Các nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những lời chào đầu tư bất động sản thu lợi nhuận khủng

Mô hình đầu tư “siêu lợi nhuận” này bắt nguồn từ đâu?

Nhịp Sống Thị Trường thông tin, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R đã nêu ra những quan điểm về mô hình đầu tư đang được môi giới chia sẻ rầm rộ ở trên mạng xã hội trong thời gian qua. Cụ thể, ông Vũ cho biết, những mô hình đầu tư tương tự như thế bắt đầu nổi lên từ khoảng tháng 10 năm ngoái, ngay sau khi Việt Nam đạt được hiệp định xuất khẩu sầu riêng chính ngạch sang thị trường Trung Quốc. Do đó, giá của sầu riêng cũng nhanh chóng leo cao, lên đến 150.000 đồng/kg khi mua tại vườn.

Đáng chú ý, một công ty ở tỉnh Đắk Nông đã khởi xướng mô hình hợp tác để trồng sầu riêng, được phát triển ở trên diện tích đất rộng hơn 1ha tại địa phận xã Kiến Thành, huyện Đăk R'Lấp. Theo tìm hiểu, mô hình này là hình thức hợp tác giữa công ty cùng với nhà thầu nhằm mục đích trồng mới các vườn sầu riêng ở Tây Nguyên cùng một số tỉnh lân cận. Theo đó, đất trồng cây là quỹ đất được công ty sử dụng để phát triển du lịch nghỉ dưỡng được kết hợp với trồng cây.

Mỗi vườn tiêu chuẩn có diện tích là 1.000m2. Trong đó, công ty có phần vốn góp là quỹ đất cùng vốn góp tương ứng của nhà đầu tư ở mức 100 triệu đồng. Vốn góp của các nhà đầu tư sẽ được sử dụng để trồng mới vườn sầu riêng trên quỹ đất của công ty. Đồng thời, phần lợi nhuận sẽ được chia bình quân ở mức 34 triệu đồng/năm và kéo dài trong 20 năm. Bên cạnh những lợi ích trên, nhà đầu tư còn được cam kết phân chia lợi nhuận theo từng giai đoạn nhất định. 

Cụ thể, trong vòng 5 năm đầu, mỗi năm các nhà đầu tư sẽ được hưởng 12 ngày nghỉ dưỡng (tương đương với 6 triệu đồng) cùng với 75 kg sầu riêng (tương đương 4,5 triệu đồng). Nhà đầu tư có quyền được chọn lựa hiện vật hoặc là tiền mặt. Từ năm thứ 6 cho đến năm thứ 10, mỗi năm nhà đầu tư sẽ có 12 ngày nghỉ dưỡng, 75kg sầu riêng cùng với 30 triệu đồng. Đáng chú ý, tỷ suất lợi nhuận là 42,9%/năm.  

Từ năm 11 đến năm 20, ngoài những ngày nghỉ dưỡng và lượng sầu riêng nhận được như trên, các nhà đầu tư còn được chia thêm 35 triệu đồng/năm. Như vậy, tổng mỗi năm mà các nhà đầu tư nhận được là 51,5 triệu đồng, tương ứng với lợi nhuận 51,5%. 

Theo như bài toán được đơn vị trên đưa ra, tổng thu nhập của nhà đầu tư trong vòng 20 năm lên đến 782 triệu đồng/sào. Sau khi trừ đi nguồn vốn đầu tư ban đầu, mỗi năm nhà đầu tư sẽ nhận được 34,1 triệu đồng/sào với lợi nhuận 34,1%/năm. Các nhà đầu tư còn được đứng tên trong sổ đỏ mỗi sào của công ty để có thể đảm bảo quyền lợi. Nếu như công ty thực hiện sai cam kết, sổ đỏ này sẽ thuộc về nhà đầu tư hoặc được bán thanh lý phục vụ cho mục đích hoàn tiền. 

Đáng chú ý, sau khi đơn vị này khởi xướng hình thức đầu tư bất động sản trồng sầu riêng mang về lợi nhuận “khủng”, trên mạng xã hội cũng nhanh chóng xuất hiện hàng loạt các công ty và cá nhân liên tục mời chào loại hình này. Tuy nhiên, điểm khác biệt ở chỗ người ta mời người góp vốn để mua chung đất nông nghiệp trồng sầu riêng. Theo những lời mời chào quảng cáo, nếu như các nhà đầu tư góp vốn vào mô hình này, sau khoảng 5 năm nữa lợi nhuận của họ có thể lên đến 30% đến 55%; đặc biệt các nhà đầu tư chỉ cần góp tiền, không cần làm gì cả, an toàn tuyệt đối và không có bất kỳ rủi ro gì bởi nhu cầu thị trường vô cùng lớn.

Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Trần Vũ, mức lợi nhuận được các đơn vị quảng cáo rầm rộ trên mạng là “bất khả thi”. Nguyên nhân bởi, cây sầu riêng là một loại cây hết sức khó trồng, khó chăm sóc, phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố như thổ nhưỡng, điều kiện khí hậu và đặc biệt là yếu tố thời tiết.  

Vị này cho rằng, nếu như điều kiện tốt, mỗi ha trong 1 năm sẽ tốn kém từ vài chục cho đến hàng trăm triệu đồng tiền thuốc, phân bón và nhân công các loại. Trong điều kiện xấu, cây trồng sẽ bị chết hàng loạt hoặc có thể không ra trái nào. Do đó, khái niệm “không cần làm gì cả”, “không có rủi ro” là điều hết sức vô lý. Tiếp đến là quy mô thị trường cùng với nguồn cung. Theo ông Vũ, sầu riêng Việt Nam trước đây chủ yếu được tiêu thụ trong nước và xuất khẩu sang thị trường Trung Quốc. Theo Cục Xuất nhập khẩu, thị trường Trung Quốc chiếm đến 83% tổng trị giá xuất khẩu của loại trái cây này.

Dễ dàng thấy được, Việt Nam đang phụ thuộc nhiều vào thị trường Trung Quốc. Tuy nhiên, quốc gia tỷ dân này từ 4-6 năm trước đã triển khai việc trồng sầu riêng tại Lào cũng như đảo Hải Nam. Đến nay, Trung Quốc đã bắt đầu cho ra lứa quả sầu riêng đầu tiên, tự túc về mặt sản lượng.

Đặc biệt, hiệp định xuất khẩu sầu riêng của Việt Nam và Trung Quốc được ký kết hồi tháng 7/2022 chỉ có hiệu lực trong 3 năm. Do đó, nếu như các nhà đầu tư tham gia góp vốn vào bất động sản sầu riêng trong giai đoạn này, khi hiệp định kết thúc thì mức lợi nhuận khó có thể được đảm bảo. Theo Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, tổng diện tích cây sầu riêng của Việt Nam hiện nay đã đạt hơn 100.000 ha, vượt xa so với mức định hướng 75.000 ha năm 2030. Vì thế, ông Vũ cảm thấy lo ngại về tình trạng cung vượt cầu sẽ khiến giá nông sản đi xuống, các nhà đầu tư cũng sẽ phải chịu thiệt. 

Đây là một hình thức để huy động vốn?

Liên quan đến vấn đề này, ông Vũ cũng cho rằng, những loại hình mời chào đầu tư cùng mức lợi nhuận siêu khủng lên đến hơn 30% có thể là một hình thức huy động vốn. Sự xuất hiện của những mô hình này khá phù hợp với thời điểm lãi suất tăng cao; chưa kể kênh huy động vốn lớn là trái phiếu đang phải chịu rất nhiều sức ép.

Vị này cho rằng, một bộ phận cá nhân và tổ chức đang bị kẹt tiền tại những dự án khác, vì thế họ phải tạo ra những dự án mới. Một số đơn vị có khả năng thì lại lợi dụng xu hướng sầu riêng tăng giá để phục vụ cho việc huy động vốn rồi thản nhiên dành tiền cho những mục đích khác. Chưa kể, dòng tiền huy động có thời hạn 5 năm, sau khi hết thời hạn thì chu kỳ bất động sản cũng đến giai đoạn đi lên. Lúc đó, họ có thể bán vườn hoặc lợi dụng điều khoản bất khả kháng nhằm chấm dứt hợp đồng góp vốn đầu tư. Ông Vũ khẳng định, đây chính là cách huy động vốn trá hình.

Trước thực trạng này, ông Vũ cũng khuyến cáo các nhà đầu tư về hình thức đầu tư góp vốn, đặc biệt là việc góp vốn vào những dự án đầu tư nông nghiệp. Xét về mặt pháp lý, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, tất cả mọi người đều sẽ được ghi tên trên sổ đỏ. Thế nhưng, một số mô hình kinh doanh bất động sản theo hình thức góp vốn thì các nhà đầu tư sẽ chỉ nhận được hợp đồng. Trong khi đó, sổ đỏ sẽ đứng tên cá nhân hoặc doanh nghiệp thực hiện việc khai thác sử dụng đất. 

Đối với điều khoản bất khả kháng của hợp đồng, trong trường hợp những bất trắc xảy ra thì bên vi phạm sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự hoặc bị phạt vi phạm hợp đồng. Với những yếu tố này, ông Vũ cho rằng hầu hết những lời mời gọi “góp vốn” đều do các “tay ngang” trong lĩnh vực nông nghiệp khởi xướng, năng lực của họ chưa được kiểm chứng nên việc “đem con bỏ chợ” là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Trong trường hợp này, những hợp đồng góp vốn theo góc độ pháp lý đều là các thỏa thuận dân sự, việc ra tòa hay tranh chấp sẽ vô cùng tốn kém thời gian và công sức.