Mở cửa du lịch đón du khách quốc tế: Thị trường condotel có “sáng cửa” hơn?

Việc chính thức mở cửa đón khách du lịch quốc tế vào ngày 15/3 chắc chắn sẽ mở ra nhiều cơ hội mới cho khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên thị trường condotel có thể sẽ chưa bứt phá ngay do vướng mắc về chính sách pháp lý. 

Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi, riêng phân khúc condotel vẫn trầm lắng

Theo một báo cáo gần đây của DKRA Việt Nam, việc khôi phục ngành du lịch quốc tế và mở cửa nền kinh tế, giao thương thuận tiện hơn sẽ trở thành yếu tố tác động mạnh mẽ đến tâm lý của đông đảo khách hàng, khiến cho sức cầu thị trường bật tăng đáng kể trong thời gian qua. 

Trong 2 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã tăng đột biến về nhu cầu tìm kiếm và giao dịch tại một số phân khúc như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố shophouse nghỉ dưỡng. Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, trên thị trường có 5 dự án mới được mở bán tương đương 354 sản phẩm - nguồn cung tương đương thời điểm năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ thị trường đạt 47%, ghi nhận 167 căn được giao dịch thành công, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. 

Phân khúc nhà phố shophouse nghỉ dưỡng cũng chứng kiến tăng trưởng đột biến với 6 dự án mới được mở bán, đem lại nguồn cung mới cho thị trường là 844 căn shophouse. Như vậy, nguồn cung shophouse đã tăng 26 lần so với cùng kỳ năm trước, một con số tương đối lớn so với thực trạng thị trường ở thời điểm hiện tại. Tỷ lệ tiêu thụ cũng đón nhận dấu hiệu tích cực khi đạt con số 82% tương đương 694 căn hộ bán ra, tăng gấp 31,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Việc tăng số lượng giao dịch gấp mấy chục lần như vậy có thể xem là sự phát triển đột biến của thị trường thời gian qua. 

Theo ghi nhận của Hội môi giới bất động sản Việt Nam sau thời điểm Tết Nguyên đán, liên tiếp nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp được công bố triển khai đầu tư hoặc giới thiệu, mở bán mới trên thị trường. Điều này cũng phản ánh chỉ số niềm tin của giới đầu tư tăng cao đối với sự phát triển, tăng trưởng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. 

Tuy nhiên, riêng đối với phân khúc condotel, DKRA Vietnam đánh giá vẫn đang trong tình trạng suy giảm. Thị trường condotel lớn nhất cả nước là Đà Nẵng trong năm vừa qua không ghi nhận sự xuất hiện của dự án nào mới được ra mắt thị trường. Thêm vào đó, thị trường Đà Nẵng cũng không giao dịch thành công bất cứ sản phẩm nào dù số lượng tồn kho condotel trong các năm qua lên đến hàng ngàn căn hộ. Việc này xuất phát từ nguyên nhân ngành du lịch bị đình trệ, nhà đầu tư không mặn mà với loại hình căn hộ nghỉ dưỡng condotel. Thậm chí nhiều nhà đầu tư còn muốn bán cắt lỗ loại tài sản này do không thể kinh doanh cho thuê vì không có khách du lịch. 

Theo DKRA Vietnam, khi các hoạt động du lịch được nối lại thành công, sức thanh khoản của thị trường condotel có thể phần nào cải thiện nhưng rất khó để quay về thời kỳ hoàng kim giai đoạn năm 2016 - 2017. 

Thị trường condotel vẫn chờ cơ chế pháp luật

Dù thị trường condotel đã từng làm mưa làm gió trong giai đoạn 2016 - 2018, tuy nhiên do thiếu hành lang pháp lý mà tính thanh khoản của phân khúc này sụt giảm và gặp nhiều khó khăn trong những năm gần đây. Đặc biệt khi dịch bệnh bùng phát, theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc condotel đã có thời gian dài hoàn toàn “đóng băng”. Điều này khiến cho rất nhiều nhà đầu tư muốn rút chạy khỏi thị trường condotel.

Tuy nhiên mọi việc có thể thay đổi khi mới đây vào tháng 1/2022, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 02/2022 quy định chi tiết về việc thi hành một số điều của bộ Luật kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định nói trên sẽ có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1.3.2022 và chính thức thay thế cho Nghị định số 76/2015 của Chính phủ.

Theo đó, quy định của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã cho phép mở rộng hơn về các loại mẫu hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Ở thời điểm hiện tại, hợp đồng sẽ không chỉ dừng ở các loại hình nhà, đất nền, công trình xây dựng nhà có sẵn; các loại hình nhà ở hình thành trong tương lai và dự án bất động sản mà sẽ được mở rộng ra đối với các loại hình bất động sản khác bao gồm căn hộ chung cư, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú condotel, căn hộ du lịch. Điều này sẽ là tiền đề mở ra những triển vọng và cơ hội mới cho sự phát triển thị trường condotel.

Theo ý kiến của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc, Công ty Luật TNHH TGS thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội đánh giá do còn tồn tại một loạt các quy định pháp luật chưa rõ ràng và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng, ví dụ như chế độ sử dụng/sở hữu đối với loại hình condotel nên phân khúc này chưa thực sự thu hút nhà đầu tư. Ngoài ra chức năng sử dụng của căn hộ Condotel và Officetel cũng không tương đồng với các loại bất động sản đang có mặt trên thị trường, có tính chất đặc thù riêng. Việc thiết kế xây dựng và quy hoạch xây dựng của loại hình này cũng cần có sự điều chỉnh thay đổi. Những vấn đề này sẽ tiếp tục là rào cản cho sự phát triển của thị trường condotel trong thời gian tới. 

Đứng trên góc độ thị trường,, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam nhận định khi khung pháp lý mới được ban hành sẽ tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng, và ảnh hưởng trực tiếp đến phân khúc căn hộ condotel.

Tuy nhiên, tổng quan thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ có những bước hồi phục nhất định khi du lịch quốc tế được mở cửa trở lại, kéo theo sự cải thiện về giao dịch, nguồn cung của condotel. Ngoài ra, các chủ đầu tư có danh tiếng cũng sẽ tiếp tục cho ra mắt những dự án bất động sản căn hộ du lịch quy mô lớn từ vài trăm cho đến đến vài nghìn ha.