M&A bất động sản 2024: Cơ hội nào cho doanh nghiệp nội?

Nhà đầu tư nước ngoài “giữ lửa” thị trường

Cushman & Wakefield trong một dự báo thị trường mới đây nhận định, thời gian qua, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán tích cực nên trong giai đoạn 2024-2026 sẽ có một lượng vốn lớn từ nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Nhận định về khẩu vị nhà đầu tư nước ngoài, Cushman & Wakefield cho rằng, mục tiêu đầu tư sẽ là tìm quỹ đất sạch, chất lượng tốt, có giá trị thật, có quyền sở hữu hợp pháp và công tác đền bù giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh, có tiềm năng phát triển.

Chuyên gia Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, các nhà đầu tư từ Singapore, Malaysia, Hàn Quốc, Thái Lan, Nhật Bản cùng các nhà đầu tư từ Trung Đông sẽ nhiều khả năng tiếp tục lấn lướt trên thị trường.

Về phân khúc sẽ thu hút nhà đầu tư ngoại, EY Việt Nam nhận định bất động sản công nghiệp và bất động sản hạ tầng logistics sẽ hấp dẫn nhà đầu tư hơn cả.

Cụ thể, với bất động sản khu công nghiệp, EY Việt Nam cho rằng, phân khúc này đã ghi nhận nhiều giao dịch đã và đang trong bàn đàm phán với triển vọng sáng và năm 2024, quá trình thương lượng sẽ đi đến nhiều kết quả. Về địa bàn M&A bất động sản khu công nghiệp, EY Việt Nam nhấn mạnh, các khu vực vốn thu hút FDI tốt sẽ là tâm điểm như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Long An…

EY Việt Nam cũng dự đoán, nhiều thương vụ M&A lớn có thể sẽ đạt ngưỡng hàng tỷ USD. Bên cạnh các quỹ ngoại đã có kinh nghiệm ở thị trường Việt Nam như: Capital Land, Warburg Pincus, Keppel... cũng các tên tuổi mới hơn như: Sumitomo, Lotte Group, GS, Hong Kong Land... Rất có thể sẽ có các bên mua mới thông qua làn sóng chuyển vốn từ Đông Âu trong bối cảnh xung đột Nga - Ukraine.

Cơ hội nào cho doanh nghiệp trong nước?

Mặc dù giành thế mạnh trong cuộc chơi M&A trong thời gian vừa qua, tuy nhiên nhà đầu tư nước ngoài cũng gặp những trở ngại tại thị trường Việt Nam. Bản thân các nhà đầu tư ngoại cũng đang rất thận trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, cùng với đó là quan tâm các loại thuế, phí, phê duyệt quy hoạch 1/500.

Thực tế trong quá trình M&A bất động sản, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đã và đang tiếp cận thận trọng hơn.

Bà Trần Khánh Linh - Phó Giám đốc bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam phân tích, năm 2023 là năm thực sự khó khăn với nền kinh tế. Sau dịch COVID-19, lạm phát cùng những bất ổn địa chính trị, sự sụt giảm của các nền kinh tế lớn trên thế giới... đã ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế trong nước.

Bà Linh thông tin, thời gian qua ngoài chính sách tài khóa, tiền tệ, đẩy mạnh đầu tư công, cơ sở hạ tầng… đã có nhiều thành phần trong xã hội được hưởng lợi trong đó có thị trường bất động sản.

Nhà đầu tư bất động sản cũng có nhiều lạc quan hơn, thương vụ M&A cũng sẽ sôi động hơn và không chỉ dừng ở sự quan tâm, rót vốn của các nhà đầu tư nước ngoài.

“Với nhà đầu tư trong nước, chúng ta có lợi thế khi thông thuộc quy trình thực hiện dự án, pháp lý và nắm bắt rõ tâm lý của người tiêu dùng. Nếu được cởi bỏ những vướng mắc về nguồn vốn thì nhà đầu tư trong nước hoàn toàn có thể tham gia mạnh mẽ vào thị trường M&A trong năm 2024 này”, bà Khánh Linh đánh giá.

Các chuyên gia nhìn nhận, việc thị trường lao dốc là “miếng mồi” ngon với nhà đầu tư nước ngoài thì đây cũng sẽ là mảng miếng hấp dẫn với doanh nghiệp trong nước, nhất là các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh đang tiến hành thâu tóm quỹ đất. Năm 2024 được dự báo lãi suất thấp, các nhà đầu tư trong nước sẽ phục hồi dần, nhiều chủ đầu tư vượt qua khó khăn sẽ quay lại việc đi “shopping” với tư cách bên mua, còn khối ngoại vẫn là thế lực trên thị trường đồng hành cùng các nhà đầu tư trong nước.

Trong báo cáo mới đây, Công ty chứng khoán MBS đánh giá, trong năm 2024, các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và hoạt động M&A sẽ trở nên sôi động hơn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản để vượt qua khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay của ngân hàng sẽ chọn cách huy động vốn trên sàn.

Theo MBS, trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, ngân hàng cũng sẽ thận trọng hơn khi cho vay bất động sản thì đây sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm nay. Bên cạnh đó, năm 2024, thị trường chứng khoán cũng được kỳ vọng phục hồi tích cực nhờ các ngân hàng trung ương trên thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu sẽ là phương thức huy động vốn chiến lược với nhiều doanh nghiệp.

MBS cũng kỳ vọng, hoạt động M&A các dự án bất động sản năm 2024 cũng sẽ trở nên sôi động hơn bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi. Do đó, việc doanh nghiệp bất động sản lựa chọn phương án bán dự án là cần thiết để duy trì hoạt động.

Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý dự án, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) - ông Trần Đại Nghĩa đánh giá, năm 2024 là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản nhìn lại mình, nhìn lại những tài sản đang có, dự án nào cần giữ lại, dự án nào cần bán đi để có chiến lược, hành động cụ thể.

Chính vì lý do đó, ông Nghĩa cho rằng, thị trường M&A sẽ rất sôi động đặc biệt là giai đoạn cuối năm, khi đó, các văn bản hướng dẫn thi hành 3 Luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản chính thức được triển khai, doanh nghiệp cũng có nhiều cơ sở để hoạt động cũng như ra quyết định hơn.

“Bên cạnh đó, với các doanh nghiệp có kinh nghiệm, việc thông qua luật đã giúp họ nắm được các thông tin, tác động chính để từ đó có sự chuẩn bị và hành động hợp lý hơn”, ông Nghĩa nói thêm.