Chuyên gia: Nhiều người vay ngân hàng 50 - 70% giá trị ngôi nhà nhằm mục đích đầu cơ

Theo đề xuất của VARS, để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, các tổ chức tín dụng điều chỉnh giảm hạn mức cho vay bằng cách điều chỉnh tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản, yêu cầu người vay phải có tỷ lệ vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng lãi suất cao hơn đối với những người mua căn nhà thứ hai trở lên.

Đề xuất có cơ sở vững chắc

Đồng quan điểm với đề xuất của VARS, GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho biết, hiện nay, phần lớn những người vay ngân hàng từ 50 – 70% giá trị tài sản để mua nhà đều nhằm mục đích đầu cơ, không phải để ở. Do đó, việc kiểm soát tín dụng cho vay mua nhà nhằm hạn chế đầu cơ là rất cần thiết.

Thực tế, nhiều quốc gia đã áp dụng các biện pháp như điều chỉnh lãi suất, thuế cho vay bất động sản từ căn thứ hai trở lên để ngăn chặn tình trạng này. Ví dụ, từ 7 năm trước, Trung Quốc đã ban hành các quy định chặt chẽ về việc sở hữu căn nhà thứ hai, yêu cầu người mua phải đặt cọc từ 60 - 85% giá trị căn hộ (với căn thứ ba yêu cầu đặt cọc 100%).

Người mua nhà phải giữ tài sản ít nhất ba năm rưỡi, và một số địa phương áp dụng hạn mức tín dụng và tăng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà, đồng thời thắt chặt các quy định về thế chấp. Tại Singapore, Chính phủ đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu đối với những người mua căn nhà thứ hai trở lên, giới hạn thời gian vay mua nhà và thắt chặt chính sách tín dụng.

Cũng hoàn toàn ủng hộ đề xuất của VARS, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, việc điều chỉnh dòng tín dụng, tránh tập trung cho các cá nhân vay đầu tư bất động sản và ưu tiên vốn cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh là cần thiết để kiềm chế sự leo thang của giá nhà đất.

Ông Đỉnh nhận định, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất liên tục tăng là do hiện tượng đầu cơ và tích trữ bất động sản với tư duy "không gì giàu bằng buôn đất," được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các ngân hàng. Những nhà đầu cơ này thường là nhóm khách hàng "VIP" của ngân hàng, vì khoản vay của họ luôn được đảm bảo bằng tài sản bất động sản - loại tài sản được cho là luôn tăng giá và ít rủi ro.

"Phần lớn tài sản mà các nhà đầu cơ bất động sản sở hữu thường được tài trợ khoảng 50-70% từ tiền vay ngân hàng, và thế chấp bằng chính bất động sản đó. Do vậy, việc hạn chế tín dụng từ ngân hàng sẽ giúp giảm hiện tượng đầu cơ và tích trữ bất động sản," ông Đỉnh nhận định.

Khó ngăn tín dụng chảy vào “sân sau”

Nếu như trước đây, cho vay bất động sản là “con gà đẻ trứng vàng” thì đến nay, các ngân hàng cũng đã cẩn trọng hơn đối với lĩnh vực này. Trong khi đó, cơ quan chức năng năng cũng bảo vệ quan điểm kiên định, kiên quyết, kiên trì phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh bền vững, không siết chặt tín dụng bất hợp lý nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã đưa ra đề xuất siết chặt hơn các quy định liên quan đến quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay và kế hoạch trả nợ đối với các khoản vay mua nhà ở, đặc biệt là những khoản vay có giá trị lớn.

Đặc biệt, phải lựa chọn đối tượng vay phù hợp, người vay có nhu cầu mua nhà thực, dự án đảm bảo tính pháp lý, đủ vốn tự có, ngân hàng sẽ sẵn sàng cho vay. Ngược lại, nếu khoản vay phục vụ mục đích đầu cơ hoặc kinh doanh, cần phải kiểm soát chặt chẽ.

Tuy nhiên, NHNN cũng đã nhiều lần khẳng định không khuyến khích cho vay đối với phân khúc bất động sản cao cấp, thay vào đó ưu tiên cho vay các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Tuy nhiên, hiện tại, phân khúc nhà ở giá rẻ gần như đã biến mất khỏi thị trường.

Hơn nữa, phần lớn các dự án nhà ở trên thị trường đều thuộc "sân sau" hoặc có liên hệ mật thiết với các ông chủ ngân hàng. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng đổ vào các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp, gần như không khả thi.

Theo đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, để chính sách tín dụng phát huy hiệu quả, cần phải thu thập đầy đủ cơ sở dữ liệu nhằm xác định chính xác mục đích vay của từng cá nhân. Công cụ hỗ trợ là Đề án 06 về phát triển ứng dụng dữ liệu dân cư, định danh và xác thực điện tử nhằm phục vụ cho quá trình chuyển đổi số đang được triển khai.

Cùng với các luật mới ban hành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã tạo ra hành lang pháp lý để xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Ngoài ra, các cơ quan chức năng cũng đang đẩy mạnh việc đánh số nhà.

Nếu những sáng kiến này được triển khai hiệu quả, trong tương lai gần, chúng ta có thể xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy về số lượng bất động sản mà mỗi cá nhân hay hộ gia đình đang sở hữu. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để thực hiện các chính sách tín dụng nhằm thắt chặt hoạt động đầu cơ bất động sản.