Có nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản?

Mới đây, một nhà đầu tư bất động sản với hơn 10 năm kinh nghiệm ở Hà Nội đã có những chia sẻ gây tranh cãi liên quan đến việc muốn đầu tư bất động sản, thì tận dụng tối đa đòn bẩy tài chính. Bởi lãi suất vay mua bất động sản hiện nay có thể lên tới 10%/năm nhưng lợi nhuận từ việc đầu tư có thể đạt mức 100%/năm, thậm chí cao hơn.

Không phải ai cũng có sẵn nguồn vốn lớn 

Cũng theo nhà đầu tư này, nhiều người thường đưa ra lời khuyên chỉ khi có tiền tích lũy sẵn thì mới nên đầu tư bất động sản và chỉ vay ngân hàng ở tỷ lệ an toàn từ 30% đến tối đa 50%. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không phải ai cũng có sẵn nguồn vốn lớn để bắt đầu đầu tư, nên việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ là một giải pháp khả thi.

Dẫn ví dụ cho nhận định của mình, người này cho biết, thị trường bất động sản trong giai đoạn từ 2017-2021 đã cho thấy rõ lợi ích của việc vay mượn để đầu tư. Lãi suất vay ngân hàng chỉ dao động từ 6-10%/năm, trong khi lợi nhuận từ bất động sản có thể lên tới 100%/năm. Ngay cả trong thời gian thị trường khó khăn như năm 2022, khi lãi suất tăng lên 15-17%, người đầu tư kiên trì vẫn có thể thu được lợi nhuận sau 1-2 năm chờ đợi.

Người này cho biết, bản thân đã vay 2 tỷ đồng để mua căn nhà ở Nam Từ Liêm với giá 3,6 tỷ đồng vào giữa năm 2023. Đến giữa năm 2024, căn nhà đã tăng giá lên 5,5 tỷ đồng, một mức lợi nhuận đáng kể chỉ sau 1 năm. Với công việc làm văn phòng, sẽ khó có thể kiếm được 2 tỷ đồng chỉ trong 12 tháng như việc đầu tư vào bất động sản.

Do đó, thay vì chờ đợi tích lũy đủ vốn, việc tận dụng đòn bẩy tài chính sẽ giúp nhà đầu tư nắm bắt cơ hội đầu tư nhanh chóng hơn và hiệu quả hơn. Lãi suất vay mua nhà hiện tại đang ở mức khá thấp, khoảng 6-7%/năm, trong khi lợi nhuận từ giá trị bất động sản tăng lên thường cao hơn rất nhiều.

Cũng chia sẻ câu chuyện của bản thân, anh Nguyễn Văn Bình (42 tuổi, TP.HCM) cho biết, trước đây anh có mua 1 căn hộ chung cư sắp hoàn thiện ở quận 9 với giá ưu đãi là 1,8 tỷ đồng và chỉ cần thanh toán trước 20% (tương đương 360 triệu đồng) và tiến hành vay ngân hàng số tiền còn lại. Tuy nhiên, trong quá trình căn hộ sắp hoàn thiện, anh quyết định bán lại với giá 2,5 tỷ đồng, trừ đi khoản tiền vay và một số chi phí, khoản lợi nhuận thu về đạt khoảng 250 triệu đồng.

Đồng tình, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, lãi suất vay ngân hàng hiện đang có lợi cho người mua, nhưng nhà đầu tư đất nền cần thận trọng. Đất nền là kênh đầu tư dài hạn, đòi hỏi vốn lớn và thị trường khó xuất hiện "sóng đất" ngắn hạn như trước. Vì vậy, việc vay để lướt sóng đất nền ngắn hạn hiện rất khó, nhà đầu tư cần chuẩn bị phương án dài hạn. Thị trường đất nền cần 4-5 năm nữa để phục hồi lợi nhuận cao như trước.

Vay bao nhiêu là hợp lý

Theo các chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một chiến lược quan trọng trong đầu tư bất động sản, giúp nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua tài sản có giá trị lớn hơn, từ đó tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra toàn bộ số tiền. Đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực, vay ngân hàng là giải pháp phổ biến giúp họ sở hữu nhà mà không cần tích lũy đủ số tiền ban đầu.

Tuy nhiên, do khoản vay mua nhà đất thường khá lớn, khách hàng cần cẩn trọng đánh giá khả năng tài chính, bao gồm việc xem xét thu nhập và chi phí sinh hoạt trước khi quyết định mức vay phù hợp.

Thực tế, vì lợi nhuận nhiều nhà đầu tư vẫn dùng đòn bẩy tài chính để gặp tình huống “tiến thoái lưỡng nan”. Chẳng hạn như trường hợp của anh Trần Xuân Dũng (nhà đầu tư tại Bắc Ninh) đã vay ngân hàng 5 tỉ đồng để đầu tư 2 lô đất nền gần khu công nghiệp VSIP Từ Sơn, tài sản thế chấp là chính 2 lô đất đó.

Thế nhưng, khi cơn sốt đất hạ nhiệt, tiền lãi và gốc trả ngân hàng 1 tháng lên tới 50 triệu đồng khiến anh phải rao bán cắt lỗ 300 triệu đồng/lô. Chưa hết, sau một thời gian dài “đánh vật” với 2 lô đất này anh mới bán được cho một nhà đầu tư từ Hà Nội.

Tương tự, chị Hoàng Minh Hải (Hà Nội) cho biết, hồi tháng 3/2021 do tin tưởng vào tiềm năng của đất nền tại TP Thủ Đức (TP. HCM) nên đã vay ngân hàng hơn 7 tỉ đồng để đầu tư và thế chấp bằng chính lô đất đó. Tuy nhiên, với số tiền gốc và lãi hàng tháng lên tới 70 triệu đồng/tháng, sau vài tháng chị đã phải vội vàng rao bán nhưng lại rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” vì không có người mua.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM, mức vay khoảng 50% giá trị căn nhà, lô đất là hợp lý. Ngoài ra, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi chọn hạn mức vay bởi không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể cam kết hỗ trợ dài hạn trong 15 – 20 năm.

Ngay cả chính những nhà đầu tư đã thành công trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng khuyến nghị, nên lựa chọn những bất động sản có giá trị sử dụng cao, chẳng hạn như nhà đất trong khu dân cư đông đúc, chung cư hay các khu vực có tiềm năng cho thuê. Điều này sẽ nhà đầu tư không chỉ tận dụng được lợi ích từ việc tăng giá mà còn có thể tạo ra dòng tiền ổn định từ việc cho thuê bất động sản.