Lo ngại lạm phát, người dân “đổ tiền” vào bất động sản

Kênh trú ẩn an toàn?

Những ngày qua, giá cổ phiếu cũng như tiền ảo liên tục giảm do tác động từ chiến tranh giữa Nga và Ukraine khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng. Tình thế càng áp lực hơn khi đại dịch Covid-19 chưa có dấu hiệu cải thiện khi số ca mắc tăng chóng mặt. Điều này đã khiến giá xăng dầu cũng như hàng loạt mặt hàng khác như than, thép, nông nghiệp… tăng theo, mọi chi phí cũng vì thế mà đẩy lên.

Trong bối cảnh đó, không ít nhà đầu tư đã chọn bài toán bán vàng, cổ phiếu, tiền ảo để đầu tư vào bất động sản. Họ cho tằng, đây là kênh trú ẩn toàn toàn ở thời điểm lạm phát gia tăng.

Theo các báo cáo của Việt Nam, hiện nay chỉ số lạm phát đang ở mức dưới 4%. Theo dự báo, trong năm 2022 chỉ số lạm phát của Việt Nam vẫn gia tăng nhưng chưa thể vượt mốc 14% khiến nền kinh tế trì trệ.

Đợt lạm phát gây tiêu cực nhất đến nền kinh tế Việt Nam gần nhất là năm 2012 với 17.27%. Thời điểm ấy lãi suất tiền gửi có lúc lên đến 18%/năm, kinh doanh sản xuất khó khăn khiến mọi người thu các khoản đầu tư để dồn vào gửi tiết kiệm hoặc mua vàng. Trong bối cảnh đó, bất động sản được nhiều người đầu tư dẫn đến cơn sốt đỉnh điểm và sau đó giảm dần vào các năm 2013, 2014…

Ông Nguyễn Việt Hoàng, Chuyên gia Tài chính đặt ra hai vấn đề: Một là lạm phát theo kỳ vọng và lạm phát vượt kỳ vọng. Nếu như lạm phát kỳ vọng nghĩa là khi vật giá leo thang, các kênh đầu tư khác đều bị sụt giảm theo xu thế chung thì nguồn tiền sẽ được đổ dồn cho thị trường bất động sản. Còn với lạm phát vượt kỳ vọng khi Ngân hàng nhà nước điều chỉnh lãi suất sẽ kéo theo rủi ro với những người đầu tư nhà đất ngắn hạn.

“Khi có quá nhiều người cùng mua bất động sản trong khi nhu cầu sử dụng, tính thanh khoản kém có thể dẫn đến giá bất động sản giảm. Thị trường nhà đất sẽ mang tính chú kỳ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để đặt ra mức lợi nhuận. Do vậy không phải cứ đầu tư vào bất động sản là “ngon ăn” mà mỗi nhà đầu tư cần phải hoạch định chiến lược rõ ràng”, ông Hoàng nói.

Vị chuyên gia phân tích, ở mỗi giai đoạn đầu tư người mua có những kỳ vọng khác nhau. Kỳ vọng lớn thì rủi ro lớn. Ví dụ ở giai đoạn đầu tiên, nhà đầu tư F0 mua những dự án mới, vị trí đất nền còn sơ khai, chưa hoàn thiện hạ tầng giao thông. Tuỳ theo những “con sóng” thị trường để nhà đầu tư “chốt lời” hoặc có thể sẽ phải “ôm” dài hạn, thậm chí “cắt lỗ” khi thấy thị trường đó không phát triển.

“Đi sớm đón đầu hay đi sau trong thị trường bất động sản cũng đều là cơ hội và thử thách đối với mỗi nhà đầu tư. Quan trọng nhất mình không chạy theo cơn sốt “bong bóng” hoặc luôn bị tâm lý “bị bỏ lỡ cơ hội”. Một điều cần lưu ý với nhà đầu tư khi “xuống tiền” mua đất cần tìm hiểu rõ ràng pháp lý về dự án hay một lô đất cụ thể. Mình phải đến tận nơi tìm hiểu, nắm rõ thông tin chứ không thể tìm hiểu qua mạng xã hội như đầu tư chứng khoán và tiền ảo”, ông Nguyễn Việt Hoàng chia sẻ.

