Kỳ vọng dòng tiền đáo hạn ngân hàng chọn bất động sản làm “bến đỗ” khá mong manh?

Tiền gửi ngân hàng đáo hạn chưa "chảy" vào bất động sản

Theo Nhịp sống thị trường, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã công bố số liệu về tiền gửi tiết kiệm vào ngân hàng của dân cư và tổ chức. Cụ thể, tổng số tiền tiết kiệm gửi ngân hàng tính đến tháng 8/2023 đã đạt trên 12,4 triệu tỷ đồng. Trong đó, tiền gửi của dân cư tiếp tục ghi nhận mức kỷ lục mới với hơn 6,43 triệu tỷ đồng. Đây cũng là tháng thứ 13 liên tiếp, tiền gửi của dân cư vào ngân hàng gia tăng.

Tính riêng tháng 8/2023, người dân gửi thêm vào hệ thống ngân hàng khoảng 43,723 tỷ đồng. Mức tăng này đã cải thiện đáng kể so với mức 6.700 tỷ đồng của tháng 7 liền trước, hay mức 35.300 tỷ đồng của tháng 6 và mức 14.700 tỷ đồng của tháng 5.

Điều đáng nói là mức tiền gửi tiết kiệm này tăng trong bối cảnh lãi suất tiền gửi giảm sâu so với thời điểm đầu năm 2023. Hiện nay, bất chấp mặt bằng lãi suất tiết kiệm giảm, lượng tiền đổ vào ngân hàng vẫn tăng lên. Điều này có thể hiểm ngầm rằng, dòng tiền của người dân vẫn chưa phân bổ vào các kênh đầu tư khác, trong đó bao gồm có bất động sản.

Theo một số dự báo của các chuyên gia trong ngành trước đó cho rằng, cuối năm 2023, có khả năng tiền gửi ngân hàng đáo hạn sẽ "chảy" ngược vào nhà đất. Khi đó, sức cầu thị trường sẽ phục hồi rõ nét vào quý 4/2023 trở đi.

Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã đi gần hết tháng đầu tiên của quý 4/2023 nhưng vẫn không có dấu hiệu nào cho thấy dòng tiền của người mua đang đổ vào bất động sản. Nhìn chung, sức cầu toàn thị trường vẫn rất yếu. Thậm chí, hiện rất khó để xác định được thời gian thị trường bất động sản phục hồi.

Như vậy để thấy, những kỳ vọng dòng tiền đáo hạn ngân hàng sẽ tìm đến bất động sản làm "bến đỗ" là khá mỏng manh.

Thị trường bất động sản khi nào mới phục hồi?

Trao đổi về việc dòng tiền của người mua bất động sản đang đi đâu?. Đại diện Công ty Cổ phần địa ốc Thăng Long (Thang Long Real Group) cho rằng, thị trường bất động sản chưa có cơ hội khởi sắc trở lại trong những tháng cuối năm 2023, do tâm lý của nhà đầu tư đang mất niềm tin với thị trường. Nếu ngoại hối vẫn tiếp tục đổ về thì những tháng cuối năm ngân hàng vẫn tiếp tục bị ế tiền. Do đó, chu kỳ đi xuống của bất động sản vẫn đang tiếp tục, phải ít nhất đến cuối năm 2025, đầu năm 2026 nhà đầu tư mới quay trở lại thị trường.

Vị này cũng phân tích thêm, năm 2023 sắp đi qua với nhiều khó khăn, chiến tranh tiếp tục vẫn nổ ra ở nhiều nơi, kinh tế thế giới nhất là ở châu  u vẫn tiếp tục bị lạm phát, tăng trưởng thấp. Các nước ở châu Á có nền kinh tế lớn như Trung Quốc, Hong Kong, Singapore,... giá bán nhà vẫn tiếp tục suy giảm, chưa có dấu hiệu hồi phục.

Tại Việt Nam, sau nhiều năm, giá nhà vẫn liên tục tăng phi mã, giá bán nhà hiện đã quá cao so với những người có nhu cầu ở thực. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng nóng, cung vượt cầu, giá bán nhà tại những thị trường này có nơi đã giảm tới 50% giá trị nhưng vẫn không ghi nhận giao dịch.

Thêm vào đó, nền kinh tế trong nước đang tăng trưởng chậm. Nhiều nhà đầu tư dự báo giá nhà sẽ tiếp tục giảm. Họ gần như không tin tưởng thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng trở lại trong ngắn hạn. Từ đó, khách hàng có tâm lý bảo toàn nguồn vốn cũng như nghe ngóng thêm tình hình tăng trưởng kinh tế, chứ không đưa ra quyết định cầu tư vào thời điểm này.

Đại diện Thang Long Real Group nhấn mạnh, thời điểm này chỉ có những người mua nhà ở thật mới xuống tiền. Nếu là bất động sản để đầu tư phải có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ thanh toán dài, chính sách ưu đãi hấp dẫn cùng giá cả hợp lý thì mới có thể kiếm được khách hàng.

Theo chuyên gia, nếu cuối năm 2025, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi thì với độ trễ này, hệ lụy đối với thị trường là rất lớn, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn. Không chỉ thế, thị trường bất động sản suy giảm còn kéo theo nhiều ngành nghề như vật liệu xây dựng, tài chính,... giảm theo. Tỷ lệ người lao động thất nghiệp trong ngành tăng cao.

