Doanh nghiệp bất động sản kiệt quệ dòng vốn: Nhiều “ông lớn” lựa chọn “cắt máu” để đảm bảo doanh thu

Thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn đầu của quá trình phục hồi, dẫn đến doanh thu bán hàng nhiều doanh nghiệp chưa đạt được kết quả khả quan, thậm chí không đủ để bù đắp chi phí hoạt động. Kết quả kinh doanh có lãi của nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào các khoản thu nhập bất thường, doanh thu tài chính…

Có lãi trở lại nhờ “bán sỉ” dự án

Trong thờ gian qua, nhiều doanh nghiệp lớn như Phát Đạt, Novaland, Nam Long, Vinhomes đều duy trì tỷ lệ doanh thu từ hoạt động tài chính ở mức cao, chiếm từ 60% đến 120% doanh thu thuần. Điều này phần lớn nhờ vào việc bán sỉ dự án cho các đối tác phân phối.

Chẳng hạn như, báo cáo tài chính (BCTC) quý II của Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) cho thấy, doanh thu thuần trong kỳ của doanh nghiệp đạt hơn 252 tỉ đồng, giảm gần 74% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, doanh thu tài chính của Nam Long tăng mạnh từ 40 tỉ đồng của quý II/2023 lên 249 tỉ đồng.

Trong đó, phần lớn doanh thu đến từ việc Nam Long hoàn tất chuyển nhượng 25% tỷ lệ sở hữu trong Công ty Paragon Đại Phước cho đối tác chiến lược Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản), thu về khoản lãi hơn 230 tỷ đồng. Nhờ hoạt động này mà lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp thu hẹp mức giảm còn khoảng 31% so với cùng kỳ, đạt gần 160 tỉ đồng trong quý II/2024.

Tương tự, Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) vừa công bố kết quả kinh doanh quý III với doanh thu thuần đạt hơn 2,6 tỷ đồng, chủ yếu từ hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư, giảm mạnh so với con số 355 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Sau khi trừ đi các chi phí, lợi nhuận của công ty còn 51 tỉ đồng, giảm 1 nửa so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, doanh thu tài chính của doanh nghiệp tăng đột biến, từ 550 triệu đồng lên hơn 194 tỷ đồng, nhờ lợi nhuận từ việc chuyển nhượng cổ phần tại công ty liên kết. Trước đó, vào cuối tháng 6, công ty đã thông báo kế hoạch chuyển nhượng toàn bộ 111,7 triệu cổ phần tại Công ty CP Bất động sản BIDICI (chủ đầu tư dự án khu đất chung cư cao tầng Phân khu 9, thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định), tương đương 49% vốn điều lệ, với dự kiến thu về tối thiểu 1.452 tỷ đồng.

Hồi tháng 6, do “kẹt tiền” Công ty CP Bất động sản và Đầu tư VRC (mã chứng khoán:VRC) cũng xin ý kiến cổ đông cho chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án Khu đô thị mới Nhà Bè để bổ sung vốn kinh doanh. Theo đó, công ty dự kiến chuyển nhương 373.544m2 đất đã đền bù với giá không dưới 2 triệu đồng/m2, ước tính thu về ít nhất 747 tỉ đồng.

Thu tiền nhanh nhưng phải “cắt máu” lợi nhuận.

Theo nhận định của TS. Ngô Ngọc Quang - Đại học Ngân hàng TP.HCM, việc bán sỉ tuy có thể khiến lợi nhuận giảm đi, nhưng nó mang lại dòng tiền nhanh hơn, từ đó hỗ trợ quá trình phát triển và hoàn thành các dự án tiếp theo. Đặc biệt, khi doanh nghiệp chọn phương thức bán hàng B2B (doanh nghiệp tới doanh nghiệp), họ có thể nhanh chóng thu về một lượng tiền lớn với thời hạn thanh toán rõ ràng, từ đó bảo đảm được tốc độ quay vòng vốn.

Đối với nhiều doanh nghiệp, việc đẩy mạnh bán sỉ còn là một cách hiệu quả để giải phóng hàng tồn kho. Những sản phẩm tồn đọng này tiềm ẩn nguy cơ gây áp lực lên doanh thu và lợi nhuận, đặc biệt khi chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị tài sản dở dang.

Xu hướng bán sỉ hiện nay không chỉ giúp các doanh nghiệp giảm bớt áp lực tài chính, mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự hợp tác với các đơn vị phân phối bất động sản chuyên nghiệp. Sự hợp tác này, kết hợp với ứng dụng công nghệ (proptech), được dự báo sẽ làm thị trường trở nên sôi động hơn trong tương lai.

Giới chuyên gia đánh giá, trong bối cảnh bất động sản bị thắt chặt tín dụng, khó khăn ở thị trường vốn, gánh nặng nợ ngân hàng, trái phiếu khiến các nhà phát triển dự án phải bán sỉ sản phẩm để có dòng tiền là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc phải chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí thua lỗ.

Đơn cử như trường hợp của VRC, nếu bán thành công toàn bộ diện tích đất theo dự tính sẽ thu về khoảng 747 tỉ đồng nhưng doanh nghiệp đã đầu tư 784,7 tỷ đồng vào dự án. Tuy nhiên, VRC chấp nhận do đang gặp khó khăn về dòng tiền khi phần lớn tài sản bị kẹt ở các dự án chưa mang lại doanh thu và chỉ còn 9,9 tỷ đồng tiền mặt (tính tại thời điểm cuối quý II/2024).

Đặc biệt, dù doanh thu được “cứu” nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản lại âm. Trong nửa đầu năm 2024, dòng tiền thuần của Novaland âm 850,6 tỷ đồng, Nam Long âm 850,6 tỷ đồng, Phát Đạt âm 810,4 tỷ đồng, Văn Phú - Invest âm 526 tỷ đồng…Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản không tạo ra dòng tiền tích cực.

Dù vậy, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức, việc tối ưu hóa dòng tiền thông qua bán sỉ các dự án và vốn hóa chi phí lãi vay đã trở thành giải pháp hữu hiệu, giúp các doanh nghiệp duy trì sự ổn định tài chính và chuẩn bị cho các bước phát triển trong tương lai.