Khó đánh thuế khi còn nhiều bất động sản chưa được cấp sổ đỏ

Trong một báo cáo mới gửi tới Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất áp dụng thuế đối với những cá nhân sở hữu hoặc sử dụng nhiều bất động sản, nhằm ngăn chặn việc đầu cơ và mua bán lại trong thời gian ngắn để thu lợi nhuận. Bộ Tài chính cũng bày tỏ sự đồng thuận khi cho biết, sẽ tiến hành nghiên cứu và đề xuất các chính sách thuế dành cho các bất động sản thứ hai hoặc những tài sản bị bỏ hoang, không được sử dụng.

Chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu

Nêu quan điểm về đề xuất của các Bộ, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, để đánh thuế căn nhà thứ 2, cần phải xác định rõ những ai đang sở hữu các bất động sản này. Tuy nhiên, hiện tại hệ thống quản lý đất đai và việc số hóa dữ liệu vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng.

Thực tế, hiện nay vẫn còn khá nhiều người dân chưa nhận được chứng nhận quyền sử dụng nhà đất (sổ đỏ, sổ hồng) bởi nhiều vướng mắc pháp lý tại dự án chưa được giải quyết. Điều này sẽ khiến cơ quan chức năng gặp khó trong việc xác định chủ sở hữu để tiến hành đánh thuế, khi chưa thể có dữ liệu đầy đủ về lượng bất động sản mà mỗi cá nhân sở hữu.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, đến tháng 6/2024, thành phố có tổng cộng 335 dự án nhà ở thương mại đáp ứng điều kiện để cấp sổ hồng với hơn 191.000 căn hộ. Trong số này, 110.000 căn đã được cấp sổ, trong khi 81.000 căn còn lại vẫn chưa nhận được sổ đỏ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện tại các dự án và doanh nghiệp chủ đầu tư bất động sản, nhà ở đang gặp phải nhiều khó khăn về pháp lý, chiếm tỷ lệ 70%. Do đó, trên địa bàn thành phố có 148 dự án bất động sản, bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, chưa thể hoàn thành các thủ tục đầu tư, xây dựng và kinh doanh, hoặc đã bị ngừng triển khai. Hệ quả của tình trạng này là hơn 58.000 khách hàng đã mua nhà tại các dự án này vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội nhận định, việc áp dụng thuế bất động sản thứ hai đòi hỏi phải có sự chuẩn bị toàn diện trên toàn quốc, không chỉ tập trung vào một khu vực cụ thể.

Điều này có nghĩa với việc, nếu chưa có đủ công cụ và hệ thống quản lý đất đai toàn quốc, việc thực hiện đánh thuế sẽ không đạt hiệu quả, thậm chí có thể ảnh hưởng tiêu cực đến mục tiêu phát triển bền vững của thị trường chung.

Bởi lẽ, việc đánh thuế căn nhà thứ 2 có thể dẫn đến việc tăng giá bất động sản, trong khi hiện nay mọi người đều kỳ vọng giá cả trở về mức hợp lý. Thậm chí nếu đánh thuế ngay lập tức có thể gây ra nguy cơ khủng hoảng cho thị trường. Do vậy, thuế chỉ là một trong những biện pháp cần thiết, không phải là yếu tố duy nhất.

Người mua và thuê nhà sẽ chịu thiệt thòi

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Vũ - Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Xây dựng DHCONS cho biết, nếu chính sách đánh thuế bất động sản thứ hai được áp dụng, những người mua nhà ở để ở hoặc cho thuê sẽ là những đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất, thay vì các cá nhân đầu tư hoặc đầu cơ.

Ông Vũ phân tích thêm, nếu các chủ sở hữu bất động sản tăng giá bán hoặc cho thuê để bù đắp vốn đầu tư, người lao động sẽ phải "cắn răng" chấp nhận mức giá mới, đặc biệt tại các khu vực trung tâm.

"Nhiều gia đình có thể sẽ chuyển sang ở ngoại thành để tiết kiệm chi phí, nhưng họ không muốn để con cái phải đi học xa nhà. Đây chính là lý do tại sao những người mua hoặc thuê nhà sẽ là những đối tượng dễ tổn thương nhất nếu áp dụng thuế bất động sản thứ hai," ông Vũ chia sẻ.

Tương tự, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property, cũng chia sẻ về vấn đề thuế địa ốc. Ông nhận định, quy định này có thể giúp hạ nhiệt giá bất động sản tại phân khúc chung cư trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khi vấn đề giá nhà được giải quyết, thị trường có thể sẽ phải đối mặt với những khó khăn mới.

"Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều phân khúc trầm lắng và chỉ mới bắt đầu phục hồi thanh khoản. Nếu áp thuế bất động sản thứ hai, thị trường sẽ phản ứng quá mức và chuyển biến theo chiều hướng tiêu cực, làm ngành địa ốc vốn đang yếu trở nên càng yếu hơn," ông Nga đánh giá.

Ông Nga còn cho rằng về lâu dài, phân khúc bất động sản ở thực sẽ trở nên hấp dẫn hơn vì loại hình này có thể tạo ra dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư, từ đó bù đắp cho khoản thu thuế. Ngược lại, phân khúc đất nền có thể mất đi sức hấp dẫn do không tối ưu được lợi nhuận trong dài hạn.

Về vấn đề giá bất động sản sau khi áp thuế, ông Nga cho rằng, điều này phụ thuộc vào quy luật cung cầu, một yếu tố mà ngay cả các chính sách thuế cũng khó có thể tác động sâu rộng.