Thanh khoản "đìu hiu", vì sao giá bất động sản vẫn khó giảm?

Trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động. Đặc biệt, khi có sự can thiệp của các cơ quan chức năng trước tình trạng tăng giá bất thường tại nhiều khu vực, động thái kiểm soát thị trường này đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

Giá bất động sản vẫn tăng là vô lý

Theo Nhịp sống kinh tế, sau Tết Nguyên đán, tình trạng dòng tiền liên tục đổ dồn vào bất động sản đã làm cho giá đất nhiều địa phương trên cả nước tăng lên chóng mặt, do lo ngại lạm phát, nhiều người đã tìm đến bất động sản làm nơi trú ẩn. Thời điểm đó, cơn sốt đất xuất hiện ở các tỉnh như Khánh Hòa, Bình Phước, Hà Tĩnh, Nghệ An, Quảng Trị, Bắc Giang, Bắc Ninh… và nhiều khu vực xung quanh TP. HCM, Hà Nội. Tuy nhiên đến nay, các cơn sốt đất đã được kiểm soát nhưng lại tạo ra nghịch lý, dù thanh khoản thấp nhưng giá bất động sản vẫn tăng.

Theo chia sẻ của anh Đỗ Tiến, nhà đầu tư tại Hà Hội, thời gian qua, khi biết thông tin bất động sản đã hạ nhiệt, anh cũng đi tham khảo thử ở một vài khu vực. Anh Tiến dự định nếu tìm được mảnh đất ưng ý sẽ xuống tiền mua. "Tôi đi khảo giá ở Bắc Giang, ven Hà Nội, Thái Nguyên,... nhận ra một nghịch lý dù các phòng môi giới bất động sản vắng khách, giao dịch thành công hiếm nhưng mức giá vẫn tăng so với Tết Nguyên đán từ 7 - 10%", anh Tiến nói.

Còn anh Tùng, môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biết, hiện nay mới là thời điểm đầu của giai đoạn mới nên nhiều người vẫn chưa có quá nhiều áp lực tài chính. Do đó, họ vẫn "hét" giá cao nếu có người mua thì sẽ bán. 

"Hiện nay, đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ, nhưng đến từ những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, mảnh đất có vị trí xấu,... Tuy nhiên, vẫn chưa xảy ra hiện tượng bán tháo. Còn những mảnh đất vẫn được hét giá tăng lên thường của những người chưa có nhu cầu bán, họ vẫn nói giá cao nếu có người ưng thì sẽ bán, không thì vẫn để đấy", anh Tùng cho hay.

Mặt khác, nhà môi giới này cho rằng, thời điểm hiện nay không có quy hoạch hạ tầng mới, dự án mới triển khai... Trong khi đó, tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, mà giá bất động sản vẫn tăng là điều vô lý. Theo đó, để an toàn, nhà đầu tư cần chờ thêm thời gian theo dõi các tín hiệu mới từ thị trường.

Giá bất động sản khó có khả năng giảm trong ngắn hạn

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mặc dù lượng quan tâm đến bất động sản tại nhiều tỉnh thành trong quý II có dấu hiệu giảm nhiệt so với cùng kỳ nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm. Bên cạnh mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư còn hướng tới dài hạn. Do đó, tâm lý nhà đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh hay các yếu tố khác.

Theo các chuyên gia ước tính, thị trường đất nền toàn quốc trong quý II/2022 ghi nhận mức độ quan tâm giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên vẫn cao hơn 5% so với quý II/2019 - thời kỳ trước đại dịch Covid-19.

"Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng giá bất động sản tăng hay không là nhu cầu của thị trường. 80% lượng giao dịch, tìm kiếm bất động sản tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tốc độ đô thị hóa từ hai đô thị này cao và đông dân cư, do đó nhu cầu về nhà ở vẫn cao", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Còn theo ông Neil MacGregor,Tổng giám đốc Savills Việt Nam, giá bất động sản sẽ tăng cho đến khi nguồn cung trên thị trường được cải thiện. Tổng giám đốc Savills cho rằng tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương đã khiến giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này dẫn đến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh. Quỹ đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, từ đó có khả năng hình thành nguy cơ bong bóng bất động sản.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng, muốn ngăn chặn đà tăng giá nhà ở phải bắt nguồn từ việc điều tiết cung - cầu trên thị trường bất động sản. Nếu không giải quyết được vấn đề này thì các biện pháp tài chính cũng chỉ tác động đến một vài nhóm nào đó trong quá trình vận hành.

Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm, nhà đầu tư Ngô Hồng Tuấn cho rằng thị trường "có lẽ vẫn đi ngang và hơi xuống, có thể sẽ ngóc lên vào các tháng cuối năm khi dòng tiền nhiều".

"Hiện tại, dòng vốn từ ngân hàng bị "siết lại", không lướt sóng được, trong khi vẫn phải trả lãi vay, các nhà đầu tư vẫn đang dùng nguồn tài chính khác bù đắp lại. Giống như người bệnh nhưng vẫn có thuốc kháng sinh, chỉ khi nào bệnh nặng quá, không thể chịu được nữa, phải bán tháo, những người có tiền - như chúng tôi sẽ mua lại lúc đó", ông Tuấn cho biết.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam dự kiến, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ diễn ra theo xu hướng nguồn cung thấp, do giá bán còn cao nên thanh khoản hạn chế.

Trong đó, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ gặp phải trong 5-6 tháng tới. Thứ nhất là quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế. Thứ hai, các dự án bị ách tắc do pháp lý. Và lý do thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Theo ông Khương, vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ là yếu tố chủ chốt làm đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính, đẩy giá thành đầu ra ngày càng cao ngất ngưởng. "Cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc", ông nhận định.