Chuyên gia: Thị trường bất động sản ở thế giằng co, đầu tư lúc này rất khó có lời

Người mua chưa biết giá lên hay xuống, thị trường giằng co

Theo Nhịp sống thị trường, trong chia sẻ mới đây, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, ưu thế trên thị trường hiện đang nghiêng về người mua. Nguyên nhân bởi giá bất động sản cơ bản đã chững lại, thậm chí một số dự án, chủ đầu tư đưa ra chiết khấu từ 10 - 20%, có dự án lên tới 40%. Lãi suất cho vay vẫn tương đối cao nhưng đã giảm dần trong thời gian gần đây. Trong khi đó, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước vẫn đang tích cực chỉ đạo giảm lãi suất gửi và cho vay. Đồng thời, quy trình thủ tục của các chủ đầu tư hiện cũng đã nhanh gọn hơn trước đây.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng thách thức lớn nhất đối với thị trường hiện nay vẫn là dòng tiền, tức bản thân người mua nhà có thể để mua trong thời gian này hay không? Đương nhiên nếu mua mà phải vay ngân hàng thì sẽ phải đối mặt với lãi suất tương đối cao. Đây là yếu tố mà các nhà đầu tư và người mua phải cân nhắc.

Ông Lực cho rằng, người mua nhà hiện nay khó khăn hơn so với giai đoạn trước khi thu nhập giảm trong khi rất nhiều chi phí khác tăng lên. Bên cạnh đó, câu chuyện dòng tiền khi thị trường bất động sản cùng với một số thị trường khác như chứng khoán vẫn trầm lắng hơn so với giai đoạn trước nên việc thanh khoản sẽ bị chậm hơn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, một bộ phận người mua nhà hiện nay có tiền mặt tích trữ, trong khi nhiều chủ đầu tư chiết khấu họ cảm thấy có thể xuống tiền được. Nhưng vẫn có một số người mua nhà nghĩ rằng giá bất động sản có thể sẽ tiếp tục giảm. Ông Lực hy vọng giá bất động sản có thể giảm thêm để phù hợp với khả năng thu nhập cũng như khả năng chi trả của người mua. Điều này cũng sẽ kích thích thanh khoản thị trường bất động sản đạt mức tốt hơn.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) đánh giá, giai đoạn này người mua đang nắm ưu thế chủ động. Hơn thế, khách hàng trong giai đoạn này đang có nhiều sự lựa chọn hơn khi quyết định mua, học có thể lựa chọn mua hàng sơ cấp từ chủ đầu tư hoặc hàng thứ cấp cắt lỗ của những người mua ở giai đoạn trước. Tuy nhiên, về cơ bản, giá bất động sản và lãi suất hiện nay vẫn tương đối cao.

Dù vậy, lãnh đạo EZ Property cho rằng, phải xét từng phân khúc, với phân khúc nhà ở thương mại có thể như vậy. Còn về phân khúc nhà ở xã hội thì hoàn toàn khác. “Ví dụ gần đây, một dự án nhà ở xã hội chỉ có gần 300 căn nhưng có tới hơn 1.000 người xếp hàng bốc thăm, lúc này lợi thế thuộc về chủ đầu tư. Hiện nay, nhà ở giá phù hợp, trung bình rất khan hiếm nhưng nhà ở thương mại giá cao có rất nhiều”, ông Toản cho hay”.

Tổng giám đốc EZ Property cho biết thêm, lượng giao dịch bất động sản trong thời gian qua sụt giảm rất mạnh, song 90% mua nhà thời điểm này đều không vay ngân hàng hoặc không tiếp cận được với vốn vay ngân hàng. Theo đó, họ đều sử dụng tiền mặt có sẵn hoặc vay mượn bạn bè, người thân. Bên cạnh đó, 90% người mua trong giai đoạn vừa qua cũng đều là nhu cầu để ở, rất ít người mua đầu tư. Do đó, chúng ta cần xác định nhu cầu ở vẫn là quan trọng, đây là vấn đề thường xuyên và thường trực. Còn về đầu tư thì người mua sẽ đánh giá giai đoạn phù hợp để có lợi nhuận và hiệu quả, còn ở giai đoạn hiện nay rất khó có lời.

Ông Toản nhận định, đầu tư ở giai đoạn hiện tại, người mua chưa biết giá đi lên hay tiếp tục đi xuống, thị trường bất động sản vẫn đang giằng co. Trong khi, nếu đi vay để đầu tư trong vòng 2 năm với lãi suất 12%/năm nhưng giá bất động sản đứng im thì người mua đã mất 24% giá trị vì phải trả lãi suất ngân hàng. Vì vậy, bất động sản phục vụ nhu cầu thực hiện vẫn có giao dịch có nghĩa là người dân vẫn đi tìm mua, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp, trung bình.

Thị trường có thể hồi phục vào cuối năm

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, nhu cầu thực của người mua hiện vẫn luôn hiện hữu và rất lớn. Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận vốn hiện nay đã dễ dàng hơn với với cuối năm ngoài. Nguyên nhân bởi Ngân hàng Nhà nước năm nay gần như không khống chế trần hạn mức tăng trưởng tín dụng.

Vị chuyên gia cho biết, nhiều ngân hàng hiện muốn cho vay nhưng không tìm được nhu cầu tín dụng ở cả khối doanh nghiệp và dân cư. Do đó, hết 5 tháng đầu năm nhưng tín dụng mới tăng được 3,17%, trong khi cùng kỳ năm trước là 8,09%, rõ ràng nhiều ngân hàng muốn tìm khách hàng tốt để cho vay. Ngoài ra, hiện nay có nhiều gói tín dụng tốt, cho vay từ 30 -35 năm.

Phân tích và dự báo về sự hồi phục của thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng có 4 nguyên nhân chính: Thứ nhất là lạm phát, lãi suất trên thế giới đã chững lại và đang giảm dần và Việt Nam cũng tương tự.

Thứ hai, dấu hiệu phục hồi kinh tế ở cả thế giới và Việt Nam đã rõ nét hơn, các dự báo hiện nay đều cho thấy rằng trong năm tới sẽ tăng trưởng tích cực hơn so với năm nay.

Thứ ba, các vướng mắc pháp lý về cơ bản đang được tháo gỡ. Đồng thời các luật liên quan đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở,... sẽ được Quốc hội thông qua.

Thứ tư, kế hoạch giải ngân đầu tư công của Việt Nam trong năm nay vào khoảng 713.000 tỷ đồng, cao hơn 25% so với năm trước và nếu giải ngân hết con số này sẽ giúp GDP Việt Nam tăng khoảng 2% điểm. 

Dựa vào những quan điểm trên, chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục vào cuối năm nay hoặc muộn nhất là đầu năm sau, tùy theo từng phân khúc.