Dòng vốn “chảy” vào thị trường bất động sản năm 2022 có thể đạt 800.000 tỷ đồng

Những con số biết nói 

Theo tienphong.vn, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết thời điểm hiện tại thị trường bất động sản đang bị điều chỉnh giảm. Đây cũng là thời điểm “vàng” để chấn chỉnh thị trường bởi trước đó xuất hiện tình trạng người người nhà nhà đầu tư vào bất động sản, gây nguy hiểm cho nền kinh tế. Đây là những thông tin được ông Lực chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" mới được tổ chức. 

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng (tính đến 30/6/2022). Tổng dư nợ này tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn mức tăng tín dụng 9,35% chung toàn hệ thống, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (trong khi đó, cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%). Cho vay nhà ở khoảng 1,58 triệu tỷ đồng chiếm 67%, tín dụng kinh doanh bất động sản khoảng 0,78 triệu tỷ đồng chiếm 33%. 

Tính đến hết tháng 7/2022, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 6.000 doanh nghiệp, tăng 23,7%, vốn đăng ký 298.000 tỷ đồng. Đồng thời có 1.570 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại thị trường. 

Tổng vốn FDI đăng ký mới và bổ sung vào lĩnh vực bất động sản đạt 2,06 tỷ USD, chiếm 16% tổng vốn. Đăng ký góp vốn và mua cổ phiếu đạt 1,15 tỷ USD, chiếm 44,7%. Giải ngân vốn FDI vào bất động sản đạt 1 tỷ USD, chiếm 8,7%. 

Hết tháng 7/2022, toàn thị trường phát hành hơn 200.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản phát hành 45.000 tỷ đồng, chiếm 22,4%, giảm 40% so với cùng kỳ 2021. 

“Theo thống kê của chúng tôi, tổng lượng vốn tung ra cho thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 ước khoảng 420.000 tỷ đồng và nếu như từ nay đến cuối năm thuận lợi thì con số cả năm sẽ rơi vào khoảng 800.000 tỷ. Đây là một con số không hề nhỏ so với toàn bộ lượng vốn đầu tư cho nền kinh tế”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Ông Lực cho biết thêm trong tháng 8, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định 153 sửa đổi. Trong đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp kỳ vọng sôi động trở lại, mức tăng trưởng khả thi có thể đạt 30 - 35%. 

Dòng vốn tồn đọng tương đối lớn 

Ông Cấn Văn Lực nhận định dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản hiện nay tương đối lớn, có nghĩa doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau. Có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây, thời gian gia hạn là 45 ngày, nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Điều này khiến dòng tiền đi chậm và trở thành khó khăn do cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. 

Theo Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup Nguyễn Quang Thuân cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư nợ vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này tương đương khoảng 50% tổng dư nợ tín dụng vào bất động sản. Số vốn tín dụng quốc tế với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD. 

“Điều này cho thấy trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên, vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn. Tuy nhiên, cần phải nhìn rộng hơn. Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này”, ông Thuân nhận định.

Trong nửa đầu năm 2022, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản tại Việt Nam có dấu hiệu giảm sút mạnh tuy nhiên không đóng băng. Chất lượng tín dụng của doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn ổn, mức độ đòn bẩy chưa đến 1,5 lần. Đòn bẩy từ các đối tác kinh doanh thì mức độ khoảng 1 lần, con số này thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Hiện nay, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam cũng cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dư địa để các doanh nghiệp bất động sản Việt sử dụng khi có sự cố xảy ra. 

Vị chuyên gia cho rằng, vòng quay hàng tồn kho bất động sản vẫn duy trì ở mức cao là điều đáng lo ngại. Vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, để tiêu thụ hết lượng hàng tồn này phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này cho thấy những rủi ro đáng lo bởi tương đương với thị trường Trung Quốc. 

Tuy nhiên, điểm tích cực ở đây là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn. Hành động này đã giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. 

“Trong quan điểm tôi từng tham vấn nhiều lần cho Chính phủ, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận vỡ nợ. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản tính đến hết tháng 6 là 1,5%. Vậy nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 – 3% cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu khoảng 15.000 – 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được. Quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội và nền kinh tế”, vị chuyên gia nói.