Thủ tục hành chính với các dự án bất động sản như “mê hồn trận”

Trong phiên thảo luận đầu tiên của Diễn đàn Kinh doanh và Pháp luật năm 2024, các đại biểu đã trao đổi để giải quyết một số vấn đề pháp lý liên quan đến dự án đầu tư sử dụng đất và đề xuất các giải pháp tháo gỡ. Trong đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp đã chia sẻ về những khó khăn trong thủ tục hành chính mà các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản đang gặp phải.

Có những dự án kéo dài đến 14 năm

Từ kinh nghiệm thực tế khi triển khai các dự án, ông Hiệp nhận định rằng thủ tục để phát triển dự án địa ốc hiện nay còn quá nhiều rào cản. Đầu tiên phải kể đến khâu giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư muốn đối thoại với người dân phải đủ 60 ngày, có khi phải thông báo và vận động chính quyền địa phương gặp gỡ đủ 3 lần, có biên bản xử lý mới được đối thoại.

Dẫn ví dụ về một dự án mà bản thân đang điều hành, ông Hiệp cho biết, riêng khâu giải phóng mặt bằng phải trải qua 177 bước, mất 360 ngày để hoàn thành đối thoại, sau đó mới đấu khâu cưỡng chế. Vậy nên, có dự án mất tới 14 năm cho vấn đề mặt bằng.

Rào cản thứ hai là số lượng con dấu cần phải có trong thủ tục hành chính của mỗi dự án là từ 38 – 40 từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, định giá. Giải thích rõ hơn, ông Hiệp cho biết,  để chấp thuận chủ trương đầu tư, khi gửi hồ sơ lên UBND thành phố, thành phố sẽ gửi cho 5 sở và địa phương, nên cần 5 con dấu để hoàn thành một thủ tục. Tiếp theo, thủ tục về quy hoạch cũng cần 5 con dấu, hay thủ tục định giá cũng yêu cầu nhiều con dấu.

Rào cản cuối cùng được ông Hiệp chỉ ra là khâu điều chỉnh quy hoạch, 100% dự án đều phải điều chỉnh quy hoạch, có những điều chỉnh không quan trọng nhưng vẫn phải trình đủ các cấp có ý kiến. Sau khi điều chỉnh xong quy hoạch, lại tiếp tục làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư, trong khi "rừng" thủ tục này vô cùng nặng nề và phức tạp.

"Ví dụ, dự án của chúng tôi chỉ cần điều chỉnh chiều ngang một chút, dịch chuyển đường cống một chút để phù hợp cũng phải điều chỉnh quy hoạch, mà thủ tục này rất mất thời gian, 6 tháng chứ không phải 1-2 tháng. Thủ tục như “mê hồn trận” và các nhà đầu tư nước ngoài thừa nhận không dám tự làm mà phải hợp tác với doanh nghiệp Việt", ông Hiệp nói.

Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản chịu sự chi phối của khoảng 15 luật liên quan, từ quy hoạch, xây dựng, đấu thầu, đất đai, nhà ở, đầu tư… nhưng các luật lại không đồng bộ. Gần đây, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã giúp hạn chế bớt tính không đồng bộ của các luật. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế, do đó doanh nghiệp mong muốn các cơ quan soạn thảo sát với doanh nghiệp, đi sâu vào thực tế.

Tiếp tục phân cấp thẩm quyền quyết định

Đồng tình với quan điểm của vị Chủ tịch VACC, trong một hội nghị cách đây không lâu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản và được xem là trở ngại lớn nhất trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh các dự án, chủ yếu do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ.

Liên quan đến các kiến nghị, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, đặc tính của thủ tục hành chính là có thời hạn thực hiện và cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm. Nếu vượt quá thời hạn, cơ quan chủ trì bước đó phải giải trình, và pháp luật hiện hành đã quy định rõ về vấn đề này.

Ông Hưng cũng cho biết, theo chỉ đạo của Chính phủ, các thủ tục hành chính hiện nay đều được phân cấp và trao quyền cho địa phương, có thể giám sát việc thực hiện. Các địa phương hàng đầu về thu hút đầu tư đều có bước kiểm tra, giám sát thủ tục hành chính; cấp dưới phải chịu trách nhiệm giải trình nếu có chậm trễ.

Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Thị Bích Ngọc cho biết, trong thời gian qua, các cơ quan chức năng đã nỗ lực đơn giản hóa, cắt giảm thủ tục hành chính nhằm cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, giúp doanh nghiệp gia nhập thị trường.

Gần đây nhất, Chính phủ đã thành lập Ban Chỉ đạo rà soát, xử lý vướng mắc trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, trong đó Bộ Kế hoạch và Đầu tư được giao nhiệm vụ tổng hợp các vướng mắc của cộng đồng doanh nghiệp. Đồng thời, tham mưu trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản với nhiều quy định được cải cách.

Ngoài ra, Bộ đang được giao chủ trì đề nghị xây dựng dự án Luật sửa đổi bốn luật, bao gồm: Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức công tư và Luật Đấu thầu. Theo đó, Luật Đầu tư sẽ tiếp tục phân cấp thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư cho một số dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương và tăng tính chủ động.