Nhà đầu tư tay ngang bỏ tiền tỷ tham gia thị trường và nhận bài học vỡ lòng: Thà cắt lỗ sâu còn hơn ôm nợ

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản những năm qua liên tục tăng giá giá sốc, thậm chí chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2-3 lần. Nhưng thời điểm đó, vì sợ mất cơ hội làm giàu nên nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ đồng cho đến hàng chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường.

Chằng hạn như câu chuyện của anh Trần Văn Tình, một nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội chia sẻ, đầu năm 2022, anh theo chân một người bạn đi sắn đất ở các huyện vùng ven. Chỉ trong 1 tuần tham khảo giá nhiều mảnh đất khác nhau, anh Tình đã chốt mua một mảnh tại huyện Đông Anh với diện tích 120m2 với giá 5,5 tỷ đồng, trong đó khoảng hơn 2 tỷ đồng vay ngân hàng.

Nhà đầu tư này cho biết, thời điểm đó do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khiến anh chưa thể mở rộng nhà hàng ngay nên quyết định mang tiền đi đầu tư bất động sản, bởi giá đất khi đó liên tục tăng nhanh. Theo chân một người bạn có kinh nghiệm trong nghề, anh nhanh chóng chốt mua một lô đất. Sau 2 tuần đầu, lô đất của anh Tình tăng giá khoảng 7-8% so với lúc mua. Nhưng lúc đó nếu bán đi anh cũng chỉ mua được những mảnh đất khác tương tự, còn cầm tiền cũng chưa dùng vào việc gì nên chưa bán.

Một thời gian sau, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều biến động và rơi vào tình trạng khó khăn, trầm lắng, cùng với việc lãi suất tăng cao khiến nhà đầu tư này “đứng ngồi không yên”. Đến cuối năm 2022, anh Tình quyết định bán cắt lỗ 15% để tìm người mua, thế nhưng thị trường lúc đó đã rơi vào tình trạng khó thanh khoản.

Theo anh Tình tính toán, đến tháng 4/2023, khoán vay ngân hàng của anh có lãi suất thả nổi lên tới 13%. Trong khi thị trường bất động sản thường có chu kỳ trầm lắng khoảng vài năm. Trong trường hợp anh chịu được lãi suất trong thời gian này thì đến khi thị trường sôi động hơn bán đi cũng vẫn sẽ lỗ bởi lãi ngân hàng đã ăn hết lợi nhuận.

Do đó, vào đầu tháng 6 vừa qua, nhà đầu tư tay ngang này đành chấp nhận bán lỗ với giá hơn 3,5 tỷ đồng. Anh Tình cho biết, người mua liên tục ép giá để mua thấp. Không ai có thể biết được giá đất có giảm tiếp hay không, nhưng lãi suất cao cũng là vấn đề đáng lo ngại. Theo đó, anh thà bán lỗ sâu còn hơn ôm nợ.

Nhà đầu tư nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết, vì tiền mặt là quan trọng

Trên thực tế, anh Tình chỉ là một trong những trường hợp trên thị trường hiện nay khi gặp phải áp lực về lãi suất, thanh khoản và giảm giá. Gần đây, thanh khoản bất động sản đã sụt giảm nghiêm trọng, đặc biệt là ở phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền, bởi tâm lý người mua có phần e ngại khi xuống tiền.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch bất động sản trong quý I/2023 chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý IV/2022. Trong đó, phân khúc đất nền ghi nhận số lượng 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó, đồng thời giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý 2/2022) có thể thấy, lượng giao dịch đất nền đã giảm khoảng 68,4%.

Áp lực thanh khoản giảm khiến giá đất nền đi xuống. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền đã được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021, khi cơn sốt đất chưa xảy ra.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho biết, giới đầu tư hiện đang cân nhắc về vấn đề thị trường đã chạm đáy hay chưa? Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng đang xem xét nếu vay vốn cần phải tính toán kỹ lãi vay, từ 10 - 10,5%/năm đối với các ngân hàng có vốn nhà nước và từ 13% với các ngân hàng cổ phần.

Rõ ràng, nhà đầu tư dù rất muốn mua bất động sản nhưng cũng phải cân nhắc. Bởi các nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp cũng đang phải bán cắt lỗ để có thể tồn tại. Nhưng mọi người vẫn đang chờ đợi, chỉ cần có thông tin gì đó tích cực thì thị trường sẽ trở lại.

Với nhà đầu tư cá nhân, ông Quang cho rằng, giai đoạn hiện nay nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết, vì tiền mặt là quan trọng. Còn với các nhà đầu tư có tiền mặt, những sản phẩm nào chúng ta yêu thích lúc sốt đất khó mua, hiện tại dễ mua thì cứ nên mua.

Theo ông Quang, hiện nay tuy không phải thời điểm tốt để bán nhưng lại là thị trường tốt của người mua. Người mua săn tìm những sản phẩm bất động sản có mức giá tốt và hợp lý thì nên xuống tiền. Bên cạnh đó, khách mua nhà cũng đang được hưởng nhiều ưu đãi từ chính sách thanh toán của chủ đầu tư, cùng với đó là giá bán của của các dự án cũng rất hợp lý. Hơn thế, chứng kiến được sự khó khăn của dòng tiền ở thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư sẵn sàng hỗ trợ khách hàng qua việc kéo dài thời gian thanh toán. Do đó, đây chính là cơ hội tốt để mua cũng như đầu tư bất động sản thời điểm này.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản sắp tới sẽ có diễn biến tích cực thông qua những chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ, đồng thời tạo tâm lý tích cực cho thị trường, góp phần đưa ra định hướng nhu cầu bất động sản về giá trị thực. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ có sự đảo chiều trong năm 2024 tới, với điều kiện những chính sách điều hành vĩ mô diễn ra tích cực như thời điểm hiện tại.