Không còn cơ hội cho nhà đầu tư BĐS sử dụng đòn bẫy tài chính, lướt sóng

Thị trường bất động sản đang tốt hay xấu?

Theo Chủ tịch BHS Group - Nguyễn Thọ Tuyển, bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay giống như mớ tơ vò. “Giá bán thì loạn, người nói tăng, người nói giảm. Tuy nhiên, không ai khẳng định thị trường bất động sản hiện nay là tốt hay đang xấu”, ông này nói. 

Các hoạt động liên quan đến kiểm soát phân lô, bán nên cũng như kiểm soát dòng vốn tín dụng hay đẩy mạnh áp thuế chuyển nhượng bất động sản..

Để giúp thị trường bất động sản ổn định và minh bạch nhiều địa phương đã ban hành các văn bản nhằm hạn chế sốt đất. Đặc biệt là hiện tượng phân lô bán nền, hoạt động này được cho là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất, vì thế việc kiểm soát chặn vấn đề này sẽ giúp thị trường ổn định hơn. Đơ cử như TP.Hà Nội đã ban hành văn bản cấm tách sổ đối với loại hình đất nông nghiệp, tỉnh Lâm Đồng tạm dừng giải quyết việc phân lô tách sổ trên địa bàn…

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi nguồn cung khan hiếm, thời điểm giá bất động sản đang tăng nóng, với việc sốt đất cục bộ lan rộng trên nhiều địa phương là minh chứng rõ nét cho tình hình phát triển thiếu bền vững đối với thị trường bất động sản. Hàng loạt nhà đầu tư bất động sản lớn như Tân Hoàng Minh, FLC Group… bị xử lý liên quan đến các vấn đề pháp luật đã tác động đến tâm lý của người tiêu dùng.

Trong khi đó, mức thuế đối với việc chuyển nhượng đất đai, các cơ quan chức năng cũng có văn bản yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hơn, đông thời, chống khai gian thuế không đúng với giá trị thực. 

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đã có động thái hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, đồng thời, kiếm soát chăn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Với hàng loạt chính sách, các sản phầm bất động sản ra đời thời điểm hiện nay với các diễn biến về sốt đất, giá bất động sản tăng cao, nhiều doanh nghiệp lớn vướng vào vòng lao lỹ phần nào đó kìm hãm sự bất ổn của thị trường này. Thế nhưng, vấn đề này đã khiến thị trường bất động sản chững lại so với trước.  

Giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang bị cầm chừng lại. Các doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc đang e ngại tham gia phát triển dự án đô thi ở thời điểm hiện nay, nên các dự án mới rất ít được đầu tư, dẫn đến nguồn cung trên thị trường hạn chế,  hoạt động giao dịch chậm. Diễn biến này đang lan rộng ra tại nhiều địa phương, kéo dài từ Bắc đến Nam, hay những thành phố lớn như TP. Hà Nội, TP.HCM, TP. Đà Năng… 

Như vậy, thời điểm hiện nay, nếu muốn tham gia thị trường cần phải có kiến thức, nhà đầu tư cần phải có năng lực tài chính ổn định. Bởi đây không phải là giai đoạn của dòng tiền “dễ dãi” để dùng đòn bẩy tài chính đầu tư rồi lướt sóng. 

Nhiều lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản, thị trường đang diễn biến khá bất ổn và khó đoán định, nhiều nhà đầu tư cần phải hết sức cẩn thận. Vì thời điểm hiện nay, thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ nhất. Nếu không đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm cũng như sự hiểu biết thì người tham gia thị trường dễ bị cuốn vào vòng xoáy thua lỗ.

Bình luận về vấn đề nêu trên ông Nguyễn Thọ Tuyển cho hay, trong giai đoạn hiện này, việc đầu cơ bất động sản không còn như trước, câu chuyện đầu cơ, lướt sóng đã gần như không còn tồn tại. Vì thị trường bất động sản không còn sản phẩm nào đang thực sự hấp dẫn để các nhà đầu cơ xuống tiền. Nguyên nhân, do hạn chế tín dụng và các nguồn tiền “dễ dãi” cũng không còn là thứ “vũ khí” của các các nhà đầu cơ như trước đây.

Theo ông Tuyển, thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay đang thanh lọc rất mạnh, như vậy, sẽ chọn ra được các chủ đầu tư có tiềm lực và những sản phẩm tiềm năng tại các địa phương có lợi thế phát triển bền vững, khi thị trường vượt qua được thời điểm khó khăn này sẽ bứt tốc trở lại và phát triển ổn định hơn trong giai đoạn tiếp theo.

Ông Tuyển cho biết, nếu nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản thời điểm này, trước hết phải hiểu biết, có tiềm năng tài chính, và dành nhiều thời gian để nghiên cứu, phân tích và lựa chọn đầu tư chính xác mới mang lại giá trị sinh lời trong tương lại.

Đồng quan điểm trên, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Chí Thanh cũng cho rằng, chính sách siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản,  khhi giai đoạn dòng tiền “dễ” cũng đã đi qua. Theo đó, đây làgiai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư ổn định nhất, vì thế cần cân nhắc kỹ các biến số vĩ mô, địa chính trị khu vực.

Theo ông Thanh, việc có nên đầu tư hay không, chỉ có các nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh, không ngại chi “tiền tươi thóc thật”,  việc lợi dụng vào đòn bẫy tài chính không còn là phương án tốt như trước đây. “Giá bất động sản đang chịu áp lực tăng do các chi phí tăng, lạm phát và đặc biệt là nhu cầu về nhà ở tăng cao, trong khi đó nguồn cung khan hiếm”, ông này cho biết.

Nhà đầu tư bất động sản có xu hướng lùi về "phòng thủ"

Trong bổi cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ như hiện nay, giới đầu tư bất động sản đang lui về phòng thủ tại những thị trường thực, có biên độ lợi nhuận thấp, ít rủi ro, đây được xem là xu thế của các nhà đầu tư thời điểm hiện nay.

Chị Nguyễn Lan, một nhà đầu tư có thâm niên tại Hà Nội chia sẻ, trong thời điểm thị trường đang rối rắm như hiện nay, tất cả các nhà đầu tư bất động sản rất thận trọng trong hoạt động của minh. Tuy nhiên, hầu hết tất cả các nhà đầu tư tham gia thị trường đều "nằm im" theo dõi,  họ không mạo hiểm xuống tiền thời điểm này, những nhà đầu tư lâu năm, có nhiều kinh nghiệm thì họ rất cẩn trọng, lùi về phòng thủ để bảo toàn dòng vốn của mình. 

Theo chị Lan, trước đây giới đầu tư tham gia thị trường thường nhờ vào hoạt động lướt sóng và đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, thời điểm này khi các chính sách bị thắt chặt không dễ để các nhà đầu tư huy động vốn rồi lượt hàng được.

“Hiện nay, không ít người đang mắc kẹt vì không thoát được hàng dẫn đến phải gánh một khoản nợ lớn tại ngân hàng” chị Lan nói.

Bức tranh bất động sản nêu trên, có thể thấy xu hướng dòng tiền, giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang có xu thế lùi vềphòng thủ sẽ dẫn dắt đầu tư khi có cơ hội. Trong đó, bất động sản phòng thủ là những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các loại hình bất động sản triệu đô, biệt thự ven biển các giao dịch trên thị trường đang có phần chững lại và cần thời gian để xem xét. 

Trước đây, giá biệt thự biển khoảng từ 30 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng, thậm chí là 80 tỷ đồng vẫn giao dịch rất tốt, tại các thành phố lớn như: TP.HCM, TP. Hà Nội, TP.Đà Nẵng… có nhiều căn biệt thự được giao dịch cả trăm tỷ đồng, nhưng giai đoạn hiện nay, các hoạt động giao dịch bất động sản như nói trên là rất hiếm.

Giám đốc cấp cao CBRE - Dương Thuỳ Dung cho rằng, những phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thật của người dân hoạt động rất tốt dù bối cảnh chung của thị trường chung trầm lắng thời gian qua.

Bà Dung cho biết, như thị trường bất động sản TP.Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng căn hộ bán ra đã đã vượt nguồn cung chào bán mới trên thị trường.  Trong khi đó, ở TP. HCM, tỷ lệ hấp thụ sút giảm, tuy nhiên, giá nhà ở mức cao khoảng từ 70 – 75%.

Theo bà Dung, bên cạnh việc nguồn cung hạn chế sẽ dẫn đến mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao,  vì thế, nhu cầu sở hữu nhà ở thực của người dân là rất cao. Như vậy, phân khúc  nhà ở vừa túi tiền luôn có sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư mua để chờ tăng giá và đầu tư cho thuê.

Bà Dung cho biết, như giá sơ cấp căn hộ vẫn trên đà tăng cao, giá liên tục lập đỉnh mới, nguyên do là nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại TP. Hà Nội, trong khoảng hơn 5 năm trở lại đây, giá nhà ở bình quân đã tăng 7%/năm,  trong khi tại TP. HCM con số này là khoảng 14%/năm.