Năm 2023 giá bất động sản sẽ đi theo chiều hướng nào

Giá bất động sản sẽ diễn biến thế nào trong năm 2023?

Theo dữ liệu khảo sát của trang thông tin Batdongsan.com.vn, khảo sát tâm lý người dùng năm 2022 với trên 1.000 khách hàng. Trong đó, khi được hỏi những về dự báo biến động giá bất động sản trong năm mới, chỉ khoảng 10% người dùng nêu quan điểm giá nhà đất sẽ giảm trong năm 2023.

Trong khi có hơn 84% còn lại đều nhận định giá bất động sản sẽ tiếp tục diễn tiến xu hướng tăng. Trong số đó, nhóm người dùng đã nhận định giá nhà sẽ còn tăng thêm khoảng từ 5% đến 10% chiếm đến 40%; 23% thì lại cho rằng mức tăng có thể lên trên 10% và chỉ có khoảng 17% phán đoán giá nhà chỉ tăng trong biên độ nhẹ dưới 5%.

Theo một khảo sát được thực hiện đối với nhóm đối tượng là các môi giới bất động sản tại TP.HCM và TP. Hà Nội kết quả cho thấy: có 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá bất động sản sẽ tăng, 33% trong số đó lại cho rằng giá nhà đất sẽ đi ngang. Còn đối với thị trường TP.HCM, thì có 33% môi giới chọn giá địa ốc vẫn tiếp tăng tục giá, còn 29% lại cho rằng thị trường sẽ đi ngang trong năm nay.

Nhìn nhận về xu hướng giá nhà năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn phía miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm xuống trong bối cảnh mà những chi phí phát triển dự án đều đang tăng lên. Trong giai đoạn năm 2012 đến năm 2013, thị trường khủng hoảng vì thừa sản phẩm, cung nhiều - cầu ít  nên đã dẫn đến giá nhà đất lao dốc 20% đến 30%.

Vậy nhưng, đối với thị trường bất động sản hiện nay, vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt nguồn cung, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu trên thị trường vẫn rất lớn, nhưng do nguồn cung khan hiếm. Do vậy, dù tính thanh khoản kém thì giá bán sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Theo số liệu báo cáo thị trường của trang thông tin Batdongsan.com.vn, trong quý IV/2022, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại khu vực TP.HCM ghi nhận mức thấp kỷ lục với chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ chào bán ra thị trường). Mặc dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong những tháng cuối năm 2022, thậm chí, có nơi vẫn tăng 3% - 4% nếu so với quý I của năm 2022. Với loại hình nhà phố tại khu  vực TP.HCM, giá bán trong quý IV năm 2022 tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng khoảng từ 25%  đến 29% so với thời điểm đầu năm 2022.

Theo ông Tuấn, những yếu tố quyết định giá bán như: Chi phí vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, hay tiền sử dụng đất, tiền thuế phí… đều đang tăng cao.Tới đây, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ được điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán các sản phẩm. Vậy nên, giá nhà đất phụ thuộc nhiều vào cung cầu của thị trường, thực tế hiện tại là cầu nhiều nhưng lại thiếu cung, giá bất động sản sẽ rất khó giảm xuống.

Cùng quan điểm trên, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh của sàn Onehousing nhận định, các yếu tố quan trọng dẫn đến việc giá của chung cư trung và cao cấp sẽ luôn tăng trong tương lai là những dự án căn hộ được phê duyệt mới hầu như không có. Trong khoảng hai năm qua, thị trường hầu như chưa có dự án mới, trừ các dự án đã được cấp phép trước đó, có quy hoạch tỉ lệ 1/500 và thực hiện xong nghĩa vụ quyền sử dụng đất cho Nhà nước.

“Ngay cả khi không xét đến bối cảnh của những loại hình tài sản khác đang gặp khó khăn như hiện nay, thì việc tạo ra những căn hộ cao cấp đều đòi hỏi điều kiện khá đặc biệt. Như yếu tố về vị trí phải đẹp - không phải lúc nào cũng tạo ra được. Do vậy, trong thời gian tới đây, nhu cầu sử dụng thật được xem là yếu tố tiên phong ảnh hưởng đến thị trường căn hộ”, ông Trung phân tích.

Trong một báo cáo mới đây, đơn vị nghiên cứu thị trường Onehousing cho thấy, bất chấp những khó khăn trong thị trường hiện nay, phân khúc căn hộ vẫn đang kéo dài đà tăng trưởng về giá cùng với xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2023. Đơn vị này cũng dự báo đến cuối năm nay, giá bán trung bình sơ cấp tại khu vực TP. Hà Nội dự kiến tăng từ 8% đến 9%/năm, trong khi đó giá bán lại có dấu hiệu tăng chậm lại ở khu vực TP.HCM chỉ ở mức từ 4% đến 5%/năm.

Hiện nay với các giao dịch sang nhượng ở thị trường thứ cấp, sẽ xuất hiện nhiều các tình trạng giảm giá bán. Giá bất động sản sẽ hạ nhiệt khi áp lực vốn vay của nhà đầu tư và giới đầu cơ đang gia tăng. Nhiều nhà đầu tư đang phải gồng mình ôm hàng trong giai đoạn này cũng có thể sẽ không chịu đựng được thêm gánh nặng tài chính, thời gian tới bắt buộc phải tính đến chuyện giảm giá sâu hoặc bán cắt lỗ. Nên giá nhà đất thứ cấp sẽ tiếp tục có xu hướng đi xuống, nhưng biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung vẫn đang hạn chế.

Thay đổi cơ cấu  phát triển sản phẩm bất động sản

Một trong các thay đổi của thị trường bất động sản năm 2023 được nhiều chuyên gia nhận định, là sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm. Thay vì phải tập trung vào các căn hộ cao cấp, giá bán từ 6 đến 7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng của mình, hướng đến ưu tiên phát triển các sản phẩm có giá khoảng 2 đến 3 tỷ đồng nhằm tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo tính thanh khoản bền vững.

Nhiều chuyên gia nhìn nhận, đây là một trong các bài học mà doanh nghiệp địa ốc cần rút ra và thực hiện nếu muốn tồn tại trong thời gian tới đây.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản cần phải linh hoạt đối tác, tái cấu trúc lại; bên cạnh những mục tiêu hướng tới, hãy bắt nhịp cùng xu thế chuyển đổi số, cung cấp các thông tin, dữ liệu về thị trường cho khách hàng, giúp thị trường nhà đất minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư. Đồng thời, nên tập trung phát triển nhiều hơn những sản phẩm bất động sản có giá phù hợp ở dự án mới, khi đó thị trường bất động sản sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Theo ông Thành, Chính phủ hiện đang rất hỗ trợ rất nhiều cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và những phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai các gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng. Do đó, nhiều doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường địa ốc trong giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và vươn lên một cách mạnh mẽ.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, trong bối cảnh hiện tại, cần có nhiều giải pháp để thị trường địa ốc chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân. Những doanh nghiệp bất động sản nên nhìn nhận lại cơ cấu sản phẩm của mình để cân đối, đặc biệt những dòng sản phẩm nên hướng đến mục đích phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Ông Quang phân tích, về nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện tại chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây xong rồi để đó. Điều này cho thấy, nguồn cung hiện hữu đang không đến được với những người có nhu cầu thực. Do vậy, những nhà đầu tư phát triển bất động sản nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn, so với việc đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng.