“Mắc kẹt” trong bất động sản nghỉ dưỡng ven đô

“Vỡ mộng” với căn nhà thứ hai ngoại ô

Xu hướng đầu tư second home, homestay, nhà nghỉ dưỡng,... từng được giới nhà giàu săn đón khoảng 2 – 3 năm về trước, giờ đây đã trở nên im lặng, không còn rộn ràng nữa. Thay vào đó là không ít người chật vật rao bán cắt lỗ mong thu được dòng tiền quay về, tuy nhiên để tìm được khách mua ở thời điểm này thì rất khó khăn.

Những khu vực vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Ba Vì, Sơn Tây, Thạch Thất,… hay một số tỉnh lân cận như Hòa Bình, Ninh Bình, Vĩnh Phúc,… được coi là những khu vực tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng cuối tuần cho người dân đô thị bởi tiết kiệm được thời gian đi lại, không khí trong lành, thiên nhiên trù phú.

Thế nhưng, chỉ sau vài năm sở hữu, một số nhà đầu tư đã cảm thấy mệt mỏi khi phải nhận lại nhiều “khổ cực” hơn là nghỉ dưỡng hưởng thụ. Anh Hoàng Bách, 33 tuổi (Hà Nội) hiện đang sở hữu căn homestay tại Ninh Bình chia sẻ, căn homestay này được anh xây dựng nhằm mục đích vừa làm căn nhà thứ hai để cuối tuần gia đình về nghỉ ngơi, vừa làm dịch vụ cho thuê khách lưu trú. Tuy nhiên, dù được tiến hành xây dựng từ năm 2019, nhưng đến nay mới chính thức được đi vào hoạt động do gặp biến cố dịch covid – 19 mất hai năm.

“Mãi đến tháng 1/2023 mới chính thức khai trương đi vào hoạt động được tuy nhiên lượng khách lưu trú đa phần chỉ đi cuối tuần nên doanh thu khá thấp. Trong khi đó, 2 năm vừa rồi chi phí để xây dựng và duy trì khá tốn kém, thuê người chăm sóc vườn hàng tháng cũng phải mất một khoản tiền khiến cho tôi khá chán nản nên đã phải rao bán từ năm ngoái, tuy nhiên đến nay vẫn chưa thể bán được nên tôi vẫn để homestay đi vào hoạt động tạm”, anh Bách chia sẻ.

Anh Bách chia sẻ thêm, ngày càng nhiều các dự án nghỉ dưỡng "mọc" lên, do đó muốn thu hút khách đến ở khu nghỉ dưỡng của mình nhiều hơn đòi hỏi phải liên tục có nhiều thay đổi về thiết kế, trang bị cơ sở vật chất đầy đủ hơn, chi phí cho phát triển truyền thông trên mạng xã hội thì mới không bị đào thải khỏi ngành này.

Tương tự, chị Ngọc Bích (Hà Nội) chia sẻ, cuối năm 2021 chị và hai người bạn đã chung nhau mua mảnh đất 770m2 tại xã Vân Hòa, Ba Vì, Hà Nội với giá 5,5 tỷ đồng. Sau đó, tiếp tục đầu tư thêm 3 tỷ để xây dựng theo mô hình villa nghỉ dưỡng, tuy nhiên sau khi vận hành lại rất kén khách thuê nên đến giờ vẫn chưa thu hồi được vốn.

“Ban đầu mọi người đều thích thú đầu tư vì nghĩ sẽ có chỗ để vui chơi mỗi dịp cuối tuần nhưng dần dần khi hết dịch thì ai cũng bận rộn trở lại khiến căn nhà thứ hai này không được sử dụng, xuống cấp nhanh chóng dù hàng tháng thuê người trông coi cũng ngốn mất khoảng 7 triệu đồng. Hơn nữa, tiền đầu tư đa phần mọi người đều phải vay tín dụng ngân hàng nên khi tình hình kinh tế khó khăn không thể gồng lỗ được nữa mới phải rao bán với mức giảm sâu. ”, chị Bích nói.

Nhà đầu tư chịu lỗ, rời khỏi thị trường

Dạo một vòng các trang thông tin mạng xã hội, không khó bắt gặp các thông tin rao bán homestay, khu nghỉ dưỡng đa dạng từ vài tỷ hoặc lên đến hàng chục tỷ đồng. Điển hình như, tại một số huyện của tỉnh Hòa Bình xuất hiện nhiều thông tin về những loại hình nghỉ dưỡng, homestay trên những mảnh đất rộng từ 1.000m2 trở lên được bán từ 3 – 5 triệu đồng mỗi m2.

Anh Hoàng Hải, môi giới bất động sản tại Hòa Bình cho biết, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại đây đang khá ảm đạm, không còn hình ảnh các xe ô tô biển Hà Nội đổ về đây xem đất như ngày trước. Đa phần chỉ toàn là những người mua đất trước đó rao bán còn khách mua thì khá khan hiếm.

“Nhiều nhà đầu tư ôm bất động sản nghỉ dưỡng với số tiền trả lãi ngân hàng cao ngất ngưởng khiến họ không trụ được buộc phải rao bán hàng loạt là điều đương nhiên. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bán đất tặng kèm khu nghỉ dưỡng đã được xây dựng thiết kế cầu kì. Những người làm môi giới đang tích cực đẩy hàng, tăng giao dịch nhưng thực tế là thanh khoản rất kém, vì đa phần đây là những khu vực đất rộng nên giá thành cộng vào sẽ rất cao”, anh Hải nói.

Theo các chuyên gia, những sản phẩm từ 2 – 4 triệu đồng/m2 chỉ là những nhà vườn hoặc bán đất chứ không phải không phải là những sản phẩm nghỉ dưỡng đích thực. Thị trường nghỉ dưỡng nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đang dần dịch chuyển chạm đến thời điểm bão hòa. Khi những khu vực xung quanh Hà Nội đa phần chỉ là những khu nghỉ dưỡng bình dân, chưa đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp các khách hàng, do vậy họ có xu hướng tìm mua khách sạn hạng sang, biệt thự 5 sao ở miền Nam, Trung.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở ven đô đã từng được dự báo về sự bão hòa trước đó. Hơn nữa, loại hình này thường xây dựng tự phát, không theo quy hoạch nào cả, pháp lý của đất chưa rõ ràng sẽ gây ra hệ lụy cho chính các nhà đầu tư, dần dần còn có nguy cơ lạm dụng và xâm lấn tài nguyên đất đai trái phép, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc xây dựng các nhà vườn, biệt thự nhỏ lẻ ở khu vực ngoại thành không đi kèm hệ thống dịch vụ du lịch dẫn đến khối tài sản này dường như bị “đóng băng”. Loại hình này chỉ phục vụ đơn thuần người sở hữu chứ khó có thể kinh doanh, phục vụ cộng đồng. Hiện nay, nhiều dự án nghỉ dưỡng ven đô quy hoạch không đồng bộ, vi phạm các quy định của Nhà nước sẽ dễ bị “tuýp còi” và trở thành dự án “ma”.