Lạm phát sẽ đưa thị trường bất động sản trở lại những ngày sôi động?

Thị trường bất động sản chững lại

Theo Nhịp sống Kinh tế, trong giai đoạn 2020 - 2021, bất chấp sự bùng nổ và ảnh hưởng từ đại dịch Covid - 19 thì thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến những cơn sốt điên cuồng liên tục xảy ra trên nhiều khu vực. Khi đó, tình trạng sốt đất không chỉ cục bộ hay loanh quanh ở những địa phương lân cận Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, mà còn lan rộng từ thành thị tới nông thôn, từ đồng bằng đến miền núi đều có những đợt sốt đất mạnh mẽ.

Đáng chú ý vào thời điểm Tết Nguyên đán, dòng tiền liên tục đổ vào thị trường bất động sản và khiến cho giá đất tại nhiều địa phương khắp cả nước tăng một cách nhanh chóng. Bắt nguồn từ tâm lý lo ngại tình trạng lạm phát, người dân có xu hướng tìm tới bất động sản để làm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền. Ở thời điểm hiện tại, khi đã trải qua nửa năm đầu 2022, thị trường vì chịu nhiều tác động nên đã đột ngột giảm tốc, hạ nhiệt, thanh khoản theo đó chững lại.

Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, giá bất động sản cuối năm 2022 dự kiến sẽ diễn ra theo hai chiều hướng: “Trước hết, những nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư sẽ không chịu được áp lực lãi suất nên phải chấp nhận cắt lỗ, khi đó giá thứ cấp sẽ giảm, nhưng chỉ diễn ra cục bộ. Tiếp đó, vì các chính sách quản lý, kiểm soát lĩnh vực bất động sản hiện nay đang rất chặt chẽ đã khiến lượng sản phẩm giảm đáng kể. Trên thị trường gần như không còn sản phẩm trung cấp, giá rẻ. Do đó, việc tăng giá sản phẩm bất động sản vẫn có thể diễn ra vào 6 tháng tới”.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, từ cuối năm 2020, thị trường bất động sản có sự phát triển rất nóng, buộc các cơ quan chức năng Nhà nước phải vào cuộc, làm chặt về công tác quản lý hoạt động đầu cơ, có những biện pháp để chống thổi giá. 

“Giá bất động sản hiện nay đã tăng cao, vượt quá xa thu nhập trung bình của người lao động Việt Nam. Do đó việc quản lý, giám sát của các cơ quan chức năng nhằm đưa giá nhà quay về mức phù hợp với thu nhập, mức sống hiện nay của người dân là điều quan trọng và phù hợp” - Ông Thịnh đánh giá.

Theo các chuyên gia của VNDirect Research, trước bối cảnh các cơ quan chức năng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt hơn về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã đưa ra nhiều thách thức hơn cho doanh nghiệp nếu muốn huy động vốn. Vì vậy, đẩy mạnh hoạt động bán hàng trong khi việc mở rộng quỹ đất đang chậm lại sẽ là cách thức giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong 6 tháng tới.

Giá bất động sản cao nhưng thanh khoản kém nếu lạm phát tăng

Bà Võ Thị Vân Khánh - Giảng viên Học viện Tài chính nhận định, đứng trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế thế giới, Việt Nam đang phải đối diện với việc lạm phát có thể tăng cao khi giá bán của nhiều loại mặt hàng trong thời gian này đã tăng vọt. Nếu thực sự lạm phát xảy ra thì thị trường bất động sản lại đón nhận dòng tiền rất lớn chảy vào.

“Khi lạm phát cao, không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi, mà nguy cơ cả giới doanh nghiệp cũng muốn đổ vốn vào bất động sản do e ngại giá sản xuất đầu vào tăng nhanh. Nói cách khác, khi lạm phát cao, đầu tư cho sản xuất, kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản” - Bà Khánh phân tích. 

Vị giảng viên này cho rằng, cuộc đua sở hữu bất động sản sẽ trực tiếp làm cho giá bán trên thị trường tiếp tục leo thang, nguồn lực xã hội sẽ bị chôn vùi vào đất. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn tích tụ lại rất nhiều rủi ro mới. Nếu nhà đầu tư tham gia ngày từ giai đoạn đầu, tức là mua vào lúc giá còn thấp thì sẽ ít rủi ro hơn, nhưng càng về sau giá bán càng lên cao sẽ kéo theo tiềm năng rủi ro.

Bà Khánh nhận định, có thể hiển lạm phát và giá bất động sản cùng di chuyển theo một hướng. Khi lạm phát tăng cao thì giá bất động sản càng bị đẩy lên theo. Tuy nhiên, nếu giá bán leo thang thì tính thanh khoản lại suy giảm. 

“Trong quá khứ, lạm phát cao từng khiến giá bất động sản tăng cao và bị trì trệ. Người bán giữ giá cao, nhưng không có người mua. Nói cách khác, lạm phát cao, giá bất động sản tăng, nhưng tính thanh khoản có thể không tăng tương ứng và làm xuất hiện nghịch lý, nhiều bất động sản, nhưng không có tiền. Khi đó, việc dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho nhà đầu tư và gây áp lực lên hệ thống ngân hàng” - Bà Khánh nhấn mạnh. 

Các chuyên gia cũng thường xuyên khuyến cáo các nhà đầu tư phải cân nhắc và thận trọng trước khi “xuống tiền”. Đối với những nhà đầu tư ít vốn nên lựa chọn những nơi gần trung tâm, lợi nhuận ít hơn nhưng đảm bảo về thanh khoản; Tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ phân khúc bình dân, nhà ở giá rẻ hay đất nền ven đô. Với các nhà đầu tư có ý định bán bất động sản khi lạm phát xảy ra phải cân nhắc kỹ vào mục đích sử dụng của khoản tiền thu về sau khi bán tài sản vào các kênh đầu tư khác hiệu quả hơn nhằm tránh thiệt hại do trữ lượng lớn tiền mặt nhàn rỗi.