Vì sao lãi suất giảm, người mua vẫn chưa mặn mà với bất động sản?

Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến hết tháng 7/2023, lượng tiền gửi của người dân vào hệ thống ngân hàng đạt hơn 6,3 triệu tỷ đồng, đây là mức cao kỷ lục.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã liên tiếp điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành với mức giảm từ 0,5 - 2%/năm.

Từ dữ liệu này cho thấy, dù lãi suất tiền gửi liên tục giảm nhưng dòng tiền của người dân vẫn hướng vào kênh này. Sự phục hồi của thị trường bất động sản, chứng khoán vẫn còn khá yếu. Nhiều người đặt ra câu hỏi, phải chăng bất động sản không còn sức hấp dẫn lớn với nhà đầu tư dù tiền của họ vẫn còn?

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ và các bộ ngành đã có nhiều động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Bên cạnh việc cơ cấu lại trái phiếu, gỡ vướng thủ tục, Ngân hàng Nhà nước còn liên tục hạ lãi suất. Khi lãi suất cao, người dân thường có xu hướng gom tiền gửi vào ngân hàng để đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, khi lãi suất xuống thấp, hầu hết lại tính đến chuyện rút tiền để đầu tư vào những kênh có khả năng sinh lời cao hơn.

Trong chia sẻ mới đây, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Savills Tp.HCM cho rằng, từ cuối năm 2023 có thể nhiều người đáo hạn ngân hàng với mức lãi suất gửi thấp sẽ không tiếp tục gửi nữa. Nhà đầu tư sẽ có xu hướng hướng đến các kênh đầu tư khác sinh lời tốt hơn lãi suất tiết kiệm. Trong đó, bất động sản là một lựa chọn. Vị chuyên gia phân tích, với mức lãi suất tiết kiệm chỉ 6-7%/năm không đủ hấp dẫn với nhà đầu tư, trong khi bất động sản có thể vẫn đạt được 10 - 11%/năm.

Trong các báo cáo nhận định về thị trường bất động sản hồi giữa năm nay, nhiều đơn vị nghiên cứu cũng đưa ra kịch bản dòng tiền tiết kiệm đáo hạn trong quý 3/2023 có thể chảy vào bất động sản nếu lãi suất giảm xuống mức 6-7%. Ước tính khoản tiền gửi trị giá khoảng 496.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong thời gian từ tháng 6 đến tháng 12/2023. Chỉ một phần trong dòng tiền khổng lồ này “chảy” vào bất động sản, tốc độ hồi phục của thị trường có thể được đẩy lên nhanh hơn.

Dù thị trường bất động sản đến nay đã có tín hiệu hồi phục sức mua ở một số phân khúc nhưng nhìn chung thanh khoản toàn thị trường vẫn còn khá yếu. Những kỳ vọng về việc tiếp nhận dòng tiền tiết kiệm đáo hạn của thị trường bất động sản từ ngân hàng có lẽ chưa thể thành hiện thực.

Chia sẻ về câu hỏi, vì sao lãi suất giảm, nhưng người mua vẫn chưa mặn mà với bất động sản? Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản cá nhân cho rằng, kinh tế vĩ mô khó khăn, thu nhập - việc làm của người dân không tăng, thậm chí thu nhập giảm mạnh so với thời điểm trước. Tỷ giá tăng, hạ tầng dù có dấu hiệu nhưng chưa đột phá, giải ngân đầu tư công còn chậm, giá bất động sản còn cao, nguồn cung nhà giá phải chăng ít, lãi suất cho vay chưa giảm rõ rệt, việc duyệt vay mua bất động sản không còn dễ dàng như thời điểm trước năm 2021, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa thoát khỏi khủng hoảng tài chính/vốn, thị trường mua bán thứ cấp vẫn trì trệ,... Tất cả những yếu tố này dẫn đến niềm tin vào bất động sản vẫn chưa cao. Vị chuyên gia nhấn mạnh, thị trường bất động sản vẫn tồn tại tâm lý dè dặt, thận trọng và chờ đợi.

Ông Hoàng cho rằng, nếu tăng trưởng kinh tế quý 4/2023 và quý 1/2024 bật cao hơn quý 3/2023, việc làm và thu nhập tốt hơn sẽ kéo bất động sản sôi động theo. Bởi người dân muốn mua bất động sản thì phải nhìn thấy nguồn thu nhập ổn định, hoặc đi vay phải thuận tiện. 

Đồng quan điểm, một người trong ngành cũng chia sẻ, tâm lý nhà đầu tư hiện nay vẫn còn đè nặng, dè dặt về tình hình kinh tế trong và ngoài nước cũng như thị trường bất động sản. Đa số nghĩ rằng, hiện chưa phải đáy bất động sản, khó khăn có thể kéo dài ít nhất 1 năm nữa nên họ cân nhắc rất kỹ việc xuống tiền mua bán vào lúc này, trừ khi bất động sản đó có giá chiết khấu rất hấp dẫn.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản cần ít nhất 1 năm để phục hồi, tức là sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024. Vị chuyên gia cho biết, đã có những dự án đã bắt đầu triển khai mạnh mẽ ra thị trường. Dòng vốn đã và đang trở lại thị trường bất động sản từ giai đoạn cuối năm 2023, nhưng chưa thực sự dồi dào và phục hồi mạnh. Chu kỳ mới của thị trường sẽ bắt đầu kể từ quý 2/2024. Những phân khúc có mức giá tiệm cận gần với khả năng chi trả của người mua thì khả năng phục hồi sẽ nhanh hơn.

Còn theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), nhận định bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy.

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức. Trong đó, cơ hội lớn nhất là Việt Nam đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. 

Vị chuyên gia cho biết thêm rằng thị trường bất động sản không thể khó khăn hơn nữa mà chỉ tốt lên, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua.