Thị trường căn hộ dịch vụ TP. Hà Nội: Sẽ “rực sáng” trong năm 2023

Duy trì sự tăng trưởng

Sau giai đoạn phục hồi mạnh mẽ của thị trường trong quý những tháng đầu năm 2022, dự báo trong quý IV, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ tiếp tục duy trì sự hoạt động ổn định và tăng trưởng. Theo dữ liệu báo cáo thị trường quý III của các tổ chức, căn hộ dịch vụ khoảng gần 6.000 căn, đến từ khoảng 63 dự án, tăng 4% so với quý II năm nay, tăng 18% so với năm trước. Trong đó, về phân khúc hạng A thị trường đón nhận 216 căn hộ vừa ra mắt thuộc dự án Fraser Residence ở Xuân Đình (quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội).

Theo đó, về công suất thuê đạt 77% tăng 1% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2021. Đánh giá về chi phí, giá thuê của phân khúc này đạt gần 600.000 VNĐ/m2/ tháng, tăn 1% so với quý trước và ổn định mức giá theo năm. Đơn cử nhất, là khu vực quận Nam Từ Liêm có giá thuê cao nhất đạt khoảng hơn 650.000 VNĐ/m²/tháng.

Một trong những tín hiệu khởi sắc của thị trường căn hộ dịch vụ, là hiện nay đang có một nguồn cung về khách thuê, là người đến từ nước ngoài đổ về làm việc tại những dự án FDI. Trong đó, khách nước ngoài đang chiếm  một tỷ trọng lớn của tổng tỷ lệ lấp đầy đối với phân khúc căn hộ dịch vụ. Nguồn cung khách thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là lực lượng chuyên gia đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Tính trong 9 tháng đầu năm nay, tổng vốn đăng ký FDI đang có xu hướng gia tăng mạnh mẽ. Đáng chú ý, trong đó dòng vốn đăng ký FDI tại TP.Hà Nội tăng 8% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 1,03 tỷ USD (xếp thứ 7 trên toàn quốc). Nguồn vốn FDI đăng ký mới đạt 183 triệu USD, tới từ 264 dự án, và 142 dự án tăng vốn đăng ký với tổng cộng 337 triệu USD. Trong đó, dòng vốn từ hoạt động M&A đạt 507 triệu USD đến từ 295 dự án lớn nhỏ. Dòng vốn FDI đăng ký mới chủ yếu đến từ những quốc gia như: Nhật Bản, Singapore và Hàn Quốc. Trong 9 tháng qua, TP.Hà Nội đã cấp 8.400 giấy phép cho người nước ngoài vào làm việc, trong đó 7.110 giấy phép đăng ký mới vào làm việc tại TP. Hà Nội.

Anh Hoàng Đình Nguyên, một nhà đầu tư tại Nhật Bản chia sẻ, saugiai đoạn dịch Covid-19, thời điểm này mới trở về được Việt Nam, anh Nguyên đang làm việc cho một doanh nghiệp nước ngoài tại Hà Nội. Anh này đang có nhu cầu tìm thuê một căn hộ dịch vụ ở khu vực quận Nam Từ Liêm để tiện di chuyển đến công sở hàng ngày. Thế nhưng, đây là thời điểm giá thuê căn hộ dịch vụ đang tăng cao, nguồn cung cũng không quá dư nên không có nhiều lựa chọn, để có thể tìm thuê được 1 căn hộ vừa ý.

Anh Nguyên nói: "Dù đã đi tham khảo nhiều trên nền tảng các trang mạng xã hội như Zalo, Facebook, vậy nhưng, mức giá cho thuê nhìn chung là khá cao. Vậy nên tôi đã quyết định chọn thuê một căn hộ ở khu vực Cầu Giấy, gần với công ty để thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc. Căn hộ tôi đang thuê có đầy đủ tiện nghi, diện tích chỉ có 50m², nhưng với mức giá thuê  lên đến 1.300USD/tháng. Tôi nghĩ nếu không thuê ngay thì thời gian tới sẽ không còn để mà thuê”.

Trong khi đó, Anh Nguyễn Huy Thắng, giám đốc công ty dịch vụ cho thuê căn hộ cho biết, thời điểm này nhu cầu thuê căn hộ dịch cũng như nhà ở đang tăng cao. Bởi vì lượng khách du lịch dài hạn cũng như nguồn khách từ các nước ngoài sang Việt Nam để làm việc tăng nhiều. Phấn lớn lượng khách thuê họ sẽ lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ vì nó đáp ứng được các tiện ích sinh hoạt. Vậy nên, giá thuê phân khúc này cũng từ đó tăng lên cao hơn trước từ 5%  đến 10%, đang chú ý, những khu vực tập trung nhiều các công ty nước ngoài cũng như lượng khách du lịch, giá thuê sẽ  tăng cao hơn  khoảng từ 12%  đến 15% so với năm ngoái.

Vị giám đốc này cho hay, đây là thời điểm giá thuê căn hộ dịch vụ tại khu vực trung tâm TP. Hà Nội đang ở giao động từ 10 triệu đến 20 triệu đồng/tháng, tùy vào các vị trí khác nhau và diện tích. Nhu cầu thuê ngày một tăng lên, cũng là nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá thuê. Phần lớn, lượng khách hàng đều là những người nước ngoài và người ngoại tỉnh về TP. Hà Nộ sinh sống và làm việc, vậy nên thường có nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ trong dài hạn.

Theo bà Chuyên gia -  Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội cho rằng, công suất thuê căn hộ dịch vụ ở TP. Hà Nội vẫn thấp hơn mức 91%, so với cùng kỳ 2019, thời điểm trước khi có dịch Covid-19. Nhưng hoạt động của phân khúc này sẽ khởi sắc hơn trong dịp cuối năm và hồi phục dần công suất thuê sẽ tiếp tục tăng lên đáng kể hơn trong năm 2023.

Vị chuyên gia này đánh giá, từ nay cho đến cuối năm 2022, thị trường chưa có dự án mới ra mắt. Việc này cũng sẽ kéo công suất của thị trường căn hộ dịch vụ tăng trưởng tốt hơn. Khi điều kiện công suất sẽ được cải thiện và giá chưa ở mức cao, nên giá thuê từ nay cho đến cuối năm 2023 sẽ tiếp tục ổn định.

Vậy nên, nguồn khách thuê chủ yếu đến từ nước ngoài cũng sẽ là động lực chính để thúc đẩy sự phát triển đối với phân khúc căn hộ dịch vụ trong giai đoạn từ nay cho đến năm 2023.

Nguồn cầu đến từ người nước ngoài

Nguồn cầu từ khách nước ngoài là triển vọng của phân khúc này, nhờ sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng tại TP. Hà Nội, được xem là nhân tố có nhiều tiềm năng nhất, Đây là yếu tố thúc đẩy nguồn cầu của phân khúc căn hộ dịch vụ trong giai đoạn tới.

Theo đó, giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2025, TP. Hà Nội dự kiến giải ngân 650.000 tỷ đồng nguồn vốn cho đầu tư công, chủ yếu dành cho những dự án về cơ sở hạ tầng giao thông. Đặc biệt nhất, là dự án tuyến  đường Vành đai 4 kết nối vùng Thủ đô Hà Nọi dự kiến được hoàn thành và đưa vào vân hành năm 2027 cùng với đó là tuyến đường vành đai 5 dự kiến năm hoàn thành vào năm 2030. Những tuyến đường này sẽ giúp kết nối nhiều khu công nghiệp xung quanh TP. Hà Nội, từ đó tăng cường kết nối giữa các địa phương khác. Những dự án này, sau khi hoàn thành, sẽ giúp giảm áp lực và rút ngắn thời gian đi lại, giúp việc di chuyển tốt hơn cho những người nước ngoài sống ở TP. Hà Nội.

Vì vậy, phân khúc căn hộ dịch vụ tại TP. Hà Nội vẫn đang thu hút nhiều khách thuê, mặc dù nguồn cung căn hộ để bán tại những khu vực lân cận các khu công nghiệp đang gia tăng nhanh chóng.

Được biết, Tập đoàn Samsung đang chuẩn bị đầu tư 300 triệu USD vào trung tâm nghiên cứu R&D mới ở Khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây, dự án này sẽ thu hút một lượng lớn người nước ngoài cũng như sẽ thúc đẩy nguồn cầu đối với phân khúc căn hộ dịch vụ tăng lên.

Hiện tại, khu vực nội thành đang là nơi dẫn đầu nguồn cung căn hộ dịch vụ, với 16 dự án đang triển khai sẽ cung cấp gần hơn 3.800 căn hộ dịch vụ cho thuê. Khu vực này đang cung cấp gần 3.100 căn hộ, chiếm 82% tổng lượng nguồn cung tương lai đối với thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê. Tuy chưa có dự án nào chính thức, nhưng từ nay đến đầu năm 2023 sẽ ra mắt một số dự án như Parkroyal Serviced Suites (phân khúc hạng A) tọa lạc tại Tây Hồ với tổng 261 căn hộ dịch vụ.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, động lực để thúc đẩy quá trình phát triển với phân khúc bất động sản căn hộ dịch vụ sẽ dựa nhiều vào sự tăng trưởng của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ổn định cũng sẽ gia tăng sức hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Vị chuyên gia này phân tích, dòng vốn sẽ tác động trực tiếp đến thị trường căn hộ dịch vụ là dòng vốn từ FDI luôn có triển vọng tăng, nên sẽ kéo theo sự tăng trưởng của nguồn cầu đối với thị trường căn hộ dịch vụ. Nguồn cầu ở các khu vực cũng sẽ được cải thiện tốt hơn như khu vực xung quanh dự án của thương hiệu Samsung R&D đến từ Hàn Quốc ở khu Tây Hồ Tây (TP. Hà Nội) dự kiến sẽ hoạt động trong thời gian tới đây.

Bên cạnh đó, bà Hằng dự báo sang năm 2023, phân khúc căn hộ dịch vụ cũng sẽ đón chào thêm các dự án mới được vận hành bởi những chủ đầu tư trong nước, hay quốc tế có uy tín và thương hiệu. Dự kiến khoảng trên 2.000 căn hộ dịch vụ sẽ được đưa vào thị trường. Dù triển vọng từ dòng vốn FDI vào Việt Nam khá tích cực kéo theo nguồn cầu tăng lên, tuy nhiên, do nguồn cung mới trên thị trường phân khúc này chủ yếu tập trung các khu vực như Ba Đình, Hoàn Kiếm và Tây Hồ… nên những dự án ở khu vực này cũng sẽ phải cạnh tranh lớn làm tăng giá thuê nên triển vọng tăng giá trên thị trường căn hộ dịch vụ sẽ trở nên khó lường hơn.