Nguy cơ “đu đỉnh” khi dò đáy bất động sản

Giới đầu tư vẫn có tâm lý chờ đợi

Theo Dân trí, một báo cáo chỉ ra rằng 61% người tham gia khảo sát trong quý II có dự định sẽ xuống tiền mua bất động sản vào năm sau. Trong đó, nhu cầu mua để đầu tư là 59% và loại hình được nhắc tới nhiều nhất là đất nền.

Như vậy, theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc của một công ty bất động sản, người Việt vẫn luôn ấp ủ giấc mơ muốn sở hữu bất động sản mặc dù tình hình thị trường hiện tại chưa có tiến triển.

Thế nhưng, điều mà thị trường đặc biệt quan tâm chính là thời điểm mà nhà đầu tư nên xuống tiền mua bất động sản. Bởi lẽ, bất động sản trong nửa đầu năm nay đã liên tục rơi vào tình trạng giao dịch sụt giảm, thanh khoản chưa có sự hồi phục, nhu cầu mua thấp, tâm lý đầu tư còn yếu.

Theo dữ liệu từ khảo sát, lượng tìm mua bất động sản trong nửa đầu năm trên cả nước đã giảm 33% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng sụt giảm tới 44%.

Niềm tin của người mua và nhà đầu tư bị ảnh hưởng cũng như những khó khăn liên quan đến hạn mức tín dụng và lãi suất vay vẫn chưa được xử lý một cách triệt để bởi tình hình giao dịch trầm lắng. Cả lựa cầu và nguồn cung bất động sản vẫn đang gặp nhiều thách thức.

Thế nhưng, nhiều người đang đặt sự tin tưởng vào khả năng hồi phục của thị trường khi thấy những tín hiệu khả quan từ chính sách.

Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI) nhận định, thị trường nửa cuối năm nay có thể rơi vào 1 trong 3 kịch bản. Đó là lý tưởng, kỳ vọng hay thách thức. Ở trường hợp đầu tiên - lý tưởng, lãi suất giảm dưới mức 10-12%, nguồn cung tăng, giá bán bất động sản sẽ tăng nhẹ và tỉ lệ hấp thụ tăng cao từ 40-50%.

Đối với kịch bản kỳ vọng, lãi suất đi ngang 11-13%, nguồn cung tăng nhẹ, giá bán đi ngang và tỉ lệ lấp đầy tăng từ 20-30%. Ở trường hợp thị trường đối mặt với thách thức, lãi suất duy trì ở mức cao trên 14%, nguồn cung tiếp tục sụt giảm 20-30%, giá bán giảm 10-20%, và tỉ lệ hấp thụ thấp với mức 10-20%.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh của Đất Xanh Services nhận định, thị trường đang cho thấy sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và thách thức, trong khi đó, kịch bản lý tưởng được cho là sẽ không xuất hiện trong nửa cuối năm nay.

Khó kỳ vọng có thể dò đáy thị trường

Theo ông Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng DXS - FERI, giao dịch trên thị trường chịu ảnh hưởng khá lớn vì tâm lý chờ bắt đáy. Tâm lý này sẽ làm xao động các nhà đầu tư, và người bắt đáy ở thời điểm này cũng rất có thể sẽ “đu đỉnh”.

Bên cạnh đó, giới đầu tư cũng cần giữ tâm thế chủ động, tìm kiếm nguồn cung ứng hàng theo nhu cầu, dự phòng rủi ro, đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý cũng như vào kịp lúc mà không nên chỉ trực chờ để bắt đáy. Ông Khôi cũng cho biết giới đầu tư nên tập trung vào giá trị sản phẩm, chiết khấu và dòng tiền.

Trong khi đó, theo nhận định của ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng DXS - FERI, khái niệm về đáy của thị trường bất động sản có thể thông qua những chỉ số đo lường như nguồn cầu, nguồn cung và giá cả. Thế nhưng, chỉ số khó đo lường hơn là đáy niềm tin. Và điều đó đang phủ sóng trên toàn thị trường.

Ông Khôi cho biết hàng loạt vụ thanh tra và sự cố liên quan đến chủ đầu tư, đơn vị môi giới trong một năm vừa qua đã khiến niềm tin của khách hàng sụt giảm. Bởi vậy, ở thời điểm này, ngoài việc dò đáy về giá, người mua nhà còn dò tìm thêm vấn đề về pháp lý, những yếu tố liên quan tới uy tín của các chủ đầu tư cũng như yếu tố tiêu cực. Một khi vấn đề này được xử lý, niềm tin được khôi phục thì nhà đầu tư vẫn sẵn sàng xuống tiền cho dù giá có đi qua vùng đáy.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam cũng có cùng quan điểm khi giải thích rằng chỉ khi giá bắt đầu đi lên thì đáy của tất cả thị trường từ chứng khoán, tiền số đến bất động sản mới xuất hiện. Thị trường khi đó bắt đầu hồi phục. Thông thường, nhà đầu tư có tâm lý bắt đáy chậm, bởi khi thị trường đi lên thì họ mới bắt đầu khởi động vốn để mua vào.

Chưa tính đến việc câu hỏi đâu là đáy sẽ rất khó để đưa ra câu trả lời. Các nhà đầu tư lâu năm khi đầu tư sẽ luôn hiểu được rằng mỗi sản phẩm, mỗi phân khúc và mỗi khu vực sẽ có mức đáy riêng. Chẳng hạn như một sản phẩm ở An Phú - An Khánh sẽ có mặt bằng giá khác so với khu Thảo Điền, quận 2, nên đáy sẽ khác hoặc thậm chí giá vẫn tăng khi không có đáy. Hay tại khu vực Thủ Thiêm, muốn bắt đáy thì nhà đầu tư cũng không bắt nổi.

Bởi vậy, chuyên gia của CBRE đã đưa ra lời khuyên rằng giới đầu tư phải hiểu được bản chất nếu muốn bắt đáy thị trường. Quan tâm sản phẩm tại khu vực nào và dự án nào, thì nhà đầu tư có thể cân nhắc, xem xét mức giá giảm ở ngưỡng phù hợp đối với khả năng của mình và nên có quyết định sớm.

Ông Kiệt cho biết một khi thị trường đi lên thì giá sẽ chỉ có đi lên. Theo đó, những nhà đầu tư trước đó dò đáy thị trường sẽ đi sau những người khác.