Năm Quý Mão, dự báo những kịch bản sẽ xảy ra với thị trường bất động sản

Thanh khoản tốt ngay từ đầu năm?

Theo vnepress.net, năm 2022, là một năm đầy khó khăn với thị trường bất động sản do rớt giá, tắc nghẽn dòng tiền, niềm tin của người mua và giới đầu tư xuống thấp. Với những lý do đó, nhiều người kỳ vọng thị trường bất động sản năm Quý Mão sẽ có nhiều biến đổi tích cực mặc dù những cơ hội đảo chiều chưa thật sự vững chắc. 

Tuy nhiên kịch bản táo bạo được nhiều người kỳ vọng hơn cả là thị trường có thể phục hồi thanh khoản, tăng giá trở lại. Trong khi đó kịch bản thận trọng là vẫn tiếp diễn đà giảm tốc kéo dài từ năm 2022. 

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng thị trường địa ốc năm 2023 rất khó đoán nên 2 kịch bản táo bạo và thận trọng vẫn có thể xảy ra. Điều kiện để kịch bản táo bạo có thể xảy ra trong năm Quý Mão là khi các cơ chế chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản được giải quyết ngay trong quý đầu tiên của năm. Ví dụ như tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp địa ốc theo hướng hỗ trợ vốn cho các dự án dang dở, gia hạn trái phiếu, giảm lãi suất, giãn nợ, mở room tín dụng… Nếu những chính sách này được giải quyết sớm thì sẽ tạo động lực giúp thị trường địa ốc nhanh chóng phục hồi từ cuối quý I/2023. 

Nếu kịch bản này xảy ra, các dự án cũ sẽ bắt đầu tiêu thụ mạnh trở lại và đến quý III/2023 thị trường sẽ phục hồi với mức giá cũ của đầu năm 2022. Cùng với đó, khi Trung Quốc mở cửa trở lại, nhu cầu du lịch, kinh doanh sẽ bùng nổ. Trong khi Việt Nam tiếp tục được đánh giá cao về đầu tư sản xuất, môi trường thuận lợi thu hút dòng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản. 

Dự báo bất động sản trung tâm vẫn tiếp tục tăng nhẹ từ 5 - 7%, các dự án ven tỉnh sẽ tăng giá 10 - 12% một năm. Sức tiêu thụ của bất động sản du lịch cũng tăng trở lại, trong đó nhóm tài sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất có thể được tiêu thụ ổn định với biên độ tăng giá 15%. 

Mặc dù kịch bản táo bạo này là điều bất kỳ một nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản nào cũng đều mong muốn, tuy nhiên ông Quang nhìn nhận khả năng kịch bản này được diễn ra chỉ đạt khoảng 20%, mức độ khả thi không cao. 

Tích cực trở lại từ quý III?

Bên cạnh kịch bản táo báo, Tổng giám đốc Việt An Hòa cũng đưa ra thêm một kịch bản thận trọng cho thị trường bất động sản năm 2023. Kịch bản này có tính khả thi cao hơn với tỷ lệ khả thi lên đến 50%). 

Cụ thể, theo kịch bản thận trọng phải đến hết quý II các công ty bất động sản mới giải quyết bước đầu ổn định vấn đề nội tại như tồn kho, dòng tiền. Sang quý thứ III, giao dịch mới dần trở lại nhưng điều kiện là lãi suất vay ổn định ở mức 10 - 12% một năm. Như vậy, kịch bản này chỉ ra trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường địa ốc sẽ tiếp tục chìm trong khó khăn, giá bất động sản tiếp diễn đà giảm trong quý I và quý II, từ quý III đà giảm mới bắt đầu chậm lại. 

Nếu kịch bản thận trọng xảy ra thì giá bất động sản có vị trí tại trung tâm TP Hồ Chí Minh sẽ đi ngang, bất động sản vùng ven tiếp tục rớt giá nhiều hơn, giao dịch thấp. Giá bất động sản tại các tỉnh lân cận là Bình Dương, Long An, Đồng Nai được dự báo giảm 5 - 7%, các vùng tại Bà Rịa - Vũng Tàu giá giảm 10 - 15%, ở những nơi xa hơn như Tây Ninh, Bình Phước, Đắc Nông thì mức giá bất động sản còn giảm nhiều hơn, lên tới 15 - 20%.  

Với tỷ lệ xảy ra kịch bản này của thị trường lên tới 50%, có nghĩa là diễn biến thị trường có xu hướng giảm tốc nhiều hơn là tăng tốc. Chính sách tín dụng và tình hình tái cơ cấu công ty lớn chính là hai biến số quan trọng tác động mạnh tới thị trường. Biến số về sự sàng lọc, tái cấu trúc của các công ty lớn đang chiếm hơn 70% nguồn cung trên thị trường và dẫn đầu về tạo xu hướng bất động sản. Bởi vấn đề lớn nhất mà các công ty bất động sản đang gặp phải là giải quyết dòng tiền, đặc biệt là trái phiếu. 

Ông Quang cho biết, hiện các công ty bất động sản lớn đang tìm cách thoát ra khỏi tình trạng tắc nghẽn dòng tiền bằng cách gia hạn nợ, M&A, bán lại từng phần dự án, kêu gọi các cổ đông có tiềm lực tài chính vào công ty… Trong quá trình hồi phục, các doanh nghiệp bất động sản sẽ định hướng lại sản phẩm, nhằm xác định lại giá bán phù hợp với thị trường, xác định lại các dự án có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, như vậy giá bán bất động sản có thể điều chỉnh linh hoạt về mức hợp lý hơn. 

Kịch bản thận trọng này cũng được ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam đưa ra, trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo diễn biến chậm lại, nên Việt Nam cũng khó tránh những ảnh hưởng. Theo đó, các vấn đề liên quan tới trái phiếu sẽ ảnh hưởng tới thị trường vốn của bất động sản. Đây là điều mà bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới cũng như Việt Nam đều phải trải qua. 

Lãnh đạo Savills Việt Nam phân tích, năm 2023 sẽ diễn ra quá trình điều chỉnh, thanh lọc giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển bền vững hơn. Nhiều quốc gia cùng trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ cho doanh nghiệp. Điều này bắt buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn. Tuy nhiên, những hệ quả này chỉ mang tính nhất thời và sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì giúp thị trường minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ dần khỏe mạnh trở lại với ít vấn đề hơn. 

Ông Troy Griffiths đánh giá thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm trước áp lực lãi suất cao, lạm phát. Như vậy, nhu cầu bất động sản có xu hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. 

Tuy nhiên, trong bức tranh màu xám, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn xuất hiện điểm sáng là dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Đối với các nhà đầu tư, thị trường Việt vẫn còn một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa tăng cao. Số lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có gia tăng nhanh chóng, trong khi nguồn cung bất động sản hạng C phù hợp cho nhóm đối tượng này lại đang thiếu hụt, do các nhà đầu tư chạy theo sản phẩm nhà ở phân khúc cao hơn. Có thể thấy, nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài nữa. 

Dự báo trong 6 tháng đầu năm 2023, các nhà đầu tư cá nhân sẽ ưu tiên theo dõi thị trường bất động sản trước khi hành động. Lời khuyên cho các nhà đầu tư trong năm 2023 khi những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu có xu hướng dịu lại thì giới đầu tư không nên đưa ra các quyết định vội vã. Bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hiện đang giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác. Đối với những nhà đầu tư cảm giất bất an về rủi ro có thể xảy ra thì nên tìm kênh đầu tư khác phù hợp hơn. Tuy nhiên, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định, nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng trong dài hạn. 

Còn theo dự báo của ông Nguyễn Lộc Hạnh, CEO Ngọc Châu Á thị trường địa ốc rất ít có cơ hội bứt phá táo bạo trong năm 2023. Các công ty bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với nhiều thách thức trong 2 - 3 quý đầu năm. Do đó, doanh nghiệp địa ốc cần chuẩn bị tinh thần sẽ có ít nhất 6 tháng liên tiếp lỗ và không có dòng tiền. 

Lời khuyên cho các doanh nghiệp địa ốc trong 12 tháng tới là nên tiếp tục tinh gọn mô hình kinh doanh, nâng cao hiệu suất về quản lý và bán hàng, thực hiện thắt lưng, buộc bụng từng tháng để kiểm soát chi phí. 

Về phía những người môi giới bất động sản cần chuẩn bị tâm lý giảm ít nhất 50% lương, thu nhập, tệ nhất là không có thu nhập trong nửa đầu năm 2023. Bởi khó khăn chung của thị trường có thể phải chờ đến quý III thậm chí là sang quý IV của năm Quý Mão 2023 mới có tia hy vọng từng bước được tháo gỡ, thị trường hồi phục.