Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Nhiều dư địa cho mảng M&A bùng nổ

Theo Nhà đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã không cho phép phân lô, bán nền ở các phường của khu vực đô thị loại III trở lên. Luật chỉ phân cấp cho địa phương được quyết định phân lô, bán nền ở khu vực các xã, thị trấn và khu vực đô thị loại IV trở xuống. 

Khu vực nội thành, nội thị của các thành phố, thị xã là đô thị loại III trở lên về cơ bản sẽ không được phân lô và bán nền. Hình thức kinh doanh đất nền của đối tượng là các cá nhân chính vì thế sẽ bị khống chế. 

Thay vào đó thì trong Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại bổ sung hình thức kinh doanh bất động sản mới đó là Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.

Thị trường bùng nổ M&A

Nếu xét về bản chất thì đây vẫn là hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất tuy nhiên khác với hình thức phân lô, bán nền có đối tượng khách hàng hướng đến là các cá nhân (thường sẽ là đầu tư đất nền để bán lại kiếm lời, các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất mới này hướng đến chủ thể là tổ chức (chủ yếu là các doanh nghiệp bất động sản). Theo đó thì các tổ chức được nhận chuyển nhượng các thửa đất để tiếp tục đầu tư xây dựng công trình theo nội dung dự án được chấp thuận.

Và quy định mới này sẽ tạo ra dư địa cho mảng M&A dự án bất động sản thời gian sắp tới. Bởi vì theo quy định hiện hành, các chủ đầu tư chủ yếu thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc là một phần dự án cho đối tác để tiếp tục đầu tư xây dựng và kinh doanh sản phẩm. Thủ tục chuyển nhượng dự án được quy định rất phức tạp, phải được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển nhượng và thời gian lấy ý kiến, thẩm định thường kéo dài. Chính vì thế, việc cho phép các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đảm bảo đã có hạ tầng kỹ thuật) sẽ có thể rút ngắn được thời gian, áp lực công việc cho cơ quan lẫn công chức nhà nước.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án chồng chéo

Không thể phủ nhận được ưu thế của việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng tuy nhiên vẫn có những câu hỏi cần đặt ra cho hình thức này trong mối tương quan với thủ tục chuyển nhượng dự án.

Và việc chuyển nhượng dự án bất động sản (gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có đặc điểm là sẽ chuyển giao dự án/phần dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư, các bên có liên quan đối với dự án/phần dự án chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng cũng được kế thừa hồ sơ dự án bao gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng mà không cần phải làm lại thủ tục. 

Mặc dù vậy, với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mà không gắn với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án) theo Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có được kế thừa hồ sơ dự án bao gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng,... từ bên chuyển nhượng (bên bán) hay không?

Theo Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định bên mua có quyền "Đầu tư, xây dựng dự án đầu tư xây dựng tại phần đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại..." và "Đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt".

Bên cạnh đó, Điều 37 có quy định bên bán có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan. Đồng thời, tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Như thế, có thể hiểu rằng bên mua sẽ được kế thừa hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch theo dự án ban đầu tuy nhiên phải thực hiện thủ tục đầu tư từ đầu để được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới trên diện tích đất đã chuyển nhượng.

Và quy định này rõ ràng là cần thiết bởi vì bên mua mới chỉ có quyền sử dụng đất mà chưa có dự án đầu tư cho nên chưa có tư cách chủ đầu tư để xin cấp giấy phép xây dựng cũng như thực hiện quyền kinh doanh sản phẩm (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ có chủ đầu tư dự án mới có quyền kinh doanh sản phẩm). 

Vấn đề pháp lý đầu tiên là điều gì sẽ xảy ra nếu như quá trình thẩm định đưa đến kết quả là bên mua không được chấp thuận chủ trương đầu tư (ví dụ như do không đủ năng lực về tài chính)? Rõ ràng là nhà đầu tư trong trường hợp này sẽ bị đặt vào thế tiến thoái lưỡng nan  mà lẽ ra sẽ không xảy ra nếu như áp dụng hình thức chuyển nhượng dự án. 

Lấy ví dụ cụ thể để dễ hình dung:

Doanh nghiệp A là chủ đầu tư của dự án khu đô thị có quy mô 30ha (dự án 1) đã có quy hoạch chi tiết, được thẩm định thiết kế và cấp giấy phép xây dựng, đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật toàn dự án. Trong dự án có lô đất xây chung cư diện tích 1ha, bao gồm 1 tòa nhà chung cư cao 10 tầng, có mật độ xây dựng 50%, số lượng là 400 căn hộ. Doanh nghiệp A sau khi kinh doanh xong những sản phẩm thấp tầng trong dự án muốn chuyển nhượng lô đất chung cư trên cho doanh nghiệp B tiếp tục xây dựng và kinh doanh sản phẩm.

Trong trường hợp này theo pháp luật hiện hành thì doanh nghiệp A phải làm thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất chung cư, trình tự, thủ tục đã quy định cụ thể trong Luật Đầu tư năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Và sau khi nhận chuyển nhượng một phần dự án, doanh nghiệp B làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ) và tiếp tục đầu tư xây dựng 2 tòa chung cư theo đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dự án; không phải làm lại các thủ tục quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng.

Hiện nay, với nội dung mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì doanh nghiệp A sẽ có thêm một phương án khác đó chính là chuyển nhượng lô đất chung cư cho doanh nghiệp B để tiếp tục đầu tư, kinh doanh. Và doanh nghiệp B sẽ phải thực hiện thủ tục đầu tư từ đầu để được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới trên diện tích đất đã chuyển nhượng.

Điều đó đã dẫn đến vấn đề pháp lý thứ hai đó là: Trên cùng một thửa đất tồn tại đồng thời 2 dự án của 2 nhà đầu tư (do0 dự án ban đầu của doanh nghiệp A chưa điều chỉnh chủ trương đầu tư để giảm đi quy mô tương đương diện tích đất đã chuyển nhượng). Dự án 2 nằm trọn trong dự án 1. Nó cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp bởi không nằm tách bạch được quyền cũng như nghĩa vụ của các chủ thể trên phần diện tích đất chồng lấn giữa 2 dự án (ví dụ như tranh chấp sẽ xuất hiện nếu 2 doanh nghiệp không thống nhất được bên nào bỏ tiền đầu tư, đấu nối các công trình hạ tầng).

Chính vì thế, hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất mới này cần phải được hướng dẫn, làm rõ trong các nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Còn vấn đề thứ ba đó là trường hợp diện tích đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá 10% tổng diện tích dự án hoặc là vượt quá 30ha thì sẽ rơi vào trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Và trường hợp này doanh nghiệp A sẽ phải nộp hồ sơ để xin điều chỉnh chủ trương đầu tư cho dự án 1.

Và điều đó dẫn đến lợi thế của phương án chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với phương án chuyển nhượng dự án là không còn (vẫn phải nộp hồ sơ xin cơ quan có thẩm quyền chấp thuận). Như thế, phương án chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ ưu việt nếu như diện tích đem chuyển nhượng nhỏ lẻ (dưới 10% tổng diện tích dự án).