Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam giảm nhiệt

Thị trường giảm sức nóng

Trong những năm gần đây, nguồn vốn FDI liên tục đổ bộ vào các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã giúp giá của bất động sản công nghiệp liên tục tăng nóng. Thậm chí, trong bối cảnh thị trường địa ốc cả nước gặp khó khăn, phân khúc này vẫn ghi nhận đà tăng trưởng.

Tuy nhiên bắt đầu từ cuối năm 2022, thị trường nhà xưởng công nghiệp ở khu vực phía Nam bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm sau một thời gian tăng nóng. Mức giá cho thuê ghi nhận có sự điều chỉnh trong bối cảnh nguồn cung tăng lên, nhu cầu giảm xuống.

Báo cáo thị trường của Cushman & Wakefield cho biết, quý 4/2022, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê ở khu vực phía Nam đạt 28.170 ha, tăng 1% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4.820.000 m2, tăng 2% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ lấp đầy các phân khúc công nghiệp bắt đầu sụt giảm so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung tăng nhưng nhu cầu thuê lại sụt giảm, đặc biệt là trong các ngành xuất khẩu.

Trong quý cuối cùng của năm 2022, giá thuê trung bình của phân khúc nhà xưởng xây sẵn ở khu vực phía Nam đạt 4,6 USD/m2/tháng, giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung kho xưởng xây sẵn mới đang có xu hướng tăng lên ở tỉnh Đồng Nai, Long An,

Giới chuyên gia của Cushman & Wakefield dự báo, với số lượng nhà xưởng, kho xưởng công nghiệp xây sẵn đang tăng lên hiện nay, từ năm 2023 trở đi, nguồn cung mới sẽ gây áp lực lên giá thuê kho xưởng. Giá thuê trong tương lai có thể đi ngang hoặc đi xuống tùy theo mức độ cạnh tranh.

Chia sẻ với báo chí, ông Trang Minh Hà – Chủ tịch North Stars Asia cho biết, sự bất ổn của nền kinh tế vĩ mô toàn cầu sẽ khiến nhu cầu thuê nhà xưởng bị sụt giảm trong ngắn và trung hạn. Đồng thời, sự bất ổn này có thể làm giảm đà tăng giá thuê các loại hình bất động sản công nghiệp trong năm 2023.

Trong bối cảnh có nhiều yếu tố không thuận lợi, việc giá thuê bất động sản công nghiệp giảm là phản ứng cung cầu bình thường. Bên cạnh đó, sau chu kỳ nhiều năm tăng nóng, giá thuê kho xưởng công nghiệp chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh.

Còn nhiều động lực tăng trưởng trong dài hạn

Mặc dù đang trên đà hạ nhiệt nhưng tính tổng thể năm 2022, giá thuê bất động sản công nghiệp phía Nam vẫn đang trên đà tăng cao so với năm trước. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2022, giá thuê kho xưởng công nghiệp ở khu vực phía Nam vẫn tăng so với năm 2021. Hiện tại, TP Hồ Chí Minh có giá thuê đất công nghiệp dao động từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An có giá thuê từ 125-175 USD/m2/chu kỳ thuê. Bình Dương có giá thuê từ 100-250 USD/m2/chu kỳ thuê. Đồng Nai từ 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp gần đây của Savills Việt Nam cũng cho thấy, những biến động trong chuối sản xuất thế giới vẫn còn tiếp diễn và sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu thuê kho xưởng công nghiệp. Tuy nhiên, tình trạng giảm giá bán chỉ là sự biến động trong ngắn hạn và có thể khắc phục dần vào nửa cuối năm 2023.

Theo bà Bùi Trang – CEO của Cushman & Wakefield, giá bất động sản công nghiệp ở các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vẫn có tính cạnh tranh cao. Mặc dù mức giá cho thuê hiện tại đã tiệm cận với các nước trong khu vực Đông Nam Á nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư nhờ vị trí địa lý thuận lợi, sự ổn định chính trị và phát triển kinh tế ở trong nước.

Trong ngắn hạn, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ được hưởng lợi rất lớn từ làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp quốc tế sang khu vực Đông Nam Á trong bối cảnh Trung Quốc đang thực hiện chính sách “Zero Covid”. Còn trong dài hạn, nhiều công ty lớn trên thế giới đang tìm giải pháp thiết kế  lại chuỗi cung ứng. Các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ việc sắp xếp lại các yếu tố trong chuỗi cung ứng này.

“Sự tăng trưởng thương mại nội vùng ở châu Á sẽ thúc đẩy cơ hội đầu tư mới vào lĩnh vực sản xuất và hậu cần, Trong giai đoạn tới sẽ là cơ hội vàng để Việt Nam phát triển lĩnh vực công nghiệp”, bà Trang nhận định.

Bên cạnh đó, trong những năm gần đây, nhiều nhà máy sản xuất lớn đang có kế hoạch mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam. Cụ thể, Samsung cam kết nâng vốn đầu tư Việt Nam lên hơn 20 tỷ USD, Foxcom đã đầu tư thêm khoảng 300 USD trong năm 2022. Đây đều là những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam trong giai đoạn tới.

Mặc dù có nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới nhưng theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, nền kinh tế toàn cầu đang suy thoái, nguồn vốn FDI đăng ký mới vào Việt Nam sụt giảm sẽ tác động tiêu cực tới nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn và kiến cho thị trường khó phát triển ổn định.

Bên cạnh đó, trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp vẫn còn tồn động nhiều vấn đề cấp bách cần được tháo gỡ như thiếu quỹ đất sạch, cơ sở hạ tầng kém phát triển, thủ tục hành chính chồng chéo, rườm rà. Hiện tại, thời gian thực hiện pháp lý đầu tư khu công nghiệp kéo dài đã làm phát sinh thêm chi phí và giảm hiệu quả các dự án khu công nghiệp.

Giới chuyên gia cho rằng, để thị trường bất động sản công nghiệp phát triển bền vững, giải pháp đầu tiên là phải làm thế nào để thu hút và giữ chân các nguồn vốn đầu tư chất lượng cao. Một cách hiệu quả đó là chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang mô hình có chất lượng cao và bền vững hơn trong những năm tới.