Ngăn chặn các dấu hiệu “bong bóng” bất động sản 

Dấu hiệu “bong bóng” bất động sản 

Theo danviet.vn, từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi sau đại dịch, tuy nhiên vẫn chưa thể hồi phục hoàn toàn. Bởi thị trường đang đối mặt với những khó khăn do chính sách kiểm soát chặt chẽ dòng vốn, dẫn tới nguồn cung bị hạn chế, giá bất động sản tăng cao hơn so với thu nhập của phần lớn người dân. 

Theo báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng, năm 2021, số dự án thương mại hoàn thành trên cả nước là 172 dự án, cung cấp cho thị trường 24.027 căn hộ, bằng 42% số lượng nhà so với năm 2020. Còn trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Thời điểm cuối quý I, các phân khúc có mức độ tăng giá mạnh, đến quý II có dấu hiệu chậm dần và chững lại. 

Trong giai đoạn nửa đầu năm 2022, dù nguồn cung mới khá ít nhưng số lượng giao dịch trên thị trường cũng không nhiều. Trong 22.700 căn hộ mới được tung ra thị trường, số lượng giao dịch chỉ đạt gần 11.600 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 50,9%, những con số này cho thấy mức thanh khoản trên thị trường thấp, giá tăng nhanh là do chi phí phát sinh chứ không phải do sức mua trên thị trường tăng. 

Theo thống kê của kênh thông tin bất động sản cho thấy thị trường bất động sản thị nhiều tỉnh thành vẫn sôi động. Riêng đất nền có mức độ quan tâm giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021, các tỉnh phía Bắc giảm 11%, các tỉnh phía Nam giảm 12%, tuy nhiên rao bán vẫn ở ngưỡng cao và có khả năng sẽ tiếp tục tăng thêm. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền tại các huyện có kế hoạch lên quận như Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10%, trong khi đó giá rao bán lần lượt tăng 20%, 21%, 11%, 26%. Tại các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng cũng ghi nhận lượng quan tâm bất động sản giảm sút lần lượt là 22%, 32%, 7%, còn giá rao bán tăng lần lượt 35%, 16%, 29%.

Ở thị trường phía Nam cũng ghi nhận tình trạng tương tự, tại Bình Dương và Đồng Nai mức độ quan tâm đất nền đều giảm 13%, giá rao bán lại tăng lần lượt 27% và 7%. Lãnh đạo của kênh thông tin này cho biết, sau 2 năm chịu tác động của đại dịch Covid-19, mặt bằng giá bất động sản tại các thị trường đều không giảm mà có xu hướng tăng, mặt bằng giá mới liên tục thiết lập. Nghi vấn về “bong bóng” bất động sản bắt đầu xuất hiện khi giá liên tục được đẩy lên cao, trong khi đó tính thanh khoản trên thị trường lại không tăng tương ứng. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung trên thị trường giảm mạnh là do việc thắt chặt pháp lý, chi phí đầu vào tăng mạnh cũng là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất lên cao. Ngoài ra, tâm lý đầu cơ hình thành trong bối cảnh lạm phát do khủng hoảng kinh tế sau dịch cũng khiến giá nhà đất tăng mạnh. Có thể thấy, giá nhà tăng mạnh, nhưng tính thanh khoản lại thấp là tín hiệu “đỏ” cho thấy đã xuất hiện bong bóng bất động sản cục bộ. 

Do đó, các chuyên gia cho rằng, để hạn chế bong bóng bất động sản lan rộng thì phải nhanh chóng mở rộng thêm nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nguồn cung ngắn hạn, các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ đơn vị phát triển, tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục. Đồng thời công bố minh bạch thông tin dữ liệu về những dự án được chấp thuận đầu tư, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản. 

Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục rà soát các quy định chồng chéo của các luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay, để sớm giải quyết các rào cản thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án bất động sản. Đồng thời, thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ để hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư. 

Giá bất động sản lập đỉnh “sóng sau xô sóng trước” 

Các chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đã lập đỉnh và đang bước vào một giai đoạn mới. Hiện tượng giá bất động sản tăng đột biến ở một số địa phương hiện nay có thể là hiện tượng thổi giá, nhưng không còn xuất hiện tình trạng nhà đầu tư xếp hàng xem và mua nhà đất như trước. Thay vào đó là tâm lý thăm dò, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dự báo, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường đất nền sẽ tiếp tục chững lại hoặc giảm nhẹ để tìm điểm cân bằng sau giai đoạn sốt giá. 

Một chuyên gia cho hay, sự quan tâm đến bất động sản có thể giảm xuống tại nhiều địa phương trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm xuống. Bởi ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn có thì mục đích đầu tư định hướng trong dài hạn và tâm lý đầu tư bất động sản không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn. 

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế phân tích giá bất động sản đã tăng nóng trong 2 năm vừa qua trên toàn thế giới, trong đó có Việt Nam.Trong giai đoạn 2020 - 2021, giá bất động sản toàn cầu tăng trung bình từ 6 - 7%, nguyên nhân là do dòng tiền rẻ, lãi suất thấp, cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh ít nên dòng tiền tập trung đổ vào bất động sản. Tuy nhiên, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản như hai năm qua đã không còn. Trừ trường hợp các quy định pháp lý liên quan đến phát triển, kinh doanh bất động sản được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư. 

Cùng với đó, Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương đang có động thái điều tiết đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thật. Trong thời gian dài, để xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, có thể xem xét áp dụng việc đánh thuế bất động thứ hai, thứ ba giống với các quốc gia trên thế giới đang thực hiện. Chuyên gia cho rằng đây là một trong những cách để hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản. 

Có thể thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi sau thời gian “đóng băng” vì đại dịch Covid-19. Mặc dù vậy, thị trường lại xuất hiện dấu hiệu của “bong bóng” bất động sản, đây chính là những tín hiệu cần được theo dõi, kiểm soát chặt chẽ nhằm ngăn chặn sự lan rộng, tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản.