Sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản: Cần đúng và trúng
Thời gian qua, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không còn là câu chuyện xa lạ đối với giới đầu tư bất động sản. Hiểu một cách đơn giản nhất, đòn bẩy tài chính là vay mượn tiền của người khác để đầu tư sinh lợi nhuận. Tuy nhiên, bên cạnh những nhà đầu tư tận dụng tốt công cụ đòn bẩy tài chính, thì vẫn còn nhiều nhà đầu tư “non tay” chưa lường trước được những hậu quả phải nhận lấy khi sử dụng không đúng cách công cụ này.
Còn nhớ thời điểm đầu năm 2021, giá đất tại một số địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên... trở nên sốt nóng. Cảnh tượng người người, nhà nhà đi buôn đất khiến nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm cũng “lao như thiêu thân” vào đầu tư, hi vọng sẽ kiếm được một khoản lợi nhuận lớn.
Chia sẻ với chúng tôi, chị Nguyễn Hương - một nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản cho biết: “Tôi vốn là một nhân viên làm hành chính, nhưng bạn bè lại có nhiều người làm bất động sản. Ngồi văn phòng làm việc thấy bạn bè đăng facebook ảnh mua đất, mua nhà, mua xe vì “trúng mánh” đầu tư bất động sản mà tôi cũng cảm thấy nóng lòng, sốt ruột.
Bản thân tôi cũng có một khoản tiền tiết kiệm sau nhiều năm làm việc, cụ thể là 1,2 tỷ đồng. Đợt tháng 5 năm 2021, thấy bạn bè đầu tư lãi nhiều quá, tất nhiên cũng có người được người mất nhưng đa số là được khiến tôi hạ quyết tâm nhất định phải đầu tư.
Lúc ấy tôi nghĩ rằng, với khoản tiền tiết kiệm 1,2 tỷ đã có, chỉ cần vay thêm vài trăm triệu, nếu đầu tư bất động sản mà được thì vừa trả được nợ vừa rút ngắn khoảng chục năm đi làm vất vả. Khi vốn nhiều hơn thì ước mơ mở một nhà hàng kinh doanh ấp ủ bấy lâu nay của tôi cũng sẽ thành hiện thực.
Sau khi được một người thân giới thiệu, tôi đã xuống tiền mua một mảnh đất tại Bắc Ninh với giá 1,9 tỷ đồng, trong đó 700 triệu là tôi đi vay lãi. Mảnh đất địa thế khá đẹp, lại gần khu công nghiệp nên tôi cũng rất ung dung chờ thời cơ. Hai tuần đầu sau khi mua mảnh đất, bình quân một ngày có khoảng 2, 3 người gọi hỏi tôi mua lại với giá cao hơn. Đỉnh điểm là khi có người trả đến 2,5 tỷ đồng nhưng lúc ấy tôi cho rằng cứ để thêm một thời gian nữa, chỉ cần tăng thêm vài trăm triệu nữa thì tôi sẽ bán để trả “róc” nợ, lại có một khoản lãi. Vậy là tôi từ chối chưa bán.
Phải thừa nhận là tôi còn ít kinh nghiệm nên chưa nhận thức được việc thị trường lao dốc nhanh đến thế. Đợt đầu năm 2022, khi thấy thị trường chững lại lúc ấy tôi mới sốt sắng muốn bán đất, nhưng đã chẳng còn giá hời như trước kia nữa. Đến cuối cùng tôi phải cắt lỗ đến 3 lần, bán mảnh đất đấy với giá 1,6 tỷ đồng, lợi nhuận chẳng thấy đâu mà còn đang nợ 300 triệu đồng. Hiện nay, hàng tháng tôi vẫn phải đi làm trả lãi, đúng là một bài học nhớ đời”.
Không riêng chị Nguyễn Hương, anh Bảo Nam cũng là một trường hợp tương tự. Anh Bảo Nam là nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” cùng với một người bạn nữa đã mua đất, phân lô, xây nhà lên để bán kiếm lời, anh Nam chia sẻ:
“Cũng chính vào thời điểm sốt đất năm 2021, tôi và cậu bạn thân đã chung vốn, cộng thêm vay mượn bên ngoài để mua miếng đất rộng 180m2 tại Thái Nguyên, phân làm hai lô, xây nhà lên để bán kiếm lời.
Có điều là cả hai chúng tôi không phải dân chuyên về xây dựng, nên không lường trước được các chi phí nguyên vật liệu như xi măng, sắt thép, gạch đá.... rồi tiền nhân công lại đội lên nhiều đến thế. Nhưng lúc ấy chúng tôi nghĩ đã đâm lao thì phải theo lao, hơn nữa thị trường nhộn nhịp như vậy cũng không lo đến chuyện không bán được.
Sau khi công trình xong xuôi, cũng có nhiều người hỏi mua nhưng nhìn chung chưa được giá lắm, chúng tôi chưa bán. Tầm tháng 2 năm nay, thấy thị trường ảm đạm chúng tôi bắt đầu lo lắng nhưng mới gỡ lại được 1 căn, còn 1 căn nhà hiện vẫn đang nằm đó, lãi ngân hàng vẫn phải trả, nợ lãi bên ngoài hàng tháng cả hai chúng tôi vẫn phải gồng gánh, thực sự quá mệt mỏi như ngồi trên đống lửa. Bây giờ chỉ mong thị trường đi lên, không mong sẽ được lợi nhuận cao mà chỉ mong gỡ lại được toàn bộ chi phí xây dựng và cả tiền lãi mấy tháng qua”.
Đại diện một văn phòng giao dịch bất động sản lâu năm tại Hà Nội phân tích: “Hầu như không nhà đầu tư nào là không sử dụng đòn bẩy tài chính, cả lĩnh vực bất động sản hay chứng khoán. Có khác là cách sử dụng của họ ra sao và tầm nhìn của họ như thế nào.
Với những nhà đầu tư mới chập chững vào nghề nên đầu tư nhỏ trước, luôn phải giữ tâm lý vừa đầu tư vừa học hỏi và những khoản lỗ có thể xem như học phí. Mọi sai lầm được trả giá bằng tiền bạc sẽ khiến chúng ta khắc cốt ghi tâm hơn. Thương trường cũng chính là chiến trường, thất bại là việc khó tránh khói. Vì vậy, có thể sử dụng đòn bẩy thấp, ví dụ như 8 đồng vốn/2 đồng nợ. Cần cân nhắc vào kênh đầu tư ít rủi ro, đồng nghĩa với việc lợi nhuận sẽ thấp và thị trường ít biến động.
Tuy nhiên, có một vấn đề mà các nhà đầu tư mới cần quan tâm đó là tâm lý. Khi đầu tư bằng tiền của mình, không phải nơm nớp lo trả lãi sẽ giúp nhà đầu tư tự tin, quyết đoán hơn. Còn nhiều người khi dùng tiền “nợ” sẽ có cảm giác lo lắng khi ra quyết định đầu tư, đôi lúc đánh mất những cơ hội đầu tư tốt.
Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần phải lên kế hoạch rõ ràng trả nợ cả gốc lẫn lãi. Có một lời khuyên rằng ngay từ ban đầu nhà đầu tư không nên nghĩ sẽ lướt sóng hay đầu cơ, mà cần tìm hiểu thật kỹ thị trường, trang bị cho mình những kiến thức, kỹ năng cần thiết, không nên đầu tư theo cảm tính mà cần có sự tính toán, cân nhắc”.