Cải tạo chung cư cũ, thiết lập diện mạo mới thủ đô

Hàng ngàn chung cư cũ vẫn đang nằm đợi được “khoác lên bộ áo mới”

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 1600 nhà tập thể, chung cư cũ được xây dựng cách đây khoảng từ 50 – 70 năm, đa số những khu vực nhà ở này đều đã hết niên hạn sử dụng do có nguy cơ sụp đổ, thậm chí đang trong cấp nguy hiểm cao nhất, cảnh báo cao. Đa phần những khu tập thể cũ này tập trung chủ yếu ở khu vực Phương Mai, Giảng Võ, Hồng Mai, Thành Công,… đều được xây dựng từ rất lâu.

Kế hoạch “giải cứu” những chung cư cũ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh dù đã được đề ra từ hàng chục năm trước, đã có những nhà đầu tư đề xuất bỏ tiền túi tham gia cải tạo chung cư cũ. Thế nhưng, đến nay mới chỉ có 1,2% số lượng chung cư cũ được xây dựng và cải tạo lại. Còn lại đa phần, những kế hoạch này vẫn chỉ nằm trên giấy, chưa được thực hiện dù đã được các địa phương đề xuất nhiều cơ chế, chính sách đột phá cách đây nhiều năm.

Hàng nghìn người dân sinh sống trong các chung cư cũ này vẫn đang “hồi hộp” đợi những khu vực nhà ở này được tiến hành cải tạo. Anh Nguyễn Ngọc Bá, 35 tuổi sinh sống tại khu tập thể A7 trên con phố Bùi Ngọc Dương, Hai Bà Trưng (Hà Nội) cho biết: “Cách đây khoảng 5 năm, chúng tôi liên tục nhận được những bảng hỏi ghi nhận về cấp độ nguy hiểm và xuống cấp của nhà ở và có đồng ý cải tạo khu vực hay không, nhưng xong rồi cũng không biết để làm gì, đến nay vẫn chưa thấy thêm thông tin về cải tạo. Chúng tôi vẫn đang đợi việc cải tạo từ nhà nước để có cuộc sống ổn định hơn”.

Theo phóng viên ghi nhận, tình trạng nhà ở tại những khu tập thể cũ trong trung tâm Hà Nội đều đã rất sập sệ, đã xuống cấp đặc biệt là khi nằm giữa một không gian đô thị đang ngày càng iện đại, xung quanh đa phần đều là những tòa nhà cao tầng có diện mạo mới khiến cho những khu tập thể này càng bộc lộ ra những bất cập, thiếu thốn, và đặc biệt là không đảm bảo chất lượng cuộc sống người ở. Do đó, mục tiêu đặt ra là kiến tạo lại các vị trí này thành những khu đô thị mới hiện đại, thậm chí tạo ra giá trị mới cao hơn chứ không chỉ là đập bỏ cái cũ.

Theo TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội, cải tạo chung cư cũ của cả nước nói chung, Hà Nội nói riêng đều đang rất chậm, nhiều năm qua mặc dù đã giao cho các chủ đầu tư cải tạo các dự án chung cư cũ nhưng vẫn còn chưa có tiến triển, do các chính sách chưa tạo ra được sự hài hòa giữa các bên. Các chủ đầu tư thường muốn thay đổi quy hoạch chung để tạo ra lợi nhuận kinh doanh, đây là điều rất bất cập.

“Việc kiểm định để xác định phân cấp nhà chung cư là một vấn đề rất quan trọng, có những nhà đã được xây dựng 70 - 80 năm, giải pháp kết cấu khác nhau, đối với những nhà chung cư xây dựng từ trước năm 1960, đa phần là tường gạch chịu lực, cột bê tông bao che, sau đó lắp ghép tấm. Hiện nay những nhà này có rất nhiều vấn đề không đảm bảo an toàn nhưng chính người dân cũng chưa nhận thức được điều này”, ông Nghiêm nói.

Hướng tháo gỡ chung cư cũ

Theo ông Nghiêm, để cải tạo chung cư cũ thì việc làm đầu tiên là phải kiểm định độ an toàn bền vững của ngôi nhà. Có kết quả kiểm định thì sẽ yêu cầu người dân di dời và phá dỡ để xây mới. Chúng ta cũng nên lựa chọn đa dạng mô hình để xây dựng phù hợp với từng khu. Cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ cấp bách, việc xây dựng lại chung cư cũ phải dựa trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung thủ đô, vấn đề dân số, giao thông đi lại, tiện ích xã hội,…

“Những người sống ở các chung cư cũ thuộc nhiều thành phần, đối tượng khác nhau, chính vì vậy cần phải đa dạng hóa mục tiêu, xác định tái định cư sao cho phù hợp, không nhất thiết tất cả những người ở chung cư cũ đều tái định cư tại chỗ mà chúng ta nên đưa ra nhiều mô hình, nhiều định hướng linh hoạt để họ ở những khu vực thích hợp hơn. Bên cạnh đó phải xác định là tạo lập diện mạo mới cho thủ đô chứ không phải vì lợi ích nào đó”, ông Nghiêm nhận định.

Hiện nay Hà Nội đang chia ra thành rất nhiều khu vực, trong đó khu vực nội đô hạn chế xây cao tầng, khu nội đô mở rộng và khu phát triển thủ đô đang cần rất nhiều cao tầng, đây là yêu cầu tất yếu do đó những mô hình các khu chung cư mới sắp tới phải đảm bảo đồng bộ chất lượng cuộc sống, có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hiện đại văn minh hơn.

Điều quan trọng là phải đẩy mạnh công tác quy hoạch phải đi trước một bước. Quy hoạch không chỉ đơn giản là áp đặt mô hình của các cơ quan quản lý, thành phố cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến người dân, doanh nghiệp tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế để có những thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay. Sau đó, tổ chức chọn chủ đầu tư để đấu thầu hoặc chỉ định.

“Nên có sự huy động đóng góp của cộng đồng dân cư, sự vào cuộc của các nhà quản lý hỗ trợ từ nguồn lực Nhà nước, vận động kêu gọi các doanh nghiệp vì nước, vì thủ đô, vì nhân dân nói chung có hỗ trợ tích cực để làm được điều này”, ông Nghiêm nhận định.

Để làm được nhiều này, vị chuyên gia này cho rằng, không nhất thiết phải trông chờ vào hoàn toàn các chủ đầu tư mà cần có vai trò và sự hỗ trợ của Nhà nước. Hà Nội cũng phải có những linh hoạt trong xây dựng cơ chế để cho phù hợp với thể chế mới, để tìm sự đồngs thuận của người dân. Hệ số đền bù hiện đang quy định khung nhưng thực tiễn gần 1600 nhà chung cư Hà Nội ở những vị trí khác nhau thì cần có những hệ số đền bù khác nhau. Các giải pháp này phải được thực hiện đồng bộ.

Ngoài ra, để giải phóng mặt bằng và cải tạo chung cư cũ được triển khai nhanh chóng thì cần có thêm hàng lang pháp lý cho cộng đồng cư dân xây dựng. Ở các nước Châu Âu, việc để cộng đồng cư dân tự xây dựng đã có kết quả rất tốt. Đây hình thức thúc đẩy tinh thần trách nhiệm, ý thức và bảo vệ quyền lợi của chính người dân. Đây là hướng biện pháp vừa nhanh vừa đáp ứng những mục tiêu về cải tạo chung cư cũ.