Bất động sản cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo sẽ “đe dọa” chất lượng tín dụng

Báo cáo tài chính quý II/2024 đã hé lộ chỉ tiêu cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của các ngân hàng với nhiều con số bất ngờ.

Cho vay bất động sản “cứu” tăng trưởng tín dụng

Cụ thể, báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất quý II/2024 của Techcombank cho thấy, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6 đạt 201.210 tỉ đồng, tăng 3,7% so với quý I; cho vay mua nhà ghi nhận 181.700 tỉ đồng, tăng 6,3% so với đầu năm và 9,1% so với cùng kỳ. Tổng dư nợ cho vay khách hàng của Techcombank cuối quý II đạt 567.389 tỉ đồng, trong đó, tăng trưởng tín dụng đến từ bất động sản chiểm 35,6%.

Tương tự, dư nợ cho vay khách hàng tại VPBank đạt 624.277 tỉ đồng; dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản chiếm 36,2%, tương đương 226.150 tỉ đồng. MB cũng thuộc nhóm ngân hàng tăng mạnh cho vay vào địa ốc khi cuối quý II, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 44.910 tỉ đồng, tăng 1.641 tỉ đồng so với cuối năm ngoái, chiếm gần 7% tổng dư nợ vay của ngân hàng này.

Một số ngân hàng khác cũng có tỷ trọng cho vay bất động sản khá lớn như SHB với 74.523 tỉ đồng, chiếm 16,15% ; HDBank với 60.654 tỉ đồng, chiếm 16,4%; TPBank với 17.149 tỉ đồng, chiếm 8%...

Theo TS.Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, tăng trưởng tín dụng trong 6 tháng qua cho thấy niềm tin vào thị trường bất động sản đã phần nào phục hồi. Những quy định tại các bộ luật mới có hiệu lực vừa qua gồm Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến tín dụng bất động sản, đặc biệt là chất lượng tín dụng trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, các chuyên gia của VIS Rating cũng nhận định, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn trái phiếu lớn trong năm 2024 và 2025. VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024.

Các chuyên gia của VPBankS cho rằng động lực tăng trưởng tín dụng bền vững cần xuất phát từ nhu cầu vốn của người dân và phần quan trọng trong đó là tín dụng được thúc đẩy bởi ngành bất động sản, bao gồm nhu cầu mua nhà, kinh doanh bất động sản... Bên cạnh đó, bất động sản còn được đánh giá là nhóm có nhu cầu vay vốn cao và ổn định, đi kèm các tài sản thế chấp giúp giảm rủi ro nợ xấu.

Đơn vị này kỳ vọng các chính sách, cơ chế điều hòa giá nhà đất phù hợp với mức thu nhập của người dân và gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội... sẽ hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững hơn.

Ưu điểm cũng là mối lo ngại

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi (Hà Nội), cho biết trong 6 tháng qua, các ngân hàng đã đẩy mạnh hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các dự án thương mại cao cấp và cho vay sửa chữa nhà. Việc đẩy mạnh cho vay bất động sản là giải pháp có thể giúp các ngân hàng đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng.

Dù vậy ông Huy cũng vẫn lưu ý, việc hơn 70% sản phẩm bất động sản thuộc phân khúc cao cấp đặt ra nhiều thách thức về chất lượng tín dụng, cũng như rủi ro nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng. Nhất là, trong bối cảnh thu nhập bình quân của người lao động tại Việt Nam còn ở mức trung bình thấp, có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng. Các khoản vay mua nhà thường có kỳ hạn dài, kéo theo áp lực tài chính lớn đối với người vay, đặc biệt khi lãi suất biến động hoặc nền kinh tế gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, trong trường hợp người vay chậm hoặc không thể thanh toán, bất động sản cao cấp sẽ khiến thời gian thanh khoản, thu hồi vốn từ tài sản đảm bảo mất nhiều thời gian và trở ngại hơn. Điều này dẫn đến sự gia tăng tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, hiện nay, lãi suất cho vay mua nhà đã giảm nhưng vẫn ở mức tương đối cao so với thu nhập trung bình. Điều này càng làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản cao cấp của đa số khách hàng, khiến các ngân hàng phải đối diện với tình trạng cho vay nhưng không giải quyết được nhu cầu thực sự của thị trường.

Từ góc độ quản trị rủi ro, ông Huy cho rằng các ngân hàng sẽ phải đối mặt với bài toán khó khăn trong việc cân bằng giữa lợi ích ngắn hạn từ việc mở rộng tín dụng bất động sản và rủi ro dài hạn khi không thể thu hồi vốn. Nợ xấu tăng cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe tài chính của ngân hàng, đồng thời gây áp lực lớn lên quỹ dự phòng rủi ro và khả năng cấp tín dụng trong tương lai.