Loạt “đại bàng” ngoại Netflix, Boeing, SpaceX thúc đẩy thị trường căn hộ dịch vụ Việt Nam 

Đón lượng lớn khách nước ngoài trở lại 

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, đối tượng khách hàng chủ yếu của căn hộ dịch vụ tại Việt Nam là khách hàng nước ngoài gồm khách du lịch, chuyên gia, người lao động nước ngoài tới làm việc tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Do đó, hiệu suất hoạt động của loại hình bất động sản này phụ thuộc lớn vào tình hình vốn FDI. 
Hiệu suất hoạt động căn hộ dịch vụ theo quý có xu hướng giảm nhẹ do áp lực từ FDI và thương mại. Hiệu suất theo năm có sự tăng trưởng, do mức đạt được thấp trong quý I/2022.

Trong quý I/2023, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt 4,3 tỷ USD, giảm 2% theo năm và vốn FDI đăng ký đạt 5,4 tỷ USD, giảm 39% theo năm. Số dự án FDI có quy mô lớn giảm đáng kể so với Q1/2022. Kim ngạch xuất khẩu đạt 60 tỷ USD, giảm 10% theo năm và kim ngạch nhập khẩu đạt 50 tỷ USD, cũng có xu hướng giảm, giảm 13% theo năm. Những yếu tố này ảnh hưởng không nhỏ tới căn hộ dịch vụ. Báo cáo của Savills chỉ ra, trong quý I/2023, nguồn cung 5.935 căn hộ dịch vụ từ 63 dự án duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy đạt 80%, giảm 1% theo quý nhưng tăng 9% theo năm. Giá thuê đạt 558.000 VNĐ/m2/tháng giảm 3% theo quý và tăng 3% theo năm. Trong đó, căn hộ dịch vụ hạng B là hạng duy nhất có công suất thuê cải thiện lên 84%. Bởi căn hộ dịch vụ hạng B thường cung cấp nhiều lựa chọn với giá cả hợp lý hơn và dịch vụ tốt.

Chuyên gia Savills Việt Nam cho biết, cơ sở hạ tầng tiếp tục phát triển giúp cho các căn hộ dịch vụ được hưởng lợi. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội do nhiều khách thuê thường sống ở Hà Nội và di chuyển đến các vùng công nghiệp xung quanh để làm việc. Đường vành đai 2 đã khánh thành đầu năm 2023 và hầm chui Lê Văn Lương – Vành đai 3 sẽ giúp cải thiện giao thông phía Tây Hà Nội.

Còn theo báo cáo thị trường căn hộ dịch vụ của Colliers Việt Nam, trong quý I/2023, tại TP Hồ Chí Minh đã chứng kiến sự tăng trưởng trong giá thuê ở cả phân khúc A và B. Giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A dao động 2.100 - 7.700 USD/căn/tháng, ước tính 34,3 USD/m2/tháng; giá thuê căn hộ dịch vụ hạng B dao động ở mức 1.144 - 5.279 USD/căn/tháng, ở mức 25,3 USD/m2/tháng. 

Giá của căn hộ dịch vụ hạng A trong quý vừa qua có mức tăng đáng kể, còn ở hạng B vẫn duy trì ở mức ổn định hơn. Điều này đã phần nào phản ánh được tỷ lệ lấp đầy của hai phân khúc, khi hạng A giảm còn 91% nhưng hạng B lại tăng đến 4% đạt 92% so với quý IV/2022. 

Colliers Việt Nam nhận định nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ từ các chuyên gia trong nước, nước ngoài và nhóm khách MICE tại TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục duy trì nhờ vị thế trung tâm kinh tế của Việt Nam. Các căn hộ có diện tích phù hợp với nhu cầu được đa số khách thuê dài hạn hướng tới, đây là những căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, giá thuê hợp lý và có vị trí thuận tiện, công năng sử dụng cao. 

Tại Hà Nội, ghi nhận thị trường căn hộ dịch vụ có tỷ lệ lấp đầy cao khi cả hai phân khúc hạng A và hạng B đều tăng. Cụ thể, so với quý IV/2022, căn hộ dịch vụ hạng A có tỷ lệ lấp đầy tăng từ 82% lên 86%; hạng B tăng từ 88% lên 94%. 

Về giá thuê, hạng A có mức giá dao động 1.600 - 7.400 USD/căn/tháng, ở mức 31 USD/m2/tháng; hạng B có mức giá dao động 890 - 4.530 USD/căn/tháng, ở mức 20,3 USD/m2/tháng. 

Colliers cho rằng giá thuê căn hộ dịch vụ trong quý I tại Hà Nội có tăng, tuy nhiên vẫn nằm ở mức ổn định hơn so với TP Hồ Chí Minh. Điều này phản ánh tích cực lên cả hai phân khúc khi tỷ lệ hấp thụ tăng ở mức 4 - 6%. Giá thuê của các căn hộ dịch vụ được duy trì ở mức hợp lý sẽ tác động mạnh tới nhu cầu của khách hàng, sau đó mới là những tiện ích, dịch vụ cao cấp cho lưu trú dài hạn. 

Gia tăng nhu cầu lưu trú của chuyên gia nước ngoài

Trong tương lai, thị trường Hà Nội dự kiến chào đón 3.740 căn hộ dịch vụ, trong tập trung nhiều tại quận Tây Hồ với nguồn cung dự kiến là 2.238 căn. Dự kiến tháng 8 năm nay, tòa căn hộ dịch vụ The Lotte Residence thuộc dự án Lotte Mall sẽ khai trương. Điều này khiến quận Tây Hồ trở thành điểm lưu trú lý tưởng cho các chuyên gia bởi sở hữu vị trí thuận tiện đến các khu vực có dự án FDI. 

Colliers cho rằng dòng vốn FDI vẫn luôn là yếu tố tác động mạnh mẽ đến thị trường căn hộ dịch vụ, khi lượng chuyên gia nước ngoài tăng cao, tạo nên nhu cầu lưu trú. 
Ngay từ đầu năm 2023, Việt Nam đã ghi nhận nhiều thương vụ FDI lớn, trong đó phải nhắc đến Bắc Giang khi dẫn đầu cả nước về tổng vốn FDI và trở thành điểm đến tiềm năng cho Foxconn – nhà cung cấp lớn nhất của Apple.

Vào tháng 3, phái đoàn doanh nghiệp lớn nhất Mỹ đã đến Việt Nam để thảo luận về những cơ hội đầu tư và bán hàng, trong đó có các đại diện SpaceX, Netflix, Boeing. Những “đại bàng” ngoại chọn Việt Nam làm bến đỗ sẽ tạo nhiều cơ hội mới cho các dự án căn hộ dịch vụ khi trở thành phân khúc đón đầu cho việc lưu trú của các chuyên gia nước ngoài. 

Bên cạnh đó, nước ta đặt mục tiêu đến hết năm 2023 sẽ đón 8 triệu lượt khách quốc tế. Trong thực tế, chỉ trong 2 tháng đầu năm, lượng khách quốc tế đã đạt hơn 1,8 triệu lượt, gần bằng 1/4 mục tiêu của cả năm, và gấp 36,6 lần cùng kỳ.

Nhằm thúc đẩy phân khúc lưu trú dài hạn như căn hộ dịch vụ, Colliers kiến nghị bên cạnh việc tăng cường và mở rộng các chuyến bay, cũng cần có chính sách miễn thị thực hoặc tăng thời gian lưu trú cho thị thực du lịch cho du khách quốc tế để nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút đầu tư,