Thị trường bất động sản đang tồn tại cả dấu hiệu “tăng nhiệt” và “tạo nhiệt”

Cũng theo bà Miền, sự “tăng nhiệt” của thị trường bất động sản hiện nay được thúc đẩy bởi phân khúc căn hộ. Thời gian qua, giá cả liên tục thiết lập các mức cao mới cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Dù giá bán tăng vọt nhưng các dự án căn hộ mới ra mắt vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan.

Thị trường đang tăng nhiệt

Cụ thể, theo báo cáo của VARS IRE, trong quý III/2024, thị trường nhà ở ghi nhận 22.412 sản phẩm được chào bán, trong đó có khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước nhưng tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được đưa ra. Đáng chú ý, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chủ yếu là các sản phẩm có giá trên 50 triệu đồng/m2. Thị trường gần như không có căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng trong quý III vẫn ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Tổng cộng trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Thậm chí, nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9 đã ghi nhận lượng quan tâm và đặt cọc rất lớn.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của các dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019. Tại TP.HCM, giá bán bình quân của các dự án tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6%.

Nhu cầu về bất động sản, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và đầu tư, tiếp tục chuyển dịch sang các khu vực ven đô và các tỉnh thành lân cận hai đô thị lớn, với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Các căn hộ và nhà đất có giá dưới 3 tỉ đồng đang được tìm kiếm mạnh mẽ tại Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đến từ cung cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện một số dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này được thể hiện qua hiện tượng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở lên cao, dẫn đến các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, giá bất động sản tăng lên một cách không hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt” còn thể hiện rõ ở phân khúc căn hộ, khi mức giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, nhờ vào sự “tiếp tay” của một số nhóm đầu cơ.

Bà Miền lý giải, những hiện tượng này đều bắt nguồn từ tình trạng thiếu nguồn cung. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi mua nhà. Bên cạnh căn hộ, một số dự án thấp tầng mới được các chủ đầu tư lớn ra mắt cũng ghi nhận lượng đặt chỗ "kỷ lục", bất chấp mức giá ngày càng cao.

Nhiều căn nhà có vị trí đẹp không chỉ có giá trị cao mà khách hàng và nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả thêm tiền chênh để sở hữu. Trong quý III, sự xuất hiện của dự án mới và quy mô lớn và bắt đầu xuất hiện “tin đồn” khiến thị trường trở nên nhộn nhịp hơn.

Những dấu hiệu tạo nhiệt

Thực tế, chia sẻ với báo chí mới đây, chị Thu Quỳnh (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, liên tục nhận được các cuộc gọi từ các môi giới đề nghị mua lại căn hộ đang ở với mức giá lên tới 5,5 tỉ đồng (giá lúc mua 3,5 tỉ đồng), một số người thậm chí còn cam kết nếu chủ nhà đồng ý bán, khách sẵn sàng trả thêm vài trăm triệu đồng và cọc ngay.

Cũng theo chị Quỳnh, sau nhiều lần như vậy cũng đã bàn với chồng và quyết định chấp nhận lời đề nghị của môi giới. Tuy nhiên, sau gần hai tuần chờ đợi, không thấy môi giới nào quay lại hay dẫn khách đến.

Tương tự, anh Nam Nguyễn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng chia sẻ về trải nghiệm được môi giới gọi nài nỉ bán nhà với giá tốt hơn thị trường lên đến 500 triệu đồng và hứa hẹn sẽ đưa khách tới cọc ngay. Tuy nhiên, sau khi đồng ý nhưng hơn một tuần sau vẫn chưa thấy ai đến, liên hệ lại với môi giới thì nhận lại sự im lặng.

Theo ông Lại Đức Vượng – Giám đốc Công ty bất động sản Sơn Nga (Hà Nội) cho biết, việc các môi giới liên tục gọi điện cho chủ nhà để đề nghị mua căn hộ với mức giá cao nhưng không đưa khách đến không hiếm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chung cư đang tăng nhiệt. Thực tế, những hành động này nhằm mục đích làm cho chủ nhà nghĩ rằng giá chung cư đang tăng nhanh, từ đó có thể dẫn đến việc họ trì hoãn kế hoạch bán, hạn chế nguồn cung.

Trước đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cũng đưa ra nhận định, sự gia tăng bất thường giá chung cư, đặc biệt ở Hà Nội, có thể là kết quả của sự tác động từ một nhóm lợi ích nào đó, trong khi điều kiện kinh tế và thu nhập của người dân vẫn chưa hồi phục. Ông Đính nhấn mạnh, giá nhà tăng cao trong khi giao dịch lại không diễn ra có thể là một chiêu trò của một nhóm đầu tư không trong sáng.

Trong khi đó, bà Miền bày tỏ tình trạng đầu cơ đất đai và sự tăng giá nhà ở, cùng với các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, đang gây ra nhiều lo ngại. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào thị trường chỉ với mục đích lướt sóng đã đẩy giá bất động sản lên cao một cách không hợp lý. Dấu hiệu "tạo nhiệt" cũng thể hiện rõ ở phân khúc căn hộ, khi giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao nhờ sự "tiếp tay" của các nhóm đầu cơ.