Cũng theo ông Hoàng, thị trường đã trải qua 2 năm khó khăn do dịch bệnh do đó chưa có nhiều dự án mới ra mắt. Năm 2022 việc giải ngân tiền cho các dự án hạ tầng nhanh chóng hơn để khôi phục kinh tế hậu Covid-19 sẽ kéo theo thị trường bất động sản phát triển.

Lãng phí nguồn vốn

Cùng quan điểm, bà Lê Kim Oanh, Chuyên gia Kinh tế cho rằng, bất động sản là kênh đầu tư chịu được lạm phát tốt trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai, khi các gói đầu tư công giúp hạ tầng nâng cấp, tốc độ đô thị hoá cao sẽ giúp thị trường này có những bước phát triển mới.

Bà Oanh nhận định, với thị trường mang lại yếu tố lợi nhuận, thanh khoản cao sẽ kéo theo rủi ro cao. Nếu nhà đất tăng bất thường thì cũng có khả năng giảm đột ngột. Do vậy với người mới vào thị trường nếu không đánh giá đúng, tìm hiểu rõ dự án, lịch sử pháp lý của chủ đầu tư cũng như đánh giá đúng thì trường sẽ gặp nhiều rắc rối. Đơn cử như một dự án đường giao thông hay sân bay, nếu như khu vực ấy không tương xứng tiềm lực, có thể treo cả chục năm thì coi như dòng tiền của như đầu tư “dậm chân tại chỗ”.

Lý do bà Oanh đưa ra nhận định trên bơi từ quý IV năm 2021, rất nhiều dự án tung ra các chính sách hấp dẫn sau thời gian giãn cách xã hội nhưng đến nay tính thanh khoản rất thấp. Nguyên nhân do các dự án này chưa hoàn thiện về pháp lý, các khu vệ tinh chưa được triển khai, khu công nghiệp, nhà xưởng chưa thể phục hồi…

Chưa kể, nhiều người mua một mảnh đất hay một căn nhà nhưng vay ngân hàng đến một nửa giá trị. Khi lạm phát tăng giá trị bất động sản có tăng lên nhưng ngân hàng tăng lãi suất thì khả năng sinh lời bằng 0.

Một báo cáo mới đây về tâm lý người tiêu dùng cho thấy, thông qua khảo sát trực tuyến có đến 92% số người khi được hỏi mong muốn mua bất động sản hoặc nhà ở trong tương lai. Đa phần kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ tăng mạnh so với các kênh đầu tư khác.

Dù có niềm tin ở lĩnh vực này tuy nhiên bà Oanh cũng bày tỏ sự lo ngại trước làn sóng dồn tiền, vay mượn tài chính đầu tư vào bất động sản vì lo ngại lạm phát. Theo nữ chuyên gia, đây là một sự lãng phí, gây nên những xáo trộn lớn trong lĩnh vực bất động sản nói riêng và hoạt động sử dụng nguồn vốn nói chung. Khi mà nền kinh tế thiếu hụt dòng tiền vốn để tái đầu tư, sản xuất, kinh doanh sẽ kéo theo nền kinh tế phát triển chậm lại.

“Thấy có lợi nhuận thì đầu tư là lẽ thường tình. Tuy nhiên nhà đầu tư vẫn nên cẩn trọng về những dự án cam kết lợi nhuận trên 30%/năm hoặc huy động vốn xây dựng dự án bất động sản. Dù trong bối cảnh nào nhà đầu tư cũng nên phân bổ nguồn vốn cho hợp lý để vừa thúc đẩy nền kinh tế phát triển vừa tạo thêm những cơ hội sinh lời cho bản thân”, bà Lê Kim Oanh bày tỏ.