“Tôi mong Nhà nước, chính phủ vào cuộc để tập trung kiện toàn các quy định pháp luật, có quy định để bảo vệ cho cán bộ cũng như doanh nghiệp dám nghĩ dám làm. Từ đó, doanh nghiệp có cơ hội tháo gỡ được những khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp lý, tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân. Khi đó, sức cầu mới quay trở lại”, đại diện Thang Long Real Group nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Minh Đức, Nhà sáng lập Công ty Cổ phần Remaps cho rằng, thị trường bất động sản đang bị "mắc kẹt" nhiều thứ. Trong đó có yếu tố nguồn vốn vẫn bị cản trở. Cụ thể, dù ngân hàng giảm lãi suất, nhưng điều kiện cho vay hiện nay khó hơn trước rất nhiều. Do đó, cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận với nguồn vốn vay ở thời điểm này. 

Người muốn vay thì không vay được do thủ tục chứng minh thu nhập, tài sản gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, người có thể vay thì không đi vay giai đoạn này. Bởi họ nhận thấy bối cảnh, thị trường đều "tiền khó sinh ra tiền". Do đó, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2023, thậm chí sang năm 2024 vẫn chưa có nhiều kỳ vọng.

Hầu hết các chuyên gia trong ngành cho rằng, cả người mua ở thực và nhà đầu tư hiện vẫn chưa sẵn sàng dòng tiền hay vay tín dụng để mua bất động sản. Trừ khi có sản phẩm thật sự tốt, nhà đầu tư mới mạnh dạn xuống tiền. Ở chiều ngược lại, phần lớn họ vẫn giữ trạng thái chờ đợi, nghe ngóng thêm.

Chuyên gia khuyên nhà đầu tư có thể xuống tiền từ nay đến tháng 6/2024

Thị trường bất động sản được cho rằng đang bắt đầu có tín hiệu khởi sắc. Mặc dù kịch bản lạc quan "đảo chiều", trỗi dậy vào giai đoạn cuối năm 2023, đầu năm 2024 khó xảy ra, nhưng các chuyên gia trong ngành khuyến nghị nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn hàng tốt. Bởi đây là thời điểm hợp lý để có thể xuống tiền với điều kiện tỷ trọng tiền mặt lớn hoặc cân đối được khả năng nợ vay.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, tùy từng mục đích, từng tiêu chí mong muốn của nhà đầu tư mà có những lựa chọn khác nhau. Nhà đầu tư cần đặt sự an toàn khi lựa chọn bất động sản, chọn những khu vực mà mình am hiểu.

Ví dụ như khi chọn nhà phố, căn hộ cho thuê thì xác định tỷ suất sinh lời khoảng 4%, giá tương đương thời điểm 2020 và mua bằng tiền mặt trên 50%. Giai đoạn thích hợp để vào tiền là từ quý III/2023 đến tháng 6/2023 do giá vẫn chưa tăng. 

Còn đối với những nhà đầu tư thích "đánh bắt xa bờ" tìm lợi nhuận dài hạn, vị chuyên gia cho biết có thể chọn sản phẩm để xuống tiền từ sau Tết 2024. Trong đó, ông Hiển cho rằng cần xác định 2 tiêu chí: thứ nhất là giá tương đương mức 2020, thứ hai là nơi đó cần có hạ tầng khu công nghiệp trong bán kính 10 - 20km.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương đưa ra khuyến nghị với nhà đầu tư nếu vay ít thì nên xuống tiền, nhưng vay nhiều quá 50% thì không nên xuống tiền. Bởi thị trường còn có cơ hội 3-4 tháng tới chưa thể bứt phá.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng, thời điểm "đảo chiều" của thị trường bất động sản sẽ bắt đầu từ quý II đến quý IV/2024. Do đó, vị chuyên gia cho rằng, cuối năm 202, với cá nhà đầu tư cá nhân có khẩu vị đầu tư nhanh, muốn có lời nhanh thì không nên tham gia. "Các nhà đầu tư tạm chưa nên sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư, đầu tư phải có tiền “thịt” của mình, có thời gian kỳ vọng khoảng 3-5 năm mới nên đầu tư", ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đã bước vào vùng "đáy", sự phục hồi lần này cần nhiều thời gian hơn. Ông Quốc Anh cho biết, đối với đất nền, thời điểm để phân khúc này phục hồi nhanh hơn phải từ quý II đến quý IV/2024. Do đó, với những nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính chưa phải thời điểm phù hợp để đầu tư. Còn với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe cũng như có kế hoạch tài chính dài hơi, thì từ quý III/2023 đã bắt đầu tìm kiếm, xem xét việc đầu tư đất nền khá nhiều.

Cũng theo vị đại diện batdongsan.com.vn, với đại đa số người dân, hiện tại chưa phải thời điểm thích hợp cho việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Còn những người sử dụng tiền "thịt", tiền sẵn có để đầu tư cũng cần xác định bài toán dài hơi trong khoảng 5 năm tới mới có được sự kỳ vọng phù hợp. Còn mua thời điểm này và kỳ vọng 3-6 tháng sau phải lên giá, thì hiện không phải là thời điểm phù hợp cho kỳ vọng đó.

Dự báo thời điểm quý 4/2023 thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên, TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản quý 4/2023. Cụ thể, với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20-30%, lãi suất dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30-50%, giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%. Còn trong kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50-60%, giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14% tỷ lệ hấp thụ 10%.

“Dự báo tại thời điểm quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ chưa có tăng trưởng đột biến, nhưng chắc chắn sẽ có tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ. Với nhiều thông tin và các chuyển biến tích cực từ cuối quý III, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024”, ông Khôi cho biết thêm.