọng khi cho phép hoãn nợ với trái chủ.

Đồng thời, vị chuyên gia cũng đề nghị có thể xem việc đổi tiền lấy hàng. Cụ thể là đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả, được pháp phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện tại.

Gia hạn kỳ hạn của trái phiếu

Mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) dẫn thông tin từ Bộ Tài chính cho biết, nguồn vốn đầu tư công bằng ngân sách nhà nước trong năm 2022 mà Chính phủ đã phân bổ cho các Bộ, ngành và các địa phương tính đến ngày 30/11 vẫn còn chưa giải ngân khoảng 212.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 38,5% tổng nguồn vốn đầu tư công năm 2022 mà Chính phủ đã phân bổ.

Do đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục cố gắng tối đa để thực hiện mua trái phiếu trước thời hạn (các doanh nghiệp đã mua lại 160.653 tỷ đồng trong 11 tháng đầu năm 2022), hoặc thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu lên tới 40-50% giá bán hoặc đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu hoặc chuyển đổi từ trái phiếu sang cổ phiếu.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị Bộ Tài chính xem xét và trình Chính phủ cùng các cơ quan có thẩm quyền xem xét giải pháp có thể sử dụng một phần nguồn vốn đầu tư công đã được Chính phủ phân bổ, nhưng các Bộ, ngành, địa phương chưa giải ngân (đang gửi tại Ngân hàng Nhà nước hoặc các ngân hàng thương mại với mức lãi suất thấp) để Nhà nước mua lại khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của tháng 12/2022 và 6 tháng đầu năm 2023 (có mức lãi suất cao hơn rất nhiều).

Chủ tịch HoREA cho rằng điều này vừa giúp hỗ trợ ổn định thị trường trái phiếu, đồng thời vừa hỗ trợ doanh nghiệp có thêm thời gian điều chỉnh hoạt động kinh doanh và kế hoạch tài chính, cũng như vừa nâng đỡ niềm tin thị trường và từng quý có đánh giá kết quả thực hiện để điều chỉnh cho phù hợp.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép VAMC và ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp, chỉ cần Chính phủ có ý kiến cho phép các tổ chức này mua lại trái phiếu doanh nghiệp thì niềm tin cho thị trường và các nhà đầu tư sẽ tăng lên. 

Trong giai đoạn khó khăn hiện nay các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất và tỷ giá. Ngoài ra, có những phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 2 năm tới. Cùng với đó, chủ động tìm hiểu, tiếp cận với các hỗ trợ của chương trình phục hồi và phát triển kinh tế. Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cũng cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là về hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán hay việc thực hiện các cam kết...