Lãi suất ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?

Lãi suất ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản

Tại Mỹ, thời điểm giữa tháng 6/2022, lãi suất trung bình một khoản vay cố định thời hạn 30 năm đã tăng trên 6%, hơn gấp đôi mức lãi suất trung bình được áp dụng hồi đầu năm. Điều này đang ảnh hưởng nặng nề đến tâm lý người mua nhà Mỹ.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Mỹ (NAR), số hợp đồng mua nhà ở có sẵn được ký kết trong tháng 6 năm nay, tại Mỹ, đã giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái, kéo theo doanh số bán nhà ở có sẵn thấp kỷ lục kể từ tháng 9/2011 (trừ 2 tháng đầu tiên giai đoạn phong tỏa phòng dịch COVID-19).

Nhà kinh tế trưởng Lawrence Yun (NAR) nhận định: Chừng nào lãi suất vay thế chấp còn tăng, số hợp đồng mua nhà đã ký vẫn sẽ tiếp tục giảm.

Tại Việt Nam, công bố của Ngân hàng Nhà nước chỉ ra rằng, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng đến 14,07% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Số liệu trên cho thấy nhu cầu sử dụng vốn vay từ ngân hàng trong đầu tư bất động sản là rất lớn. Vậy nên sự biến động của lãi suất sẽ có tác động mạnh mẽ đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp và người dân. 

Giám đốc Công ty Bất động sản Sơn Nga, ông Nguyễn Văn Sơn, cho biết, khi tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ là đối tượng chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Bởi bản thân doanh nghiệp bất động sản hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, song người mua nhà cũng cần phải vay tiền, tạo nên tác động kép cho doanh nghiệp.

Mặt khác, theo Tổng giám đốc MLAND Pro, ông Cao Minh Thành, tăng lãi suất là một công cụ siết dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, nếu lãi suất thấp, người dân sẽ rút tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản nhằm tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Ngược lại, nếu lãi suất cao, dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ hạn chế do người dân ưu tiên gửi tiền vào ngân hàng. Thêm vào đó, việc tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc họ phải bán cắt lỗ nếu không có khả năng trả nợ. 

Thực tế đã ghi nhận thị trường bất động sản Việt Nam từng trải qua khoảng thời gian chao đảo do lạm phát tăng cao. Lãi suất đã được Ngân hàng Nhà nước đẩy lên đến 9% vào cuối năm 2010, thậm chí lãi suất huy động kỷ lục là 17% đã được Techcombank thiết lập. Dẫn đến sự ngã ngựa của hàng loạt đại gia bất động sản vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường vì thế xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về thanh khoản.

“Lãi suất cao thể hiện sự bất ổn của nền kinh tế vĩ mô, đồng thời thể hiện sự thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà nước và ngân hàng Trung ương. Điều này tạo tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, vốn là thị trường nhạy cảm với những biến động, cũng như ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư”, Chuyên gia Tài chính - Kinh tế Hồ Bá Tình nhận định.

Lãi suất ngân hàng tại Việt Nam khó tăng mạnh

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết: Trong bối cảnh lãi suất điều hành trên thế giới đang tăng rất mạnh, mặt bằng lãi suất của Việt Nam vẫn tương đối ổn định, chỉ tăng 0,2% so với đầu năm. Tuy nhiên, thực trạng cầu tín dụng tăng cao hơn nguồn huy động vốn của ngân hàng (tín dụng bảy tháng đầu năm tăng 9,14% trong khi nguồn huy động vốn của ngân hàng chỉ tăng 4,21%), cùng với sự tăng giá của đồng USD, đang tạo áp lực tăng lãi suất.

Đứng trước câu hỏi liệu lãi suất Việt Nam có tăng mạnh trong năm 2022, Tiến sĩ Chu Thanh Tuấn, chuyên gia kinh tế Đại học RMIT Việt Nam cho rằng: “Lãi suất sẽ khó tăng mạnh từ nay cho đến cuối năm, bởi lạm phát tại Việt Nam đang duy trì ở mức thấp so với thế giới… Hơn nữa, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã cam kết ổn định mặt bằng lãi suất nhằm hỗ trợ phục hồi nền kinh tế. Lãi suất có thể sẽ tăng nhẹ để nền kinh tế quay lại chu kỳ tăng trưởng”.

Báo cáo của VinaCapital, chỉ ra lạm phát ở Việt Nam hiện vẫn rất khiêm tốn, chỉ 3,4% (ghi nhận vào cuối tháng 6) so với cùng kỳ năm ngoài. Tỷ lệ này thấp hơn rất nhiều so với các nước Tây Âu và Mỹ (Hà Lan 8,8%, Đức 7,9%, Mỹ 8,6%...), đưa Việt Nam vào nhóm các quốc gia có tỷ lệ lạm phát thấp nhất thế giới. Nguyên nhân được nhấn mạnh trên tờ Economist rằng, một phần xuất phát từ việc Việt Nam sản xuất quá đủ lương thực để nuôi sống người dân.

Theo dự báo của các chuyên gia của VinaCapital, tỷ lệ lạm phát của Việt Nam nhiều khả năng vẫn duy trì tốt trong phạm vi mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước, tức là tăng tối đa 4% đối với tỷ lệ lạm phát trung bình ở Việt Nam trong năm 2022. Ông Andrew Jeffries, Giám đốc Quốc gia, Ngân hàng  ADB tại Việt Nam cũng cho rằng: Chỉ số lạm phát của Việt Nam năm nay sẽ là 3,8% và là 4% vào năm 2023. Điều này càng khiến cho việc tăng lãi suất chính sách trong năm nay khó xảy ra.

Chung quan điểm, Thạc sĩ Hồ Bá Tình đánh giá: “Lạm phát ở Việt Nam hoàn toàn có thể duy trì ở mức 4%, cùng với tình hình kinh tế hiện tại và mức lãi suất của Việt Nam cũng đã ở mức khá cao, ngân hàng Nhà nước sẽ không có chủ trương nâng lãi suất chính sách. Thời gian qua, Ngân hàng nhà nước đã thực hiện chính sách hút đồng Việt Nam về bằng cách bán ra nhiều trái phiếu và đồng ngoại tệ dự trữ để chống lạm phát. Bên cạnh đó, áp dụng nhiều chính sách khác như không nới room tín dụng cho nhiều ngân hàng, buộc một số ngân hàng tuân thủ các quy định của cơ quan Nhà nước nhằm hạn chế cung tiền ra nền kinh tế. Với những diễn biến trên, áp lực tăng lãi suất trong thời gian tới sẽ không quá cao. Nếu tăng sẽ tăng ở mức vừa phải và Ngân hàng Nhà nước sẽ cố gắng không đẩy mức lãi suất lên cao.”

Cũng theo chuyên gia, khó khăn nhất của thị trường bất động sản tương lai chính là dòng tiền. Việc các ngân hàng sẵn sàng bơm tiền cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư hay không mới là yếu tố ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản.